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    Grundschulddarlehen - großer Ratgeber zum gesicherten Immobilienkredit

    In Deutschland werden Immobilienkredite von Banken in aller Regel nur unter der Voraussetzung vergeben, dass sie durch eine Grundschuld abgesichert sind. W√§hrend fr√ľher in der Regel die Hypothek als Sicherheit in Grundb√ľcher eingetragen wurde, ist heutzutage die Grundschuld das deutlich g√§ngigere Grundpfandrecht. Alle Immobilienkredite, die mit einem derartigen Grundpfandrecht gesichert werden, werden als Grundschulddarlehen bezeichnet.

    In unserem großen Ratgeber erfahren Sie, was diese spezielle Form von Krediten ausmacht, was eigentlich Grundschulden sind, was der Beleihungswert beinhaltet und wie hoch die Beleihungsgrenzen sind. Ferner gehen wir auf die Konditionen der Immobiliendarlehen ein und worauf Sie bei dieser Form von Darlehen achten sollten.

    Grundschulddarlehen auch mit Schulden und/oder Schufaeintrag machbar

    Grundschulddarlehen werden nicht nur in Anspruch genommen, wenn Personen mit geregeltem Einkommen und einer sauberen Schufa eine Immobilie bauen oder erwerben m√∂chten. Dar√ľber hinaus gibt es ebenfalls die M√∂glichkeit, bei einem Schufaeintrag, wie negative Schufa, einen solchen Immobilienkredit zu erhalten. Einige Banken in Deutschland vergeben auch an Kreditnehmer mit einem negativen Schufaeintrag Darlehen, solange Immobilieneigentum besteht und eine Grundschuld als Sicherheit vorhanden ist.

    Hier k√∂nnen Sie Ihre Berechnung durchf√ľhren und finden einen Grundschulddarlehensrechner.

    Viele Kreditnehmer wissen oft nicht, dass Sie durch Hinzunahme Ihres Eigentums als Grundschuld zu viel besseren Kreditkonditionen beantragen k√∂nnen, wie ohne. Somit ist ein Grundschulddarlehen f√ľr eine ganze Reihe von Personen eine Finanzierungsl√∂sung, die in der Vergangenheit mit Krediten oder Banken vielleicht Probleme hatten. Dazu z√§hlen unter anderem Kunden, die sich mit Privatkrediten √ľberschuldet haben, Kredite zu schlechten Konditionen haben und eine Umschuldung in Betracht ziehen, bei denen Insolvenz droht oder die eben (negative) Schufaeintr√§ge haben, sodass ein Kredit auf normalem Wege nicht m√∂glich w√§re. In diesem Fall profitieren die Betroffenen beim entsprechenden Darlehen vom Erhalt der Immobilie, einer sp√§teren, deutlichen Ratenentlastung, der Schufa-Bereinigung und nicht zuletzt von einer erheblichen psychischen Entlastung, die mit einer R√ľckgewinnung der Lebensqualit√§t einhergeht.

    Klassisches Beispiel eines Grundschuldarlehens mit Bestandsimmobilie ohne grundpfandrechtliche Absicherung

    AuszahlungsbetragMindestrateNominalzinsZinsbindung
    83.000,- ‚ā¨453,33 ‚ā¨5,4 %5 Jahre

    Worum handelt es sich bei einem Grundschulddarlehen?

    Der Grundschuldkredit ist ein Darlehen, welches nahezu ausschließlich im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen wird.
    √úber solche Kredite werden in erster Linie die folgenden Vorhaben finanziert:

    Immobilienerwerb
    Bau eines Hauses
    Sanierungsmaßnahmen
    Umbauten
    Privatkredite (meist f√ľr Umschuldung)

    In der Praxis l√§uft die Finanzierung eines Grundschulddarlehens normalerweise seitens der Bank entweder √ľber ein Annuit√§ten- oder √ľber ein Tilgungsdarlehen. Kennzeichnend ist stets, dass sich der Kreditgeber eines Grundpfandrechtes bedient. Die Immobilie steht demnach als Gegenwert hinter dem Kreditbetrag (wie Privatkredit f√ľr Umschuldung), sodass die Bank im Schadensfall die M√∂glichkeit hat, sich aus dem Erl√∂s der Zwangsversteigerung zu bedienen. Nahezu 95 Prozent aller in Deutschland vergebenen Immobiliendarlehen sind gleichzeitig Grundschuldkredite.

    Worum handelt es sich bei Grundschulden?

    Im Rahmen der Immobilienfinanzierung nehmen Banken fast ausnahmslos eine Sicherheit entgegen. Dabei kommen die meisten typischen Kreditsicherheiten nicht infrage, wie zum Beispiel die Abtretung von Forderungen, eine B√ľrgschaft oder auch die Verpf√§ndung von Wertpapieren und Sparguthaben. Stattdessen lassen sich die Kreditgeber bei der Besicherung ausschlie√ülich entweder auf Hypotheken oder Grundschulden ein. Die sogenannte Eigent√ľmergrundschuld ist in dem Zusammenhang die mit Abstand am h√§ufigsten genutzte Kreditsicherheit, die im Zuge eines Grundschuldkredites zur Absicherung eingesetzt wird. Doch worum handelt es sich eigentlich bei Grundschulden im Detail?

    Die Eigent√ľmergrundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Im √ľbertragenen Sinne erh√§lt der Gl√§ubiger demzufolge die Immobilie als Pfand und besitzt daher ein Pfandrecht. Geltend machen kann er dieses Recht, wenn der Kreditnehmer zum Beispiel drei aufeinanderfolgende Darlehensraten nicht gezahlt hat. Nach weiteren Ma√ünahmen kann die Bank als Gl√§ubigerin die Zwangsversteigerung des Objektes anordnen. Der Versteigerungserl√∂s flie√üt ihr zu und sie hat somit ihr Grundpfandrecht wahrgenommen. Dazu ist es lediglich notwendig, dass die Grundschulden in die Grundbuchabteilung III eingetragen werden.

    Worin besteht der Unterschied zwischen Grundschulden und Hypothek?

    Oftmals werden Grundschulden und Hypotheken in einem Atemzug genannt. Zwar handelt es sich auf der einen Seite in beiden Fällen um typische Kreditsicherheiten im Zuge der Immobilienfinanzierung, nämlich um Grundpfandrechte. Dennoch gibt es einen entscheidenden Unterschied zwischen diesen zwei Kreditsicherheiten. Dieser besteht darin, dass Hypotheken streng akzessorisch sind, Grundschulden jedoch nicht. Was bedeutet dies im Detail?

    Streng akzessorisch meint, dass die Hypothek an das Bestehen einer Forderung gekn√ľpft ist. Hypotheken d√ľrfen demzufolge nur in Verbindung mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung eingesetzt werden, die seitens der Bank finanziert wurde. Grundschulden hingegen kann der Kreditgeber auch anderweitig als Kreditsicherheit nutzen, beispielsweise f√ľr eine offene Forderung in Form eines Ratenkredites, den er dem Kunden zur Verf√ľgung gestellt hat.

    Demzufolge k√∂nnen Grundschulden auch dann noch weiterhin als Kreditsicherheit genutzt werden, wenn der Immobilienkredit schon l√§ngst abbezahlt ist. Die deutlich flexiblere Einsatzm√∂glichkeit hat dazu gef√ľhrt, dass mittlerweile nahezu alle Kreditinstitute Grundschulden statt Hypotheken als Kreditsicherheit im Bereich der Immobilienfinanzierung bevorzugen.

    Unterschied zwischen Brief- und Grundschuld

    Grundschulden lassen sich in zwei Gruppen einteilen, n√§mlich zum einen in die Brief- und zum anderen in die Buchgrundschuld. Kennzeichnend f√ľr die Buchgrundschuld ist, dass zun√§chst eine Eintragung in Abteilung III des Grundbuches vorgenommen wird. Dabei kommt es vor allem auf den Zusatz an, der lautet: ‚ÄěOhne Brief‚Äú. Dieser Zusatz ist wichtig, denn er sagt aus, dass zur eingetragenen Buchgrundschuld kein Grundschuldbrief erstellt wird. Sollte es bez√ľglich der Grundschulden eine √Ąnderung geben, macht dies eine Grundbuch√§nderung erforderlich.

    Im Gegensatz zur Buchgrundschuld wird bei der Briefgrundschuld zus√§tzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt. Trotzdem muss auch hier die Eintragung der Briefgrundschuld in Abteilung III des Grundbuches erfolgen. Der Vorteil der Briefgrundschuld besteht darin, dass durch Weitergabe des Grundschuldbriefes auch die √úbertragung des Eigentums erfolgen kann. Dies erfordert keine Grundbuch√§nderung, sodass insgesamt die √úbertragung des Eigentums unkomplizierter und schneller durchgef√ľhrt werden kann.

    Wo finde ich eine Grundschuld?

    Durch Grundschulden wird ein Haus belastet, denn der eigentliche Eigent√ľmer kann dieses zum Beispiel nicht ohne Zustimmung des Gl√§ubigers, in der Regel der Bank, ver√§u√üern. Daher ist es durchaus wichtig zu wissen, wo sich Eintr√§ge in Form einer Brief- oder Buchgrundschuld finden lassen. Eingetragen werden Grundschulden stets in das entsprechende Grundbuch, welches f√ľr gew√∂hnlich beim Amtsgericht, genauer gesagt beim Grundbuchamt, gef√ľhrt wird.

    Die Eintragung von Grundschulden findet in Abteilung III des Grundbuches statt, n√§mlich nachdem sich Kreditgeber und Kreditnehmer √ľber das entsprechende Immobiliendarlehen geeinigt haben und ebenfalls Einvernehmlichkeit √ľber die Besicherung besteht. F√ľr die Grundbucheintragung muss der Immobilieneigent√ľmer dies √∂ffentlich beglaubigen oder alternativ von einem Notar beurkunden lassen. Erst dann ist der Grundbucheintrag rechtens.

    Ermittlung des Grundschulddarlehens: der Beleihungswert

    In Verbindung mit besicherten Immobiliendarlehen steht der Beleihungswert. Dieser weicht normalerweise vom Kaufpreis des zu finanzierenden Hauses bzw. von den Baukosten ab. Stattdessen handelt es sich beim Beleihungswert f√ľr gew√∂hnlich um den Betrag, den die Bank aller Voraussicht nach im Zuge einer sp√§teren Zwangsversteigerung des Objektes erzielen wird. Aus dem Grund kalkulieren die Kreditinstitute den Beleihungswert eher vorsichtig, denn selten l√§sst sich bei einer Zwangsversteigerung der tats√§chliche Verkehrswert des Objektes erzielen.

    Der Beleihungswert ist die Basis daf√ľr, welchen Darlehensbetrag der Kreditgeber dem Kunden letztendlich zur Verf√ľgung stellen kann und m√∂chte. Dies hat den Hintergrund, dass Grundschulden als Sicherheiten nur so viel Wert haben, wie das entsprechende Objekt tats√§chlich bei einem Verkauf oder bei einer Zwangsversteigerung einbringen w√ľrde. Daher berechnen die meisten Banken den Beleihungswert mit einem Sicherheitsabschlag wie folgt:

    KaufpreisSicherheitsabschlagBeleihungswert
    250.000,- ‚ā¨20 %200.000,- ‚ā¨
    Ermittlung des Grundschulddarlehens und des Beleihungswertes

    Gesetzlich ist festgelegt, dass der Beleihungswert niemals höher als der Verkehrswert sein darf. Dies schließt Paragraf 16 des Pfandbriefgesetzes aus. In der Praxis setzen die meisten Kreditinstitute den Beleihungswert bei 70 bis 90 Prozent des entsprechenden Kaufpreises oder der Baukosten an. Demzufolge ist der Beleihungswert in der Regel der Verkehrswert mit einem Abschlag zwischen 10 und 30 Prozent.

    Wie wird der Beleihungswert im Detail ermittelt?

    Es gibt drei unterschiedliche Verfahren, die Banken nutzen, um den Beleihungswert zu ermitteln. Welches dieser Verfahren zur Anwendung gelangt, hängt in erster Linie davon ab, um welche Art von Objekt es sich handelt und wie diese genutzt wird. Im Überblick existieren die folgenden drei Methoden der Beleihungswert-Berechnung:

    Sachwertverfahren
    Ertragswertverfahren
    Vergleichswertverfahren

    Bei privat genutzten Wohnimmobilien kommt am h√§ufigsten das Sachwertverfahren zum Einsatz. Mittels des Verfahrens wird in erster Linie berechnet, was es kosten w√ľrde, wenn das Objekt neu gebaut w√ľrde. Der Beleihungswert setzt sich in diesem Fall zum einen aus dem Grundst√ľcks- bzw. aus dem Bau- und Bodenwert zusammen. Zum anderen werden insbesondere bei einem Altbau eventuelle Wertminderungen subtrahiert, die im Laufe der Jahre entstanden sind.

    Beim Ertragswertverfahren erfolgt die Berechnung des Beleihungswertes etwas anders. Genutzt wird diese Methode in erster Linie bei gewerblichen Immobilien, also bei vermieteten oder verpachteten Objekten. In diesem Fall ist der Beleihungswert die Summe aus Bodenwert nebst kalkulierter Mieteinnahmen. Aus diesem Grund wird meistens vom Ertragswert des Objektes gesprochen.

    Das dritte Verfahren ist das sogenannte Vergleichswertverfahren. Zum Einsatz kommt das Vergleichswertverfahren vor allem, wenn der Beleihungswert von Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen sowie Einfamilienh√§usern, ermittelt werden soll. Kennzeichnend f√ľr das Vergleichswertverfahren ist, dass die jeweils aktuellen Verh√§ltnisse am Markt eine Ber√ľcksichtigung finden. Dabei wird beispielsweise auch ein Blick auf benachbarte Objekte geworden, die √§hnlich ausgestattet sind und eine √§hnliche Gr√∂√üe haben. Zudem flie√üen regionale Grundst√ľckspreise in die Ermittlung des Beleihungswertes mit ein. Der gr√∂√üte Vorteil des Vergleichswertverfahrens besteht darin, dass der tats√§chliche Immobilienwert am besten abgebildet wird. Nachteilig ist hingegen, dass das Vergleichswertverfahren gr√∂√üeren Schwankungen, die am Markt √ľblich sind, unterliegt.

    Vom Beleihungswert hin zur Beleihungsgrenze

    Zwischen dem Kaufpreis und dem Beleihungswert besteht - wie im vorherigen Abschnitt erläutert - oft eine Diskrepanz von 10 bis 30 Prozent. Der Beleihungswert ist allerdings noch immer nicht der Betrag, den die Banken als möglichen Darlehensbetrag ansetzen. Zuvor wird vom Beleihungswert ein Risikoabschlag seitens des Kreditgebers vorgenommen, der das Gesamtrisiko reduzieren soll. Dieses Risiko besteht vor allem in möglichen Minderungen des Immobilienwertes, die am Markt nicht ungewöhnlich sind. Jedes Kreditinstitut kann eigenverantwortlich bestimmen, wie hoch der Risikoabschlag sein soll. In der Praxis beläuft sich der Abschlag meistens auf 20 bis 50 Prozent.

    Die Differenz zwischen dem Beleihungswert und dem Risikoabschlag ergibt dann die Beleihungsgrenze f√ľr das entsprechende Objekt. Diese Beleihungsgrenze ist gleichzeitig der maximale Betrag, den der Kreditgeber im Zuge eines erstrangig besicherten Grundschuldkredites zur Verf√ľgung stellen w√ľrde. Die folgende √úbersicht soll noch einmal zeigen, wie sich das Verh√§ltnis zwischen Kaufpreis, Beleihungswert und Beleihungsgrenze sowie maximaler Kreditsumme darstellt. Diese Informationen sind wichtig, wenn es anschlie√üend darum geht, die passende Immobilienfinanzierung mit dem entsprechenden Immobiliendarlehen zu finden:

    KaufpreisBeleihungswert des ObjektesRisikoabschlagBeleihungsgrenzeImmobiliendarlehen erstrangig
    250.000,- ‚ā¨200.000,- ‚ā¨30 %140.000,- ‚ā¨140.000,- ‚ā¨
    Differenz zwischen dem Beleihungswert und dem Risikoabschlag

    In diesem Fall betr√§gt der Kaufpreis zwar 250.000 Euro, jedoch wird die Bank ein erstrangig besichertes Immobiliendarlehen nur in H√∂he von maximal 140.000 Euro vergeben. Daran schlie√üt sich nat√ľrlich die Frage an, wie die restlichen 110.000 Euro finanziert werden k√∂nnen. Gl√ľcklicherweise wird die Differenz seitens der Bank oft in Form eines Blankodarlehens finanziert oder der Kreditnehmer hat die M√∂glichkeit, weitere Kreditsicherheiten zu stellen. Als Sicherheiten kommen dann zum Beispiel die Abtretung von Forderungen, beispielsweise aus einer Lebensversicherung, infrage. Aber auch Verpf√§ndungen von Wertpapieren oder Sparguthaben sowie B√ľrgschaften k√∂nnen in diesem Fall als weitere Sicherheiten dienen.

    Was sind 1a- und 1b-Grundschulddarlehen?

    Die meisten Banken, die ein Grundschulddarlehen vergeben, bieten ihren Kunden entweder ein Annuitäten- oder ein Tilgungsdarlehen an. Ein wichtiger Unterschied, auch im Hinblick auf die anzuwendende Beleihungsgrenze, besteht zwischen einem sogenannten 1a- und einem 1b-Hypothekendarlehen. Das wesentliche Merkmal eines 1a-Grundschulddarlehens besteht darin, dass die Kreditsumme unterhalb der Beleihungsgrenze liegt. Man spricht alternativ auch von einem erstrangig besicherten Kredit.

    In diesem Fall wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung immer erst der Gläubiger entschädigt, der zeitlich zuerst im Grundbuch mit seinem entsprechenden Grundpfandrecht eingetragen wurde. Daraus resultiert, dass die sogenannten 1a-Hypothekendarlehen stets durch ein erstrangiges Grundpfandrecht, welches ins Grundbuch eingetragen wird, abgesichert sind. Dementsprechend sind 1a-Hypothekendarlehen deutlich beliebter als die 1b-Hypothekendarlehen, auf die wir jetzt näher eingehen.

    Im Unterschied zum 1a-Hypothekendarlehen handelt es sich beim 1b-Hypothekendarlehen um einen Kredit, bei dem die Kreditsumme oberhalb der Beleihungsgrenze liegt. Solche Immobiliendarlehen werden durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Dar√ľber hinaus gibt es in der Regel als Zusatz eine √∂ffentliche B√ľrgschaft, damit die Bank das Ausfallrisiko mindern kann. Ein weiterer Unterschied ergibt sich daraus, n√§mlich dass die Zinskonditionen bei einem 1a-Hypothekendarlehen nahezu immer besser als bei einem 1b-Grundschulddarlehen sind. Der Grund ist, dass die Bank beim 1b-Hypothekenkredit ein h√∂heres Risiko eingeht, weil die Kreditsumme eben die Beleihungsgrenze √ľbersteigt.

    Welche Konditionen spielen bei Grundschuldkrediten eine Rolle?

    Grundschuldkredite sind als Immobiliendarlehen langfristige Kredite, die im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Umso wichtiger ist es, dass Kreditsuchende möglichst viele Angebote miteinander vergleichen. Selbst in schwierigen Fällen ist es ratsam, sich nicht auf das erste Angebot zu versteifen, sondern stattdessen zum Beispiel einen Experten mit dem Vergleich mehrerer Angebote zu beauftragen. Aber auch der Kreditvergleich auf eigene Faust ist hilfreich, wenn der Kreditnehmer weiß, auf welche Konditionen er dabei achten sollte. Im Zusammenhang mit Grundschuldkrediten sind vor allem die folgenden Konditionen von Bedeutung:

    Effektiver Jahreszins (Zinssatz)
    Anfängliche Tilgung
    Monatliche Darlehensrate
    Zinsbindung
    Darlehenssumme
    Sondertilgungen

    Die wichtigste Kondition ist beim Immobilienkredit nach wie vor der zu zahlende Zins, denn die Zinsen sind der gr√∂√üte Kostenfaktor im Rahmen der Baufinanzierung. Ein wesentlicher Aspekt, der gro√üen Einfluss auf den Zinssatz hat, ist die Bonit√§t des Kreditnehmers. Je besser die Kreditw√ľrdigkeit ist, desto g√ľnstigere Zinsen ist die Bank bereit, dem Kreditnehmer zu offerieren. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass Kreditsuchende mit mittlerer oder schlechter Bonit√§t es schwerer haben, von der Hausbank ein Darlehen zu erhalten.

    Allerdings gibt es auch in solchen F√§llen gute L√∂sungen. Manche Finanzierungsvermittler sind sogar auf schwierigere F√§lle spezialisiert und schaffen es dennoch Ihren Kunden die passende Finanzierungsl√∂sung anzubieten. Dies l√§sst sich sogar h√§ufig mit deutschen Kreditinstituten realisieren, sodass selbst ein negatives Schufa-Merkmal nicht grunds√§tzlich zur Ablehnung des Kreditantrages f√ľhren muss. Dennoch sollte der Kreditnehmer stets alle Eigenschaften im Blick haben, die sich auf die H√∂he des Darlehenszinses auswirken, n√§mlich:

    Bonität
    Einkommen / Beschäftigungsverhältnis
    Zinsbindung
    Sicherheiten
    Eigenkapital

    Manche Banken zum Beispiel bieten heutzutage keine Vollfinanzierung f√ľr Ihre Kunden mehr an. Bezogen auf den Grundschuldkredit bedeutet dies, dass Finanzierungen nur dann genehmigt werden, wenn der Kreditnehmer Eigenkapital vorweisen kann. Zwar gilt das nicht f√ľr alle Kreditinstitute, aber von den meisten Banken in Deutschland wird heute eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 bis 20 Prozent gefordert. Dann spielt es keine Rolle, ob die Darlehenssumme oberhalb oder unterhalb der Beleihungsgrenze liegen w√ľrde.

    Worauf sollte der Kreditsuchende beim Grundschuldkredit achten?

    Vor der Aufnahme eines Grundschulddarlehens haben sich Kreditsuchende meistens bereits f√ľr eine Immobilie entschieden. Wichtig ist, dass der Kaufpreis die eigenen finanziellen Mittel nicht √ľbersteigt. Eine Immobilienfinanzierung ist fast immer notwendig, allerdings muss die sp√§tere Darlehensrate unbedingt niedriger als das frei verf√ľgbare Einkommen sein. Unter Umst√§nden k√∂nnen in dem Zusammenhang Umschuldungen oder das Zusammenfassen √§lterer Ratenkredite sinnvoll sein, bei denen der Kunde vielleicht noch einen relativ hohen Zinssatz zahlt.

    Bevor also an die Aufnahme eines Grundschuldkredites gedacht werden kann, sollte die eigene finanzielle Leistungskraft ermittelt werden. Am einfachsten ist dies mit einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung. In diesem Fall stellt der Kreditsuchende seinen Einnahmen alle regelm√§√üigen Ausgaben zusammen gegen√ľber, um auf diese Weise das frei verf√ľgbare Einkommen zu ermitteln. Bei den regelm√§√üigen Ausgaben handelt es sich meistens, insbesondere die folgenden Positionen:

    Lebenshaltungskosten (Nahrungsmittel, Hygieneartikel etc.)
    Versicherungsbeiträge
    Kosten f√ľr Mobilit√§t (Benzin, Fahrkarte etc.)
    Sparraten
    Kreditraten
    Freizeitausgaben

    Nicht ber√ľcksichtigt werden muss die Mietzahlung, denn diese wird nach dem Erwerb des Eigenheims wegfallen. Nur unter der Voraussetzung, dass dieses ermittelte und frei verf√ľgbare Einkommen h√∂her als die sp√§tere Darlehensrate ist, kann die Baufinanzierung in der gew√ľnschten Form erfolgen. Ist dies nicht der Fall, m√ľssen entweder Ausgaben reduziert werden oder einige Eckdaten des Immobilienkredites sind zu ver√§ndern.

    Fazit zum Grundschuldkredit

    Grundschuldkredite werden oftmals ebenso als Hypothekendarlehen oder schlichtweg als Immobilienkredite bezeichnet. Da nahezu jedes Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld besichert ist, handelt es sich fast automatisch um einen Grundschuldkredit. Die Kreditangebote der Banken können sehr unterschiedlich sein, denn der zu zahlende Zins hängt in hohem Maße von der Bonität des Kunden, dem Eigenkapital und weiteren Faktoren ab.

    Vor der Finanzierung sollten sich Kreditsuchende zudem √ľber Grundschulden, Beleihungswerte und die Beleihungsgrenze informieren. Sollte beispielsweise kein Eigenkapital vorhanden sein oder ein negativer Eintrag in der Schufa existieren, ist die Hausbank meistens nicht die passende Anlaufstelle f√ľr die gew√ľnschte Immobilienfinanzierung. Dann k√∂nnen jedoch spezielle Finanzierungsvermittler dabei helfen, die optimale Finanzierung auf die Beine zu stellen.

    Häufige Fragen zu Grundschuldkrediten

    Im Zusammenhang mit Grundschuldkrediten gibt es einige Fragen, die in der Praxis häufig auftreten.

    Muss die Bank der Löschung der Grundschulden nach Tilgung des Kredites zustimmen?
    Grunds√§tzlich handelt es sich bei Grundschulden zwar nicht um streng akzessorische Kreditsicherheiten, wie es bei Hypotheken der Fall ist. In der Praxis muss die Bank allerdings trotzdem der L√∂schung des Grundpfandrechtes zustimmen, falls der Kreditnehmer seinen Immobilienkredit vollst√§ndig getilgt hat und auch sonst keine weiteren Verbindlichkeiten mehr gegen√ľber dem Kreditgeber bestehen. Andernfalls w√ľrde es sich um eine √úbersicherung handeln und es w√§re seitens der Bank auch nicht erkl√§rbar, warum weiterhin eine Sicherheit f√ľr einen m√∂glichen Ausfall eines nicht vorhandenen Kredites bestehen sollte.
    Worum handelt es sich bei einem nachrangigen Grundschuldkredit?
    In Grundb√ľchern kann es zu einer Immobilie mehrere Lasten und Rechte geben. In der Praxis passiert es h√§ufiger, dass der Immobilieneigent√ľmer von verschiedenen Banken einen Kredit erh√§lt, um die Immobilienfinanzierung durchzuf√ľhren. In diesem Fall kann es eine Rolle spielen, ob es sich um erstrangige oder nachrangige Grundschulden handelt. Die erstrangigen Grundschulden sind immer die Sicherheiten, die vom Datum her zuerst im Grundbuch standen. Alle weiteren Grundpfandrechte, die zeitlich danach eingetragen wurden, werden als nachrangige Grundschulden bezeichnet. Somit werden Immobilienkredite in erstrangige und nachrangige Immobiliendarlehen unterteilt.
    Welche Banken vergeben Grundschuldkredite?
    Grundschuldkredite vergeben im Prinzip s√§mtliche Universalbanken, die im Baufinanzierungsgesch√§ft aktiv sind. Dies trifft auf die meisten Gro√übanken sowie Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken und insbesondere auf Hypothekenbanken zu. Dar√ľber hinaus existieren einige Direktbanken, die heutzutage ebenfalls im Bereich der Immobilienfinanzierung aktiv sind und somit Grundschuldkredite offerieren. Aufgrund der Vielzahl von Angeboten ist es unbedingt erforderlich, diese gegen√ľberzustellen.
    Bieten Banken Immobilienkredite auch ohne Grundpfandrecht an?

    Bei Immobilienkrediten bewegen sich die Darlehenssummen selten unterhalb sechsstelliger Betr√§ge. F√ľr den Kreditgeber stellt die Darlehensvergabe ein nicht unerhebliches finanzielles Risiko dar. Daher gibt es zumindest in Deutschland kaum ein Kreditinstitut, welches einen Immobilienkredit vergeben w√ľrde, ohne dass gleichzeitig ein Grundpfandrecht entgegengenommen wird. Eine der wenigen Ausnahmen k√∂nnte dann zum Tragen kommen, wenn der Kreditnehmer gleichwertige Sicherheiten stellen kann.

    Diesbez√ľglich kommen allerdings nur die Abtretung von Forderungen, beispielsweise einer Lebensversicherung zum R√ľckkaufswert, oder die Verpf√§ndung von Spar- und Wertpapierguthaben infrage. Wer allerdings beispielsweise Wertpapiere im Gegenwert von 50.000,- Euro hat, wird auf der anderen Seite keinen Immobilienkredit in gleicher H√∂he aufnehmen. Dies f√ľhrt in der Praxis dazu, dass im Prinzip nahezu jede Immobilienfinanzierung in Deutschland bzw. faktisch jeder vergebene Immobilienkredit mit einem Grundpfandrecht abgesichert ist.

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    * Information zu den Kreditkonditionen und Kosten

    F√ľr die Vermittlung eines Kredites bei Experten-Kredite, der Beratung und der gesamten Abwicklung, von der Beantragung bis zur Auszahlung, entstehen bei uns keinerlei (Vor-)Kosten f√ľr unsere Kunden.
    Unsere Konditionen bestimmen alle Voraussetzungen, die erf√ľllt sein m√ľssen (z.B. negativer Schufa-Eintrag, Angaben Ihrer Bankdaten, Unterlagen, Nachweise), damit Ihr Kredit schnell bearbeitet und bewilligt werden kann.
    Tatsächliche Werte, wie monatliche Kreditrate, Kreditlaufzeit, Kreditzins und Kreditsumme können, je nach Bonität des Kunden, abweichen.
    Ihre Anfragen werden werktags, im Regelfall innerhalb von 24h, bearbeitet und beantwortet.

    Angaben nach § 6a PAngV

    Laufzeit Ratenkredite: ab 12 Monate / ab 1 Jahr

    Nettodarlehensbetr√§ge: ab 3.000,- ‚ā¨
    Das Darlehen kann je nach Kreditinstitut mit einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Eine Sondertilgung ist je nach Kreditinstitut möglich.

    Höhe und Anzahl der Rate(n): individuell und an den jeweiligen Kreditkonditionen angepasst

    Sollzinsen und maximaler Jahreszins: von -0,40 % bis maximal 9,93 % und effektiv von -0,40 % bis maximal 10,39 % (maximaler Zinssatz)

    Pr√ľfung und Entscheidung: an einem Werktag m√∂glich

    Die Zinsen sind bonitätsunabhängig. Alle Konditionsangaben stellen demnach zugleich das 2/3 Beispiel in der gewählten Laufzeit, gemäß § 6a Absatz 3 PAngV dar.

    Der Gesamtbetrag, der auf den Verbraucher zukommt, richtet sich nach dem Zinssatz und evtl. zusätzlich abgeschlossener Restschuldversicherung.

    Repräsentative Beispiele

    (2/3 Mehrheit aus Vertragsabschl√ľssen)

    Privatkredit
    Laufzeit120 Monate
    Nettodarlehensbetrag50.000,- ‚ā¨
    Sollzins fest p.a.5,36 %
    eff. Jahreszins5,49 %
    mtl. Rate540,00 ‚ā¨
    Summe Zinsen14.668,48 ‚ā¨
    davon Zinsen tilgungsfreie Zeit0,00 ‚ā¨
    Gesamtbetrag64.668,48 ‚ā¨
    repr√§sentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
    Eigent√ľmer-Darlehen f√ľr Bestandsimmobilie ohne grundpfandrechtliche Absicherung
    Laufzeit120 Monate
    Nettodarlehensbetrag50.000,- ‚ā¨
    Sollzins fest p.a.4,12 %
    eff. Jahreszins4,20 %
    mtl. Rate510,- ‚ā¨
    Summe Zinsen11.063,97 ‚ā¨
    davon Zinsen tilgungsfreie Zeit0,00 ‚ā¨
    Gesamtbetrag61.063,97 ‚ā¨
    repr√§sentatives Beispiel eines Eigent√ľmer Darlehens f√ľr Bestandsimmobilie ohne Grundpfandrechtliche Absicherung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
    Eigent√ľmer-Darlehen f√ľr Bestandsimmobilie mit grundpfandrechtlicher Absicherung und negativer Schufa
    Auszahlungsbetrag120.000,- ‚ā¨
    Mindestrate603,- ‚ā¨
    Nominalzins5,03 %
    Zinsbindung5 Jahre
    repr√§sentatives Beispiel eines Eigent√ľmer-Darlehens f√ľr Bestandsimmobilie mit grundpfandrechtlicher Absicherung und negativer Schufa aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
    Privatkredit
    Laufzeit120 Monate
    Nettodarlehensbetrag50.000,- ‚ā¨
    Sollzins fest p.a.5,36 %
    eff. Jahreszins5,49 %
    mtl. Rate540,00 ‚ā¨
    Summe Zinsen14.668,48 ‚ā¨
    davon Zinsen tilgungsfreie Zeit0,00 ‚ā¨
    Gesamtbetrag64.668,48 ‚ā¨
    repr√§sentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
    Eigent√ľmer-Darlehen f√ľr Bestandsimmobilie ohne grundpfandrechtliche Absicherung
    Laufzeit120 Monate
    Nettodarlehensbetrag50.000,- ‚ā¨
    Sollzins fest p.a.4,12 %
    eff. Jahreszins4,20 %
    mtl. Rate510,- ‚ā¨
    Summe Zinsen11.063,97 ‚ā¨
    davon Zinsen tilgungsfreie Zeit0,00 ‚ā¨
    Gesamtbetrag61.063,97 ‚ā¨
    repr√§sentatives Beispiel eines Eigent√ľmer Darlehens f√ľr Bestandsimmobilie ohne Grundpfandrechtliche Absicherung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
    Eigent√ľmer-Darlehen f√ľr Bestandsimmobilie mit grundpfandrechtlicher Absicherung und negativer Schufa
    Auszahlungsbetrag120.000,- ‚ā¨
    Mindestrate603,- ‚ā¨
    Nominalzins5,03 %
    Zinsbindung5 Jahre
    repr√§sentatives Beispiel eines Eigent√ľmer-Darlehens f√ľr Bestandsimmobilie mit grundpfandrechtlicher Absicherung und negativer Schufa aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen