Widerruf für Immobiliendarlehen

Widerrufsjoker für Immobiliendarlehen: so schulden Sie ohne Zusatzkosten um

Viele Kreditnehmer ärgern sich, dass sie zum Beispiel vor fünf Jahren einen Immobilienkredit abgeschlossen haben und demzufolge einen teilweise viel höheren Zins zahlen, als wenn sie aktuell einen Darlehensvertrag abschließen würden. Zwar gibt es grundsätzlich die Möglichkeit der Umschuldung, indem das aktuelle Immobiliendarlehen vorzeitig gekündigt wird. Dies ist jedoch in aller Regel mit dem Zahlen einer nicht unerheblichen Vorfälligkeitsentschädigung verbunden, sodass Zusatzkosten entstehen.

Jetzt allerdings existiert eine Möglichkeit, wie Sie ohne das Zahlen einer Entschädigung eine Umschuldung vornehmen können. Eventuell können Sie den sogenannten Widerrufsjoker nutzen. Der Europäische Gerichtshof hat vor Kurzem indirekt Millionen Kreditverträge aufgrund bestimmter Inhalte in der Widerrufserklärung für nicht korrekt erklärt. Was es mit diesem Widerrufsjoker auf sich hat und wie er Ihnen dabei helfen kann, eine Umschuldung in ein günstiges Immobiliendarlehen vorzunehmen, erläutern wir in unserem Beitrag.

Vorzeitige Kündigung von Immobilienkrediten mit Zusatzkosten verbunden

Haben Sie vielleicht vor fünf oder acht Jahren ein Immobiliendarlehen abgeschlossen und ärgern Sie sich jetzt darüber, dass Sie eventuell zwei oder drei Prozent mehr Kreditzinsen zahlen müssen, als es heute möglich wäre? In einer solchen Situation denken viele Kreditnehmer daran, den aktuellen Darlehensvertrag zu kündigen und stattdessen ein neues und günstigeres Immobiliendarlehen aufzunehmen. Allerdings gibt es in dem Zusammenhang mindestens zwei Probleme: Zum einen muss die Bank der vorzeitigen Ablösung zustimmen, wenn diese innerhalb der Zinsbindung passieren soll. Selbst wenn der Kreditgeber einverstanden ist, bedeutet dies für Sie zum anderen das Zahlen einer nicht unerheblichen Vorfälligkeitsentschädigung.

Unter normalen Umständen müssen Sie während der Zinsbindungsfrist bei vorzeitiger Ablösung demnach fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese kann im ungünstigsten Fall die zukünftige Zinsersparnis, die Sie durch die Umschuldung in einen günstigeren Immobilienkredit erreichen, vollständig aufheben. Eine ideale Lösung wäre es demnach, wenn Sie Ihren aktuellen Kredit vorzeitig ablösen könnten, dies keine Zusatzkosten verursacht und Sie zukünftig mit dem neuen Immobilienkredit Zinskosten einsparen können. Eine solche Möglichkeit besteht jetzt, indem Sie alte Kreditverträge widerrufen.

Was hat der EuGH Widerrufsjoker zu bedeuten?

Insider und zahlreiche Experten bezeichnen das aktuelle Gerichtsurteil des Europäischen Gerichtshofes (kurz EuGH) als Sensation. Eine Auswirkung besteht darin, dass Millionen Kreditverträge seitens der Kreditnehmer widerrufen werden können. Doch was genau beinhaltet der sogenannte Joker im Detail? Um zu verstehen, was der Europäische Gerichtshof eigentlich entschieden hat und warum es einen Widerrufsjoker gibt, müssen wir vier Jahre zurückgehen.

Im November 2016 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass eine bestimmte Formulierung innerhalb der Widerrufsbelehrung zu Darlehensverträgen rechtens sei. Es ging in dieser Formulierung darum, dass die sogenannte Widerrufsfrist erst dann beginnen würde, wenn der Kreditnehmer zuvor bestimmte Pflichtangaben gemacht hat. Die Folge dieses Gerichtsurteils war, dass Verbraucher Kreditverträge nicht widerrufen und somit keinen Widerrufsjoker Baufinanzierung ziehen konnten, wenn diese Redewendung innerhalb der Widerrufsbelehrung formuliert war.

Den Widerrufsjoker Baufinanzierung gab es in der Vergangenheit allerdings bereits mehrfach in ähnlicher Form. In der Historie existierten zahlreiche fehlerhafte oder unvollständige Widerrufsbelehrungen, sodass Kreditnehmer das Recht hatten, den Widerspruch gegenüber ihrer Bank zu formulieren und durchzuführen. Die zuletzt genannten Kreditverträge mit der aufgeführten Klausel waren davon allerdings ausgenommen, wie der Bundesgerichtshof entschied. Der Europäische Gerichtshof hingegen kommt zu einem anderen Ergebnis und erklärt exakt diese Redewendung innerhalb der Widerrufsbelehrung für nicht rechtens.

Was sagt der EuGH Widerrufsjoker im Detail?

Im Wesentlichen geht es dem Europäischen Gerichtshof bei der zuvor erwähnten Klausel um die sogenannte Kaskadenverweisung. Diese würde nach Ansicht der Europa-Richter gegen aktuell geltendes EU-Recht verstoßen. Das des EU-Gerichtes vom 26. März 2020 (Aktenzeichen C-66/19) sagt im Kern aus, dass es im Hinblick auf die Modalitäten für den Beginn der Widerrufsfrist nicht ausreichen würde, wenn mehr oder weniger allgemein auf national geltende Vorschriften verwiesen wird. Wenn diese Vorschriften zudem auf weiteren Rechtsvorschriften des Staates basieren, wäre es für den Verbraucher nicht zumutbar, sich mit diesen rechtlichen Details auseinander zusetzen. Vereinfacht gesagt: Der Europäische Gerichtshof erklärt Widerrufsbelehrungen für nicht rechtens, in denen dieser Passus vorhanden ist.

Stattdessen beinhaltet der Joker, dass nach Auffassung der europäischen Richter solche Kreditverträge, in denen der entsprechende Passus in Form der sogenannten Kaskadenverweisung enthalten ist, lange nach Ablauf der eigentlich geltenden Widerrufsfrist von 14 Tagen noch Widerspruch einlegen zu können. Exakt diese Möglichkeit wird allgemein jetzt als Widerrufsjoker bezeichnet. Das Gerichtsurteil des Europäischen Gerichtshofs wird dazu führen, dass Millionen betroffene Kreditnehmer die Möglichkeit haben, ihrem Darlehensvertrag und somit dem aktuellen Immobiliendarlehen widersprechen zu können. Daher wird auch vom Widerrufsjoker Immobiliendarlehen gesprochen.

Glücksfall für viele private Kreditnehmer in Deutschland

Das Gerichtsurteil wird nicht umsonst von vielen Experten als bahnbrechend bezeichnet. Immerhin führt es dazu, dass - meistens private Immobilienkreditverträge - jetzt von Millionen betroffenen Kreditnehmern nach dem Gerichtsurteil des EuGH quasi rückgängig gemacht werden können. In aller Regel sind die meisten privaten Darlehensverträge betroffen, die nach dem Juni 2010 geschlossen wurden und die bereits erwähnten nicht ausreichende Informationen zum Widerrufsrecht beinhalten. Der Glücksfall besteht für die Kreditnehmer darin, dass sie durch den Widerrufsjoker Immobiliendarlehen jetzt ihren aktuellen Darlehensvertrag rückgängig machen und somit durch die Umschuldung in einen neuen Immobilienkredit zum Teil erhebliche Zinskosten einsparen können.

Immerhin waren die Hypothekenzinsen vor knapp zehn oder auch nur vor knapp fünf Jahren zum Teil noch deutlich höher, als es jetzt der Fall ist. Wer beispielsweise im Jahre 2012 eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, der wird mit Sicherheit einen deutlich höheren Kreditzins zahlen, als wenn in der aktuellen Niedrigzinsphase ein neuer Immobilienkredit aufgenommen werden kann.

Betroffen von dieser Widerrufsmöglichkeit sind verschiedene Darlehensarten, wie zum Beispiel:

Ratenkredite
Autokredite
Immobiliendarlehen

Am interessantesten ist der Widerrufsjoker 2020 natürlich bei Immobiliendarlehen, schon allein aufgrund der höheren Kreditsummen und der damit verbundenen hohen Zinskosten sowie langen Laufzeiten. Kommen wir allerdings kurz zur sogenannten Kaskadenverweisung zurück, bevor wir näher darauf eingehen, was Sie als betroffener Kreditnehmer jetzt tun können.

Kaskadenverweisung als Ursache für den Widerrufsjoker

Es ist durchaus wichtig für Sie, zu verstehen, was es im Detail mit der Kaskadenverweisung auf sich hat, welche letztendlich die Ursache für den Widerrufsjoker EuGH darstellt. Die Kaskadenverweisung findet sich in unzähligen Widerrufsbelehrungen, die Banken zu Kreditverträgen an ihre Kunden ausgehändigt darin, die ab Juni 2010 abgeschlossen wurden. Diese Kaskadenverweisung beinhaltet vor allem, dass der Darlehensnehmer Pflichtangaben zu machen hat, die jedoch nicht übersichtlich und im Detail genannt werden. Stattdessen findet lediglich ein Verweis auf den Paragraph 492 Abs. 2 des BGB statt. In diesem Paragraph jedoch wird wiederum auf eine andere Gesetzesstelle verwiesen.

Kurz gesagt: Der Kreditnehmer müsste quasi in einer Art Schnitzeljagd mehrere Gesetzesbücher wälzen und Gesetzestexte durchforsten, damit er tatsächlich alle Informationen zusammentragen kann, die laut der Widerrufsbelehrung beigebracht werden müssen. Auf Grundlage dieser Vorgabe wird von der sogenannten Kaskadenverweisung gesprochen. Der Europäische Gerichtshof sagt nun, dass es für den Verbraucher absolut unzumutbar sei, sich durch mehrere Gesetzestexte zu kämpfen. Dies sei nicht mit dem europäischen Recht zu vereinbaren.

Stattdessen hätten die beizubringenden Pflichtangaben im Detail und transparent genannt werden müssen. Da dies nicht der Fall ist, existiert für den betroffenen Kreditnehmer faktisch ein zeitlich unbefristet und damit sogenanntes ewiges Widerrufsrecht. Dies resultiert darauf, dass die "eigentlich" nur 14 Tage geltende Widerrufsfrist in dem Fall nie wirksam begonnen hat. Das wiederum versetzt Kreditnehmer in die Lage, selbst fast zehn Jahre alte Darlehensverträge jetzt noch rückgängig zu machen.

Widerrufsjoker Immobiliendarlehen von besonderem Interesse

Zwar ist der Widerrufsjoker im Prinzip auf sämtliche Verbraucherdarlehen anzuwenden, bei denen die Widerrufsbelehrung die bereits genannte Klausel bzw. die Kaskadenverweisung enthält. Besonders interessant ist der Widerrufsjoker EuGH allerdings im Bereich der Baufinanzierung, also im Hinblick auf Immobiliendarlehen und die Widerrufsfrist. Dies gründet sich vor allem auf die folgenden Begebenheiten, die in Verbindung mit Immobilienkrediten seit 2010 bestehen:

Vorzeitige Ablösung innerhalb der Zinsbindung mit Zusatzkosten verbunden (Vorfälligkeitsentschädigung)
Lange Laufzeit bei Immobilienkrediten
Hohe Darlehenssummen
Deutlich gesunkene Hypothekenzinsen seit 2010

Nach dem Gerichtsurteil haben jetzt alle Immobilieneigentümer, die vor allem zwischen Juni 2010 und März 2016 einen Hypothekenkredit abgeschlossen haben, ein mögliches Widerrufsrecht. Da die Bauzinsen zum Beispiel im Jahre 2013 auf einem erheblich höheren Niveau als heute waren, führt der Widerruf des bisherigen Darlehensvertrages dazu, dass ein neuer Immobilienkredit mit einem erheblich günstigeren Kreditzins abgeschlossen werden kann.

Aufgrund der für Immobilienkredite typisch langen Zinsbindungen und hohen Darlehenssummen kann die zukünftige Ersparnis somit leicht mehr als 10.000 Euro betragen. Nimmt man zum Beispiel das Zinsniveau aus dem Jahre 2013, so betrug dies im Durchschnitt etwa 3,8 Prozent. Heute jedoch erhalten Sie Immobiliendarlehen im besten Fall schon zu einem Zins von unter 0,7 Prozent und würden somit zukünftig über drei Prozent pro Jahr an Zinskosten einsparen. Welches Einsparpotenzial durch das Umschulden in einen günstigen Immobilienkredit aktuell tatsächlich besteht, soll das folgende Beispiel verdeutlichen.

Wie viel spare ich durch eine Umschuldung?

Vielleicht sind Sie an dieser Stelle der Auffassung, dass Sie zwar den Widerrufsjoker nutzen können, die mögliche Ersparnis den Aufwand allerdings nicht wert sei. Dass diese Annahme völlig falsch ist, zeigt unter anderem unsere nachfolgende Beispielrechnung. Im ersten Schritt berechnen wir die mögliche Ersparnis, die Sie durch Ziehen des Widerrufsjokers und der damit verbundenen Umschuldung Ihrer Restschuld in einen neuen Immobilienkredit erzielen können.

An diesem Beispiel ist deutlich erkennbar, dass Sie durch die Umschuldung eine erhebliche Zinssumme einsparen können. Ebenfalls zeigt das Rechenbeispiel, dass die Entscheidung des EuGH tatsächlich ein Glücksfall ist. In diesem Beispiel müssten Sie nämlich eigentlich aufgrund der vorzeitigen Auflösung Ihres bisherigen Immobilienkredites innerhalb der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die natürlich die zukünftige Zinsersparnis deutlich mindern würde. Müssen Sie eine Entschädigung an das Kreditinstitut zahlen, würde die Zinsersparnis vielleicht nicht - wie im Beispiel – rund 20.000 Euro, sondern eventuell nur 4.000 Euro betragen. Daher ist es eindeutig so, dass sich das Umschulden und das Ziehen des Widerrufsjoker 2020 mit großer Wahrscheinlichkeit für Sie lohnen.

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Widerrufsjoker ziehen: was muss ich tun?

Gehen wir an dieser Stelle davon aus, dass Sie den Glücksfall des EuGH Urteils erkannt haben und den sogenannten Widerrufsjoker ziehen möchten. Nun stellt sich die Frage, welche Schritte Sie im Detail unternehmen müssen, um Ihren Darlehensvertrag rückgängig zu machen. Der erste Schritt sollte darin bestehen, dass Sie Ihren Kreditvertrag überprüfen lassen, ob dieser überhaupt von dem EuGH Urteil betroffen ist. Zu dieser Prüfung geben wir Ihnen im nachfolgenden Abschnitt noch einige Informationen an die Hand. Für den weiteren Verlauf gehen wir davon aus, dass Ihr abgeschlossener Darlehensvertrag unter die Verträge fällt, die aufgrund der mangelhaften Widerrufsbelehrung rückgängig gemacht werden können.

Im zweiten Schritt sollten Sie nun die aktuellen Kreditangebote am Markt vergleichen und sich einen neuen Immobilienkredit sichern. Ganz wichtig: Widerrufen Sie Ihren bisherigen Kreditvertrag auf keinen Fall, bevor Sie nicht eine neue Darlehenszusage haben. Dann gehen Sie nämlich das Risiko ein, dass Sie den Vertrag rückgängig machen und somit natürlich an das Kreditinstitut die Restschuld zahlen müssen, jedoch keine Anschlussfinanzierung finden. Dies könnte im schlimmsten Fall sogar zur Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie führen. Haben Sie eine Zusage für einen neuen Immobilienkredit, können Sie im dritten Schritt das Rückgängigmachen des bisherigen Darlehens erklären. Sollte das Kreditinstitut das akzeptieren, zahlen Sie die Restschuld mit dem neuen Darlehensbetrag und der gesamte Vorgang ist damit abgeschlossen.
Sollte sich das Kreditinstitut weigern, kann es hingegen notwendig sein, einen Anwalt einzuschalten.
Sollten Sie dabei Hilfe benötigen, helfen wir Ihnen unverbindlich und schnell mit unseren Partneranwälten.

Im Überblick sind es demnach für gewöhnlich die folgenden Schritte, wie Sie nach dem EuGH Gerichtsurteil bezüglich Ihres aktuellen Immobilienkredites vorgehen können:

Kreditvertrag überprüfen lassen
Angebote am Markt vergleichen
Umschuldung vornehmen und somit neues Immobiliendarlehen erhalten
Bisherigen Darlehensvertrag rückgängig machen
Umschuldung durchführen oder Rechtsanwalt einschalten, sollte das Kreditinstitut Ihren „Einspruch“ nicht akzeptieren

Welche Darlehensverträge sind vom EuGH Urteil betroffen?

Schon jetzt steht fest, dass mehrere Millionen Darlehensverträge allein in Deutschland von dem EuGH Urteil betroffen sind. Andererseits trifft dies allerdings nicht automatisch auf sämtliche Kreditverträge zu, die zwischen Mitte 2010 und März 2016 abgeschlossen wurden. Daher ist es durchaus wichtig, dass Sie zunächst überprüfen lassen, ob das Urteil des Europäischen Gerichtshofs auch auf Ihren Darlehensvertrag und die damit verbundene Widerrufsbelehrung anzuwenden ist.

Nun gibt es zwei Möglichkeiten, wie Sie dies herausfinden können: Zum einen haben Sie die Option, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung Ihres Darlehensvertrages zu beauftragen. Dies kostet allerdings Geld. Alternativ bieten manche Verbraucherzentralen eine Beratung an. Allerdings müssen Sie dann meistens Mitglied sein, denn es handelt sich um eine juristische Beratung. Auf der anderen Seite gibt es einen sogenannten Schnellcheck, der allerdings nicht zu 100 Prozent rechtssicher ist und daher nicht die rechtsverbindliche Aussage eines Anwalts ersetzen kann.

Dennoch können Sie zumindest anhand dieses Schnellchecks beurteilen, wie groß die Chance ist, dass auch Ihr Darlehensvertrag unter das Urteil des EuGH fällt und Sie Ihr Widerrufsrecht nutzen können. Anders ausgedrückt: Sollte der Schnellcheck positiv ausfallen, ist es empfehlenswert, dass Sie Ihren Kreditvertrag rückgängig machen. Mehr als eine erste Ablehnung des Kreditinstitutes kann Ihnen in dem Fall nicht passieren. Dass Ihr Kreditvertrag betroffen sein könnte, ist vor allem dann anzunehmen, wenn die folgenden Fakten zu treffen:

Kreditvertrag wurde zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016 abgeschlossen
In der Widerrufsbelehrung existiert die zuvor erläuterte Kaskadenverweisung, also die Formulierung, bei der auf die nicht definierten Pflichtangaben hingewiesen wird.

Dass die Wahrscheinlichkeit höher ist, wenn Ihr Darlehensvertrag zwischen Juni 2010 und März 2016 abgeschlossen wurde, hat einen Grund. Wurde der Kreditvertrag vorher oder nachher abgeschlossen, ist davon auszugehen, dass kein rückgängig machen mehr erfolgen darf. Dies wiederum ist darauf zurückzuführen, dass die entsprechenden Widerrufserklärungen vor und nach dem genannten Datum diesen im Urteil genannten Fehler normalerweise nicht enthielten.

Wann ist ein Widerruf sinnvoll und empfehlenswert?

Natürlich sind Sie nicht gezwungen, vom Widerrufsrecht bezüglich Ihres Kreditvertrages Gebrauch zu machen, selbst wenn dieser unter das Urteil des Europäischen Gerichtshof fällt. Daher stellt sich die berechtigte Frage, was ein Widerrufsanlass sein kann. Insbesondere aus den folgenden Gründen ist es zumindest empfehlenswert, dass Sie über das Rückgängigmachen Ihres Kreditvertrages und somit über eine Umschuldung in einen neuen Immobilienkredit nachdenken:

Sie möchten eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückverlangen
Sie möchten aus Ihrem aktuellen Kreditvertrag aussteigen und das Zahlen einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
Sie möchten zukünftig Zinsen einsparen, weil der aktuelle Bauzins (deutlich) geringer als Ihr derzeit zu zahlende Hypothekenzins ist
Sie kennen das Risiko eines Widerrufsjokers

Die genannten Gründe sind einleuchtend, lediglich der zuletzt aufgeführt Punkt ist noch etwas erklärungsbedürftig. Mit dem Risiko des Widerrufsjokers ist lediglich gemeint, dass Sie nicht zu 100 Prozent wissen, ob Sie einen neuen Immobilienkredit erhalten. Dieses Risiko gehen Sie allerdings nur dann ein, wenn Sie den Widerrufsjoker ziehen, ohne zuvor einen neuen Immobilienkredit erhalten zu haben.