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Grundschulddarlehen - großer Ratgeber zum gesicherten Immobilienkredit

In Deutschland werden Immobilienkredite von Banken in aller Regel nur unter der Voraussetzung vergeben, dass sie durch eine Grundschuld abgesichert sind. Während früher in der Regel die Hypothek als Sicherheit in Grundbücher eingetragen wurde, ist heutzutage die Grundschuld das deutlich gängigere Grundpfandrecht. Alle Immobilienkredite, die mit einem derartigen Grundpfandrecht gesichert werden, werden als Grundschulddarlehen bezeichnet.

In unserem großen Ratgeber erfahren Sie, was diese spezielle Form von Krediten ausmacht, was eigentlich Grundschulden sind, was der Beleihungswert beinhaltet und wie hoch die Beleihungsgrenzen sind. Ferner gehen wir auf die Konditionen der Immobiliendarlehen ein und worauf Sie bei dieser Form von Darlehen achten sollten.

Grundschulddarlehen auch mit Schulden und/oder Schufaeintrag machbar

Grundschulddarlehen werden nicht nur in Anspruch genommen, wenn Personen mit geregeltem Einkommen und einer sauberen Schufa eine Immobilie bauen oder erwerben möchten. Darüber hinaus gibt es ebenfalls die Möglichkeit, bei einem Schufaeintrag, wie negative Schufa, einen solchen Immobilienkredit zu erhalten. Einige Banken in Deutschland vergeben auch an Kreditnehmer mit einem negativen Schufaeintrag Darlehen, solange Immobilieneigentum besteht und eine Grundschuld als Sicherheit vorhanden ist.

Hier können Sie Ihre Berechnung durchführen und finden einen Grundschulddarlehensrechner.

Viele Kreditnehmer wissen oft nicht, dass Sie durch Hinzunahme Ihres Eigentums als Grundschuld zu viel besseren Kreditkonditionen beantragen können, wie ohne. Somit ist ein Grundschulddarlehen für eine ganze Reihe von Personen eine Finanzierungslösung, die in der Vergangenheit mit Krediten oder Banken vielleicht Probleme hatten. Dazu zählen unter anderem Kunden, die sich mit Privatkrediten überschuldet haben, Kredite zu schlechten Konditionen haben und eine Umschuldung in Betracht ziehen, bei denen Insolvenz droht oder die eben (negative) Schufaeinträge haben, sodass ein Kredit auf normalem Wege nicht möglich wäre. In diesem Fall profitieren die Betroffenen beim entsprechenden Darlehen vom Erhalt der Immobilie, einer späteren, deutlichen Ratenentlastung, der Schufa-Bereinigung und nicht zuletzt von einer erheblichen psychischen Entlastung, die mit einer Rückgewinnung der Lebensqualität einhergeht.

Klassisches Beispiel eines Grundschuldarlehens mit Bestandsimmobilie ohne grundpfandrechtliche Absicherung

Worum handelt es sich bei einem Grundschulddarlehen?

Der Grundschuldkredit ist ein Darlehen, welches nahezu ausschließlich im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen wird.
Über solche Kredite werden in erster Linie die folgenden Vorhaben finanziert:

Immobilienerwerb
Bau eines Hauses
Sanierungsmaßnahmen
Umbauten
Privatkredite (meist für Umschuldung)

In der Praxis läuft die Finanzierung eines Grundschulddarlehens normalerweise seitens der Bank entweder über ein Annuitäten- oder über ein Tilgungsdarlehen. Kennzeichnend ist stets, dass sich der Kreditgeber eines Grundpfandrechtes bedient. Die Immobilie steht demnach als Gegenwert hinter dem Kreditbetrag (wie Privatkredit für Umschuldung), sodass die Bank im Schadensfall die Möglichkeit hat, sich aus dem Erlös der Zwangsversteigerung zu bedienen. Nahezu 95 Prozent aller in Deutschland vergebenen Immobiliendarlehen sind gleichzeitig Grundschuldkredite.

Worum handelt es sich bei Grundschulden?

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung nehmen Banken fast ausnahmslos eine Sicherheit entgegen. Dabei kommen die meisten typischen Kreditsicherheiten nicht infrage, wie zum Beispiel die Abtretung von Forderungen, eine Bürgschaft oder auch die Verpfändung von Wertpapieren und Sparguthaben. Stattdessen lassen sich die Kreditgeber bei der Besicherung ausschließlich entweder auf Hypotheken oder Grundschulden ein. Die sogenannte Eigentümergrundschuld ist in dem Zusammenhang die mit Abstand am häufigsten genutzte Kreditsicherheit, die im Zuge eines Grundschuldkredites zur Absicherung eingesetzt wird. Doch worum handelt es sich eigentlich bei Grundschulden im Detail?

Die Eigentümergrundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Im übertragenen Sinne erhält der Gläubiger demzufolge die Immobilie als Pfand und besitzt daher ein Pfandrecht. Geltend machen kann er dieses Recht, wenn der Kreditnehmer zum Beispiel drei aufeinanderfolgende Darlehensraten nicht gezahlt hat. Nach weiteren Maßnahmen kann die Bank als Gläubigerin die Zwangsversteigerung des Objektes anordnen. Der Versteigerungserlös fließt ihr zu und sie hat somit ihr Grundpfandrecht wahrgenommen. Dazu ist es lediglich notwendig, dass die Grundschulden in die Grundbuchabteilung III eingetragen werden.

Worin besteht der Unterschied zwischen Grundschulden und Hypothek?

Oftmals werden Grundschulden und Hypotheken in einem Atemzug genannt. Zwar handelt es sich auf der einen Seite in beiden Fällen um typische Kreditsicherheiten im Zuge der Immobilienfinanzierung, nämlich um Grundpfandrechte. Dennoch gibt es einen entscheidenden Unterschied zwischen diesen zwei Kreditsicherheiten. Dieser besteht darin, dass Hypotheken streng akzessorisch sind, Grundschulden jedoch nicht. Was bedeutet dies im Detail?

Streng akzessorisch meint, dass die Hypothek an das Bestehen einer Forderung geknüpft ist. Hypotheken dürfen demzufolge nur in Verbindung mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung eingesetzt werden, die seitens der Bank finanziert wurde. Grundschulden hingegen kann der Kreditgeber auch anderweitig als Kreditsicherheit nutzen, beispielsweise für eine offene Forderung in Form eines Ratenkredites, den er dem Kunden zur Verfügung gestellt hat.

Demzufolge können Grundschulden auch dann noch weiterhin als Kreditsicherheit genutzt werden, wenn der Immobilienkredit schon längst abbezahlt ist. Die deutlich flexiblere Einsatzmöglichkeit hat dazu geführt, dass mittlerweile nahezu alle Kreditinstitute Grundschulden statt Hypotheken als Kreditsicherheit im Bereich der Immobilienfinanzierung bevorzugen.

Unterschied zwischen Brief- und Grundschuld

Grundschulden lassen sich in zwei Gruppen einteilen, nämlich zum einen in die Brief- und zum anderen in die Buchgrundschuld. Kennzeichnend für die Buchgrundschuld ist, dass zunächst eine Eintragung in Abteilung III des Grundbuches vorgenommen wird. Dabei kommt es vor allem auf den Zusatz an, der lautet: „Ohne Brief“. Dieser Zusatz ist wichtig, denn er sagt aus, dass zur eingetragenen Buchgrundschuld kein Grundschuldbrief erstellt wird. Sollte es bezüglich der Grundschulden eine Änderung geben, macht dies eine Grundbuchänderung erforderlich.

Im Gegensatz zur Buchgrundschuld wird bei der Briefgrundschuld zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt. Trotzdem muss auch hier die Eintragung der Briefgrundschuld in Abteilung III des Grundbuches erfolgen. Der Vorteil der Briefgrundschuld besteht darin, dass durch Weitergabe des Grundschuldbriefes auch die Übertragung des Eigentums erfolgen kann. Dies erfordert keine Grundbuchänderung, sodass insgesamt die Übertragung des Eigentums unkomplizierter und schneller durchgeführt werden kann.

Wo finde ich eine Grundschuld?

Durch Grundschulden wird ein Haus belastet, denn der eigentliche Eigentümer kann dieses zum Beispiel nicht ohne Zustimmung des Gläubigers, in der Regel der Bank, veräußern. Daher ist es durchaus wichtig zu wissen, wo sich Einträge in Form einer Brief- oder Buchgrundschuld finden lassen. Eingetragen werden Grundschulden stets in das entsprechende Grundbuch, welches für gewöhnlich beim Amtsgericht, genauer gesagt beim Grundbuchamt, geführt wird.

Die Eintragung von Grundschulden findet in Abteilung III des Grundbuches statt, nämlich nachdem sich Kreditgeber und Kreditnehmer über das entsprechende Immobiliendarlehen geeinigt haben und ebenfalls Einvernehmlichkeit über die Besicherung besteht. Für die Grundbucheintragung muss der Immobilieneigentümer dies öffentlich beglaubigen oder alternativ von einem Notar beurkunden lassen. Erst dann ist der Grundbucheintrag rechtens.

Ermittlung des Grundschulddarlehens: der Beleihungswert

In Verbindung mit besicherten Immobiliendarlehen steht der Beleihungswert. Dieser weicht normalerweise vom Kaufpreis des zu finanzierenden Hauses bzw. von den Baukosten ab. Stattdessen handelt es sich beim Beleihungswert für gewöhnlich um den Betrag, den die Bank aller Voraussicht nach im Zuge einer späteren Zwangsversteigerung des Objektes erzielen wird. Aus dem Grund kalkulieren die Kreditinstitute den Beleihungswert eher vorsichtig, denn selten lässt sich bei einer Zwangsversteigerung der tatsächliche Verkehrswert des Objektes erzielen.

Der Beleihungswert ist die Basis dafür, welchen Darlehensbetrag der Kreditgeber dem Kunden letztendlich zur Verfügung stellen kann und möchte. Dies hat den Hintergrund, dass Grundschulden als Sicherheiten nur so viel Wert haben, wie das entsprechende Objekt tatsächlich bei einem Verkauf oder bei einer Zwangsversteigerung einbringen würde. Daher berechnen die meisten Banken den Beleihungswert mit einem Sicherheitsabschlag wie folgt:

Gesetzlich ist festgelegt, dass der Beleihungswert niemals höher als der Verkehrswert sein darf. Dies schließt Paragraf 16 des Pfandbriefgesetzes aus. In der Praxis setzen die meisten Kreditinstitute den Beleihungswert bei 70 bis 90 Prozent des entsprechenden Kaufpreises oder der Baukosten an. Demzufolge ist der Beleihungswert in der Regel der Verkehrswert mit einem Abschlag zwischen 10 und 30 Prozent.

Wie wird der Beleihungswert im Detail ermittelt?

Es gibt drei unterschiedliche Verfahren, die Banken nutzen, um den Beleihungswert zu ermitteln. Welches dieser Verfahren zur Anwendung gelangt, hängt in erster Linie davon ab, um welche Art von Objekt es sich handelt und wie diese genutzt wird. Im Überblick existieren die folgenden drei Methoden der Beleihungswert-Berechnung:

Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren

Bei privat genutzten Wohnimmobilien kommt am häufigsten das Sachwertverfahren zum Einsatz. Mittels des Verfahrens wird in erster Linie berechnet, was es kosten würde, wenn das Objekt neu gebaut würde. Der Beleihungswert setzt sich in diesem Fall zum einen aus dem Grundstücks- bzw. aus dem Bau- und Bodenwert zusammen. Zum anderen werden insbesondere bei einem Altbau eventuelle Wertminderungen subtrahiert, die im Laufe der Jahre entstanden sind.

Beim Ertragswertverfahren erfolgt die Berechnung des Beleihungswertes etwas anders. Genutzt wird diese Methode in erster Linie bei gewerblichen Immobilien, also bei vermieteten oder verpachteten Objekten. In diesem Fall ist der Beleihungswert die Summe aus Bodenwert nebst kalkulierter Mieteinnahmen. Aus diesem Grund wird meistens vom Ertragswert des Objektes gesprochen.

Das dritte Verfahren ist das sogenannte Vergleichswertverfahren. Zum Einsatz kommt das Vergleichswertverfahren vor allem, wenn der Beleihungswert von Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäusern, ermittelt werden soll. Kennzeichnend für das Vergleichswertverfahren ist, dass die jeweils aktuellen Verhältnisse am Markt eine Berücksichtigung finden. Dabei wird beispielsweise auch ein Blick auf benachbarte Objekte geworden, die ähnlich ausgestattet sind und eine ähnliche Größe haben. Zudem fließen regionale Grundstückspreise in die Ermittlung des Beleihungswertes mit ein. Der größte Vorteil des Vergleichswertverfahrens besteht darin, dass der tatsächliche Immobilienwert am besten abgebildet wird. Nachteilig ist hingegen, dass das Vergleichswertverfahren größeren Schwankungen, die am Markt üblich sind, unterliegt.

Vom Beleihungswert hin zur Beleihungsgrenze

Zwischen dem Kaufpreis und dem Beleihungswert besteht - wie im vorherigen Abschnitt erläutert - oft eine Diskrepanz von 10 bis 30 Prozent. Der Beleihungswert ist allerdings noch immer nicht der Betrag, den die Banken als möglichen Darlehensbetrag ansetzen. Zuvor wird vom Beleihungswert ein Risikoabschlag seitens des Kreditgebers vorgenommen, der das Gesamtrisiko reduzieren soll. Dieses Risiko besteht vor allem in möglichen Minderungen des Immobilienwertes, die am Markt nicht ungewöhnlich sind. Jedes Kreditinstitut kann eigenverantwortlich bestimmen, wie hoch der Risikoabschlag sein soll. In der Praxis beläuft sich der Abschlag meistens auf 20 bis 50 Prozent.

Die Differenz zwischen dem Beleihungswert und dem Risikoabschlag ergibt dann die Beleihungsgrenze für das entsprechende Objekt. Diese Beleihungsgrenze ist gleichzeitig der maximale Betrag, den der Kreditgeber im Zuge eines erstrangig besicherten Grundschuldkredites zur Verfügung stellen würde. Die folgende Übersicht soll noch einmal zeigen, wie sich das Verhältnis zwischen Kaufpreis, Beleihungswert und Beleihungsgrenze sowie maximaler Kreditsumme darstellt. Diese Informationen sind wichtig, wenn es anschließend darum geht, die passende Immobilienfinanzierung mit dem entsprechenden Immobiliendarlehen zu finden:

In diesem Fall beträgt der Kaufpreis zwar 250.000 Euro, jedoch wird die Bank ein erstrangig besichertes Immobiliendarlehen nur in Höhe von maximal 140.000 Euro vergeben. Daran schließt sich natürlich die Frage an, wie die restlichen 110.000 Euro finanziert werden können. Glücklicherweise wird die Differenz seitens der Bank oft in Form eines Blankodarlehens finanziert oder der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, weitere Kreditsicherheiten zu stellen. Als Sicherheiten kommen dann zum Beispiel die Abtretung von Forderungen, beispielsweise aus einer Lebensversicherung, infrage. Aber auch Verpfändungen von Wertpapieren oder Sparguthaben sowie Bürgschaften können in diesem Fall als weitere Sicherheiten dienen.

Was sind 1a- und 1b-Grundschulddarlehen?

Die meisten Banken, die ein Grundschulddarlehen vergeben, bieten ihren Kunden entweder ein Annuitäten- oder ein Tilgungsdarlehen an. Ein wichtiger Unterschied, auch im Hinblick auf die anzuwendende Beleihungsgrenze, besteht zwischen einem sogenannten 1a- und einem 1b-Hypothekendarlehen. Das wesentliche Merkmal eines 1a-Grundschulddarlehens besteht darin, dass die Kreditsumme unterhalb der Beleihungsgrenze liegt. Man spricht alternativ auch von einem erstrangig besicherten Kredit.

In diesem Fall wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung immer erst der Gläubiger entschädigt, der zeitlich zuerst im Grundbuch mit seinem entsprechenden Grundpfandrecht eingetragen wurde. Daraus resultiert, dass die sogenannten 1a-Hypothekendarlehen stets durch ein erstrangiges Grundpfandrecht, welches ins Grundbuch eingetragen wird, abgesichert sind. Dementsprechend sind 1a-Hypothekendarlehen deutlich beliebter als die 1b-Hypothekendarlehen, auf die wir jetzt näher eingehen.

Im Unterschied zum 1a-Hypothekendarlehen handelt es sich beim 1b-Hypothekendarlehen um einen Kredit, bei dem die Kreditsumme oberhalb der Beleihungsgrenze liegt. Solche Immobiliendarlehen werden durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Darüber hinaus gibt es in der Regel als Zusatz eine öffentliche Bürgschaft, damit die Bank das Ausfallrisiko mindern kann. Ein weiterer Unterschied ergibt sich daraus, nämlich dass die Zinskonditionen bei einem 1a-Hypothekendarlehen nahezu immer besser als bei einem 1b-Grundschulddarlehen sind. Der Grund ist, dass die Bank beim 1b-Hypothekenkredit ein höheres Risiko eingeht, weil die Kreditsumme eben die Beleihungsgrenze übersteigt.

Welche Konditionen spielen bei Grundschuldkrediten eine Rolle?

Grundschuldkredite sind als Immobiliendarlehen langfristige Kredite, die im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Umso wichtiger ist es, dass Kreditsuchende möglichst viele Angebote miteinander vergleichen. Selbst in schwierigen Fällen ist es ratsam, sich nicht auf das erste Angebot zu versteifen, sondern stattdessen zum Beispiel einen Experten mit dem Vergleich mehrerer Angebote zu beauftragen. Aber auch der Kreditvergleich auf eigene Faust ist hilfreich, wenn der Kreditnehmer weiß, auf welche Konditionen er dabei achten sollte. Im Zusammenhang mit Grundschuldkrediten sind vor allem die folgenden Konditionen von Bedeutung:

Effektiver Jahreszins (Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Darlehensrate
Zinsbindung
Darlehenssumme
Sondertilgungen

Die wichtigste Kondition ist beim Immobilienkredit nach wie vor der zu zahlende Zins, denn die Zinsen sind der größte Kostenfaktor im Rahmen der Baufinanzierung. Ein wesentlicher Aspekt, der großen Einfluss auf den Zinssatz hat, ist die Bonität des Kreditnehmers. Je besser die Kreditwürdigkeit ist, desto günstigere Zinsen ist die Bank bereit, dem Kreditnehmer zu offerieren. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass Kreditsuchende mit mittlerer oder schlechter Bonität es schwerer haben, von der Hausbank ein Darlehen zu erhalten.

Allerdings gibt es auch in solchen Fällen gute Lösungen. Manche Finanzierungsvermittler sind sogar auf schwierigere Fälle spezialisiert und schaffen es dennoch Ihren Kunden die passende Finanzierungslösung anzubieten. Dies lässt sich sogar häufig mit deutschen Kreditinstituten realisieren, sodass selbst ein negatives Schufa-Merkmal nicht grundsätzlich zur Ablehnung des Kreditantrages führen muss. Dennoch sollte der Kreditnehmer stets alle Eigenschaften im Blick haben, die sich auf die Höhe des Darlehenszinses auswirken, nämlich:

Bonität
Einkommen / Beschäftigungsverhältnis
Zinsbindung
Sicherheiten
Eigenkapital

Manche Banken zum Beispiel bieten heutzutage keine Vollfinanzierung für Ihre Kunden mehr an. Bezogen auf den Grundschuldkredit bedeutet dies, dass Finanzierungen nur dann genehmigt werden, wenn der Kreditnehmer Eigenkapital vorweisen kann. Zwar gilt das nicht für alle Kreditinstitute, aber von den meisten Banken in Deutschland wird heute eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 bis 20 Prozent gefordert. Dann spielt es keine Rolle, ob die Darlehenssumme oberhalb oder unterhalb der Beleihungsgrenze liegen würde.

Worauf sollte der Kreditsuchende beim Grundschuldkredit achten?

Vor der Aufnahme eines Grundschulddarlehens haben sich Kreditsuchende meistens bereits für eine Immobilie entschieden. Wichtig ist, dass der Kaufpreis die eigenen finanziellen Mittel nicht übersteigt. Eine Immobilienfinanzierung ist fast immer notwendig, allerdings muss die spätere Darlehensrate unbedingt niedriger als das frei verfügbare Einkommen sein. Unter Umständen können in dem Zusammenhang Umschuldungen oder das Zusammenfassen älterer Ratenkredite sinnvoll sein, bei denen der Kunde vielleicht noch einen relativ hohen Zinssatz zahlt.

Bevor also an die Aufnahme eines Grundschuldkredites gedacht werden kann, sollte die eigene finanzielle Leistungskraft ermittelt werden. Am einfachsten ist dies mit einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung. In diesem Fall stellt der Kreditsuchende seinen Einnahmen alle regelmäßigen Ausgaben zusammen gegenüber, um auf diese Weise das frei verfügbare Einkommen zu ermitteln. Bei den regelmäßigen Ausgaben handelt es sich meistens, insbesondere die folgenden Positionen:

Lebenshaltungskosten (Nahrungsmittel, Hygieneartikel etc.)
Versicherungsbeiträge
Kosten für Mobilität (Benzin, Fahrkarte etc.)
Sparraten
Kreditraten
Freizeitausgaben

Nicht berücksichtigt werden muss die Mietzahlung, denn diese wird nach dem Erwerb des Eigenheims wegfallen. Nur unter der Voraussetzung, dass dieses ermittelte und frei verfügbare Einkommen höher als die spätere Darlehensrate ist, kann die Baufinanzierung in der gewünschten Form erfolgen. Ist dies nicht der Fall, müssen entweder Ausgaben reduziert werden oder einige Eckdaten des Immobilienkredites sind zu verändern.

Fazit zum Grundschuldkredit

Grundschuldkredite werden oftmals ebenso als Hypothekendarlehen oder schlichtweg als Immobilienkredite bezeichnet. Da nahezu jedes Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld besichert ist, handelt es sich fast automatisch um einen Grundschuldkredit. Die Kreditangebote der Banken können sehr unterschiedlich sein, denn der zu zahlende Zins hängt in hohem Maße von der Bonität des Kunden, dem Eigenkapital und weiteren Faktoren ab.

Vor der Finanzierung sollten sich Kreditsuchende zudem über Grundschulden, Beleihungswerte und die Beleihungsgrenze informieren. Sollte beispielsweise kein Eigenkapital vorhanden sein oder ein negativer Eintrag in der Schufa existieren, ist die Hausbank meistens nicht die passende Anlaufstelle für die gewünschte Immobilienfinanzierung. Dann können jedoch spezielle Finanzierungsvermittler dabei helfen, die optimale Finanzierung auf die Beine zu stellen.

Häufige Fragen zu Grundschuldkrediten

Im Zusammenhang mit Grundschuldkrediten gibt es einige Fragen, die in der Praxis häufig auftreten.

Repräsentative Beispiele