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Baufinanzierung – Wissenswertes zur Immobilienfinanzierung

Baufinanzierungen sind die komplexesten und umfangreichsten Finanzierungen, die im privaten Bereich existieren. Es gibt unz√§hlige Aspekte, die Kreditsuchende im Zusammenhang mit der Suche nach der passenden Finanzierung beachten m√ľssen. In unserem ausf√ľhrlichen Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung erfahren Sie, um welche Punkte es sich handelt und was Sie im Zusammenhang mit einer Erst- oder Anschlussfinanzierung m√∂glichst beachten sollten.

Welche Finanzierungsformen existieren?

Ein Kredit in Form eines Immobiliendarlehens wird f√ľr bestimmte Anl√§sse in Anspruch genommen. In erster Linie sind es die folgenden Finanzierungsvorhaben, bei denen Baufinanzierungen zum Einsatz kommen:

Hauskauf
Erwerb einer Eigentumswohnung
Hausbau
größere Sanierungen
An- und Umbauten

In den meisten F√§llen ist es entweder der Kauf oder der Bau einer Immobilie, der √ľber die entsprechenden Immobiliendarlehen finanziert werden muss. Den Immobilienkauf k√∂nnen die neuen Eigent√ľmer selten vollst√§ndig mit Eigenmitteln finanzieren, denn fast immer muss zus√§tzlich die Finanzierung seitens einer Bank erfolgen.

Beispiel einer klassischen Kauffinanzierung

  • Kaufpreis (inklusive Kaufnebenkosten) = 359.931,00 ‚ā¨
  • Eigenkapitaleinsatz = 29.931,00 ‚ā¨
  • ben√∂tigtes Darlehen = 330.000,00 ‚ā¨
  • gebundener Sollzins p.a. = 1,44 %
  • anf√§ngliche Tilgungsrate = 2,00 %
  • Zinsbindung = 10 Jahre
Zeitverlaufj√§hrliche Rate in ‚ā¨Zinsen in ‚ā¨Tilgung in ‚ā¨Restschuld in ‚ā¨
1. Jahr11.3524.708,276.643,73323.356,27
2. Jahr11.3524.611,976.740,03316.616,24
3. Jahr11.3524.514,266.837,74309.778,50
4. Jahr11.3524.415,156.936,85302.841,65
5. Jahr11.3524.314,597.037,41295.804,24
6. Jahr11.3524.212,597.139,41288.664,83
7. Jahr11.3524.109,107.242,90281.421,93
8. Jahr11.3524.004,127.347,88274.074,05
9. Jahr11.3523.897,597.454,41266.619,64
10. Jahr11.3523.789,547.562,46259.057,18

Welche Baudarlehen können genutzt werden?

Es gibt mehrere Darlehensvarianten, die Kreditinstitute im Zuge einer Baufinanzierung offerieren. In der √ľberwiegenden Mehrheit handelt es sich dabei um die folgenden Kredite:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
Endfälliges Darlehen
Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung)

In √ľber 70 Prozent aller F√§lle nutzen Kreditsuchende ein Annuit√§tendarlehen, bei dem die vereinbarte Darlehensrate stets gleich bleibt, solange die Zinsvereinbarung g√ľltig ist. Allerdings kann es durchaus passieren, dass zum Beispiel das Tilgungsdarlehen f√ľr den einen oder anderen Kreditnehmer die optimale L√∂sung darstellt oder einen Top-Zins beinhaltet. Daran erkennen Sie bereits, dass es im Zuge einer anstehenden Finanzierung wichtig ist, sich zun√§chst mit der passenden Darlehensart zu besch√§ftigen.

Den besten Darlehensgeber finden: Angebote vergleichen

Am Markt werden unz√§hlige Immobilienkredite von zahlreichen Banken offeriert. Trotz niedriger Zinss√§tze gibt es zwischen bei dem einem oder anderen Kreditangebot teilweise noch gr√∂√üere Differenzen, sodass der eine Top-Zins oft schwer zu finden ist. Daher ist es sinnvoll und wichtig, dass Sie m√∂glichst viele aktuelle Darlehensangebote vergleichen, um so den g√ľnstigsten und optimal passenden Immobilienkredit zu finden. Den Kreditvergleich k√∂nnen Sie beispielsweise mit einem Baufinanzierungsrechner durchf√ľhren, der eine Reihe von Angeboten gegen√ľberstellt. Der Vorteil eines solchen Vergleichsrechners besteht darin, dass Sie kein einzelnes Angebot mehrerer Banken einholen m√ľssen, denn dies w√§re sehr zeitaufwendig.

Nutzen Sie unseren Vergleichsrechner zur Baufinanzierungberechnung

Allerdings reicht ein Online-Rechner f√ľr gew√∂hnlich nicht aus, da Immobilienfinanzierungen sehr komplex sind und sich mehrere Faktoren darauf auswirken, welche Zinss√§tze die Bank letztendlich berechnet. Wird im Ergebnis bei einem Zinsrechner zum Beispiel ein Angebot mit einem Zins angezeigt, bedeutet das noch lange nicht, dass dieses Darlehensangebot auch f√ľr Sie gilt. Vielleicht besitzen Sie eine nicht ausreichende Bonit√§t oder andere Faktoren dazu f√ľhren, dass die Bank einen h√∂heren Zins veranschlagt.

Baufinanzierungsrechner: Eckdaten des Kredites ermitteln

Der Baufi-Rechner ist also nur eingeschr√§nkt dazu geeignet, um Angebote am Markt zu vergleichen oder den individuellen Top-Zins zu finden. Auf der anderen Seite ist er jedoch ein sehr gutes Hilfsmittel, wenn Sie die Eckdaten Ihres zuk√ľnftigen Immobilienkredites ermitteln m√∂chten. In diesem Fall ist der Baufinanzierungsrechner in erster Linie ein Zinsrechner, mit dem Sie zum Beispiel berechnen k√∂nnen, wie hoch die monatliche Rate ausfallen wird. Wie der Baufinanzierungsrechner als Zinsrechner funktionieren kann, m√∂chten wir anhand des folgenden Beispiels gerne verdeutlichen:

Im ersten Schritt erfassen Sie vom Rechner die folgenden Daten:

Darlehenssumme
Laufzeit
Zinssatz
Anfangstilgung

Anhand dieser Daten k√∂nnen Sie anschlie√üend mit dem Online-Rechner ermitteln, wie hoch die monatliche Darlehensrate ausfallen wird. Zus√§tzlich haben Sie die M√∂glichkeit, sich die Laufzeit anzeigen zu lassen. In der Regel beinhalten solche Zins- und Tilgungsrechner ferner eine Aufstellung dar√ľber, wie hoch die Restschuld zu jedem beliebigen Zeitpunkt der laufenden Immobilienfinanzierung ist. Sie k√∂nnen somit am Tilgungsplan ablesen, zu welchem Zeitpunkt beispielsweise nur noch die H√§lfte des urspr√ľnglich aufgenommenen Kreditbetrages bzw. der Gesamtschuld zur√ľckgezahlt werden muss. Auf Grundlage der Berechnung kann die Bank oder die Kreditvermittler in der Regel Finanzierungsvorschl√§ge ausarbeiten, die optimal auf Ihre Bed√ľrfnisse zugeschnitten sind.

Die Kosten der Baufinanzierungen: Hypothekenzinsen als größter Kostenfaktor

Beim Vergleich von Angeboten denken nahezu alle Kreditsuchenden im Zuge einer Anschluss- oder Erstfinanzierung an den zu zahlenden Zinssatz. Der Satz hängt allerdings gerade bei Immobilienkrediten von mehreren Faktoren ab. Beeinflusst wird die Höhe des Zinssatzes, der von der Bank veranschlagt wird, insbesondere von den folgenden Merkmalen:

Zinssituation am Markt (EZB-Leitzins)
Dauer der Zinsfestschreibung
Bonität des Kreditnehmers
Eigenkapitalquote
Sicherheiten / Beleihungswert

Diese Einflussfaktoren f√ľhren letztendlich dazu, dass eben ein reiner Online-Rechner nicht ausreicht, weil das entsprechende Angebot der Bank individuell sein und die genannten Faktoren ber√ľcksichtigen muss. Die genannten Einflussfaktoren f√ľhren ferner dazu, dass sich der vom Kreditgeber veranschlagte Zinssatz bei zwei verschiedenen Kreditsuchenden zum Teil erheblich unterscheiden kann, weil es andere Voraussetzungen vergibt. Einen sogenannten Top-Zins erhalten vorwiegend Kreditnehmer, die eine sehr gute Bonit√§t haben und zum Beispiel eine Eigenkapitalquote von 30 oder mehr Prozent aufweisen k√∂nnen.

Wie hoch darf die Rate sein?

Bevor Sie einen Immobilienkredit aufnehmen oder den Kauf durchf√ľhren, sollten Sie zuvor kalkulieren, welche monatliche Rate finanzierbar ist. Es ist wichtig, die maximal m√∂gliche Darlehensrate zu ermitteln, damit Sie durch das aufgenommene Immobiliendarlehen nicht Schritt f√ľr Schritt in die √úberschuldung geraten. Die maximal vertretbare Kreditrate l√§sst sich recht einfach feststellen. Sie m√ľssen dazu lediglich im Zuge einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung Ihr frei verf√ľgbares Einkommen identifizieren. Wie funktioniert das?

Zum Feststellen Ihrer Eink√ľnfte, im Normalfall Ihrem Gehalt und weiteren Einnahmen, wie zum Beispiel Kindergeld, stellen Sie alle regelm√§√üigen Ausgaben gegen√ľber. Dazu z√§hlen beispielsweise:

  • Ihre Lebenshaltungskosten
  • Kosten f√ľr die Mobilit√§t
  • Versicherungspr√§mien
  • Kosten f√ľr die Telekommunikation
  • Vereinsbeitr√§ge
  • und weitere Aufwendungen

Die Summe, die sich nach Abzug s√§mtlicher Ausgaben von Ihren Einnahmen ergibt, ist bereits das frei verf√ľgbare Einkommen. √úber diesen Betrag k√∂nnen Sie frei verf√ľgen, sodass es sich dabei automatisch um die maximal tragbare monatliche Rate handelt.

Einen Haushaltsrechner finden Sie dazu hier

Experten empfehlen allerdings, von diesem frei verf√ľgbaren Einkommen einen Sicherheitsabschlag zu machen. H√§ufig kann es n√§mlich im Laufe der Jahre zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. W√§re dann kein Puffer mehr zwischen Darlehensrate und monatlich frei verf√ľgbarem Einkommen vorhanden, k√∂nnte dies zu Liquidit√§tsproblemen f√ľhren. Daher ist es ratsam, vom frei verf√ľgbaren Einkommen einen Sicherheitsabschlag zwischen 20 und 30 Prozent zu t√§tigen.

Zinsen: Fixzins oder variabler Zins?

Ein wichtiges Thema im Zusammenhang mit Baufinanzierungen ist die Zinsfestschreibung. Gemeint ist damit, dass Sie mit der Bank einen festen Zinssatz vereinbaren, der sich √ľber die gew√§hlte Dauer hinweg nicht √§ndern darf. Demgegen√ľber steht das sogenannte variabel verzinsliche Immobiliendarlehen, bei dem der Kreditgeber jederzeit das Recht hat, den Zinssatz zu ver√§ndern. Es stellt sich daher die Frage, was die ideale Laufzeit bei der Zinsbindung ist oder ob sogar ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen die bessere L√∂sung w√§re.

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Wahl einfach. Da die Bauzinsen schon seit Jahren √§u√üerst niedrig sind, ist es unwahrscheinlich, dass die Hypothekenzinsen in den n√§chsten Jahren fallen werden. Stattdessen gehen Experten von einem Zinsanstieg aus. Daher ist es wahrscheinlich die richtige Entscheidung, wenn Sie jetzt beim Abschluss eines Immobilienkredites eine Zinsbindung und kein variabel verzinsliches Darlehen w√§hlen. Hinzu kommt, dass die Zinsbindung sich √ľber einen m√∂glichst langen Zeitraum erstrecken sollte, damit Sie sich die derzeit g√ľnstigen Hypothekenzinsen f√ľr lange Zeit sichern.

Aus dieser Tatsache ergibt sich, dass sich die meisten Kreditsuchenden aktuell f√ľr Zinsbindung entscheiden, die sich zwischen 10 bis 20 Jahren bewegt. Der zu zahlende Zins ist zwar bei einer langen Zinsfestschreibung etwas h√∂her als zum Beispiel beim Fixzins von lediglich f√ľnf Jahren. Allerdings sind die Differenzen so gering, dass letztendlich die Zinssicherheit den Ausschlag geben sollte.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Ein wichtiger Faktor im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist mittlerweile das Eigenkapital. Seit mehreren Jahren sind Banken dazu angehalten, verstärkt auf die persönliche Bonität des Kreditsuchenden zu achten, wenn es darum geht, ob das Darlehen genehmigt wird oder der Kredit abgelehnt werden muss. Manche Kreditinstitute gehen mittlerweile sogar so weit, dass sie eine Vollfinanzierung ablehnen. Das bedeutet, dass der Darlehensantrag nicht genehmigt wird, falls der Kunde keine Eigenmittel vorweisen kann. Ohne Eigenkapital ist es daher deutlich unwahrscheinlicher als mit Eigenmitteln, dass der Kreditgeber Ihrem Antrag auf den Immobilienkredit entspricht.

Das Eigenkapital hat allerdings nicht nur Vorteile f√ľr die Bank, indem der Kredit insgesamt sicherer wird. Dar√ľber hinaus profitieren Sie als Kreditnehmer ebenfalls, denn die Eigenmittel f√ľhren zu den folgenden Pluspunkten:

G√ľnstigerer Darlehenszins
Stabilere Kreditfinanzierung
Geringere Darlehensrate

Die geringere Darlehensrate ergibt sich daraus, dass Sie bei vorhandenen Eigenmitteln nat√ľrlich weniger Fremdkapital ben√∂tigen, sodass die Darlehensrate dementsprechend moderater ausfallen kann.

Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen

Zu einer qualifizierten Beratung im Bereich der Immobilienkredite geh√∂rt auch, dass n√§her auf das Thema Anfangstilgung eingegangen wird. Insbesondere die Anfangstilgung ist aktuell von gro√üer Bedeutung, weil die Zinsen am Markt √§u√üerst niedrig sind. W√§hlen Sie dann eine relativ geringe anf√§ngliche Tilgungsrate, w√ľrde dies dazu f√ľhren, dass Sie beispielsweise 30 oder sogar mehr als 40 Jahre brauchen, bis das Immobiliendarlehen vollst√§ndig zur√ľckgezahlt ist. Daher sollten gute Finanzierungsvorschl√§ge unbedingt eine optimal zugeschnittene Anfangstilgung beinhalten.

Die anf√§ngliche Tilgungsrate sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Eine zu hohe Tilgungsrate k√∂nnte jedoch dazu f√ľhren, dass Sie sich finanziell √ľbernehmen und die gesamte Kreditfinanzierung vielleicht sogar aufgrund Liquidit√§tsproblemen ins Wanken ger√§t. Eine zu hohe Tilgung birgt demzufolge die Gefahr einer √úberschuldung. Zu niedrig sollte die Anfangstilgung allerdings auch nicht sein, denn dann zahlen Sie Ihre Darlehensraten sehr lange und erh√∂hen dadurch das sp√§tere Zins√§nderungsrisiko.

Wann in der Zukunft welche Restschuld aktuell sein wird, k√∂nnen Sie insbesondere dem Tilgungsplan entnehmen, den Sie mit einem bereits erw√§hnten Finanzierungsrechner erstellen lassen. Viele Experten raten aufgrund der aktuellen Zinssituation dazu, dass die Anfangstilgung sich auf mindestens drei Prozent belaufen sollte und so im Tilgungsplan jederzeit ersichtlich ist. Jedes Prozent mehr f√ľhrt dazu, dass Sie den Immobilienkredit zwischen f√ľnf bis acht Jahren schneller zur√ľckgezahlt haben und somit Ihr Zins√§nderungsrisiko (deutlich) senken.

Beratung und Finanzierungsvorschläge: Sondertilgung und Kaufnebenkosten im Blick

Zu einer guten Beratung hinsichtlich Immobilienfinanzierungen und den daraus resultierenden Finanzierungsvorschl√§gen geh√∂rt, dass ein Fokus nicht nur auf dem Zinssatz und der Anfangstilgung liegt. Dar√ľber hinaus sollten im Bereich der Finanzierungsvorschl√§ge unbedingt eine m√∂gliche Sondertilgung thematisiert werden. Ferner ist es wichtig, die voraussichtliche Zinsentwicklung im Blick zu haben. Warum das so ist, m√∂chten wir im weiteren Verlauf des Beitrages erl√§utern.

Dass Sie sich √ľber m√∂gliche Sondertilgungen bei der kreditgebenden Bank informieren, ist unter der Voraussetzung wichtig, dass Sie voraussichtlich in der Zukunft eine au√üerplanm√§√üige Tilgung vornehmen m√∂chten oder sich diese Option zumindest offen halten wollen. Bei Immobilienkrediten mit einer Fixzinsvereinbarung besteht allerdings das Problem, dass die Bank solchen Sondertilgungen nicht zwangsl√§ufig zustimmen muss.

Meistens sind die Kreditgeber in der Hinsicht auch beim Thema Finanzierungsvorschl√§ge zwar kulant. Selten darf jedoch eine Sondertilgung kostenfrei durchgef√ľhrt werden. Stattdessen veranschlagen die Kreditgeber fast immer eine Vorf√§lligkeitsentsch√§digung oder sonstige Geb√ľhren, wenn Sie neben der regul√§ren Tilgung zus√§tzlich au√üerplanm√§√üige Sondertilgungen vornehmen m√∂chten. Im Idealfall schaffen Sie es, mit Ihrer Bank zu vereinbaren, dass zum Beispiel bis zu zehn Prozent der jeweils aktuellen Restschuld Jahr f√ľr Jahr sondergetilgt werden d√ľrfen.

Der Blick auf die Entwicklung des Zinses ist vor allem zu dem Zeitpunkt wichtig, zu dem Sie sich zwischen einem Fixzins und einem variabel verzinslichen Darlehen entscheiden m√ľssen. Gleiches gilt f√ľr eine Anschlussfinanzierung. Dann geht es um die Frage, ob Sie sich mittels eines Forwarddarlehens vielleicht schon mehrere Jahre vor dem Auslaufen der Baufinanzierung das zinsg√ľnstige Baudarlehen sichern. Dazu m√ľssen Sie allerdings zumindest ungef√§hr einsch√§tzen k√∂nnen, wie die Zinsentwicklung in den n√§chsten Monaten und Jahren aussehen wird. Somit ist auch die voraussichtliche Zinsentwicklung ein wichtiges Element einer Baufinanzierungsberatung.

Kaufnebenkosten in die Baufinanzierung einbeziehen

Zu den passenden Finanzierungen und im Bereich der Finanzierungsvorschl√§ge geh√∂ren nicht nur die bereits angesprochenen Zinsen und eventuell Geb√ľhren. Dar√ľber hinaus m√ľssen weitere Aufwendungen ber√ľcksichtigt werden, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen. Dabei handelt es sich in erster Linie um die Nebenkosten, die mit dem Erwerb oder dem Bau einer Immobilie in Verbindung stehen. Die H√∂he der Nebenkosten h√§ngt vor allem davon ab, in welchem Bundesland Ihre zuk√ľnftige Immobilie steht, ob Sie einen Makler beauftragt haben bzw. einen seitens des Verk√§ufers des Objektes beauftragten Makler zahlen m√ľssen und welche Notar- bzw. Grundbuchkosten im Detail anfallen. Die klassischen Nebenkosten eines Immobilienerwerbs sind n√§mlich:

Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
Maklergeb√ľhren

Wichtig ist, dass Sie diese Kaufnebenkosten unbedingt in die Berechnung Ihrer Finanzierung mit einbeziehen. Im besten Fall schaffen Sie es, dass Sie mit Ihren Eigenmitteln mindestens diese Kauf- oder Baunebenkosten abdecken. Ansonsten könnte es sogar schwierig werden, einen passenden Immobilienkredit zu erhalten, weil die Banken zunehmend eine bestimmte Eigenkapitalquote fordern.

Informieren Sie sich √ľber m√∂gliche F√∂rdermittel

In Deutschland gibt es diverse F√∂rdermittel, die im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien oder auch Eigentumswohnungen stehen und die auch Finanzierungsvorschl√§ge als Tipp beinhalten sollten. Insbesondere die KfW Bank mit ihren zahlreichen F√∂rderprogrammen ist an der Stelle interessant, denn es werden verschiedene F√∂rdermittel zur Verf√ľgung gestellt. Besonders gute Chancen auf eine F√∂rderung haben Sie unter der Voraussetzung, dass Sie entweder ein Energiesparhaus bauen oder dieses erwerben. Alternativ bzw. zus√§tzlich k√∂nnen F√∂rdermittel meistens beansprucht werden, wenn Sie durch bestimmte Sanierungs- oder Modernisierungsma√ünahmen dazu beitragen, dass Ihr Haus zuk√ľnftig weniger Energie verbrauchen wird. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Webseite der KfW-Bank, denn dort sind die zahlreichen F√∂rderprogramme mit den einzelnen Details √ľbersichtlich aufgef√ľhrt.

Aktuelle F√∂rderungen f√ľr neue H√§user der KfW

KfW NummerFörderprogrammInformationenBezeichnung / Link
124KfW-Wohn¬≠eigentums¬≠programm bis zu 100.000 ‚ā¨
Förderkredite ab 0,84 % eff. Jahreszins
KfW-Kredit 124
134KfW-Wohn¬≠eigentums¬≠programm ‚Äď Genossen¬≠schafts¬≠anteilebis zu 50.000 ‚ā¨
Förderkredite ab 0,84 % eff. Jahreszins
KfW-Kredit 134
424Baukindergeld12.000 ‚ā¨ Zuschuss pro Kind (10 Jahre lang je 1.200 ‚ā¨) KfW-Zuschuss 424
153Energieeffizient Bauenbis zu 120.000 ‚ā¨
Förderkredite ab 0,75 % Sollzins p.a.
KfW-Kredit 153
270Erneuerbare Energien ‚Äď Standard bis zu 50 Mio. ‚ā¨
ab 1,03 % eff. Jahreszins
KfW-Kredit 270
431Energieeffizient Bauen und Sanieren ‚Äď Zuschuss Baubegleitungbis zu 4.000 ‚ā¨KfW-Zuschuss 431
433Energieeffizient Bauen und Sanieren ‚Äď Zuschuss Brennstoffzelle bis zu 28.200 ‚ā¨KfW-Zuschuss 433

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Umschuldung der Baufinanzierung in Betracht ziehen

Nicht nur kurz vor dem Auslauf der Erstfinanzierung, wenn eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden muss, ist eine m√∂gliche Umschuldung des Immobilienkredites ein Thema. Das Umschulden bereits bestehender Immobiliendarlehen oder auch anderer Kredite kann dar√ľber hinaus ebenfalls interessant sein, wenn Sie zuk√ľnftig Zinsen einsparen oder Ihre finanziellen Verh√§ltnisse besser ordnen m√∂chten. Wir sind Experte beim Thema Umschuldungen, auch in schwierigeren Situationen, und k√∂nnen Ihnen zu diesem Thema behilflich sein. Umschuldungen k√∂nnen Ihnen dabei helfen, teure Kredite abzul√∂sen oder das Risiko einer √úberschuldung zu verringern. Daher sollten Sie eine m√∂gliche Umschuldungsma√ünahme nicht nur bei einer gew√∂hnlichen, anstehenden Anschlussfinanzierung in Betracht ziehen, sondern ebenfalls dar√ľber nachdenken, falls Sie sich in einer etwas schwierigeren Situation befinden.

Beispiel einer Baufinanzierungsumschuldung mit vorher und nachher Vergleich.
Im konkreten Fall, was eine Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren wirklich an finanzieller Erleichterung bringen kann.

Ist-Stand der Bestandsfinanzierung:
Darlehensbetrag = 299.000,- ‚ā¨
gebundener Sollzins p.a. = 2,46 %
anfängliche Tilgung p.a. = 2,00 %
Zinsbindung = 10 Jahre

j√§hrliche Rate in ‚ā¨Zinsen in ‚ā¨Tilgung in ‚ā¨Restschuld in ‚ā¨
1. Jahr - 11.3527.287,516.047,85292.952,15
2. Jahr - 11.3527.137,056.198,31286.753,84
3. Jahr - 11.3526.982,856.352,51280.401,33
4. Jahr - 11.3526.824,786.510,58273.890,75
5. Jahr - 11.3526.662,826.672,54267.218,21
6. Jahr - 11.3526.496,806.838,56260.379,65
7. Jahr - 11.3526.326,677.008,69253.370,96
8. Jahr - 11.3526.152,287.183,08246.187,88
9. Jahr - 11.3525.973,617.361,75238.826,13
10. Jahr - 11.3525.315,006.909,08231.917,05
Summe65.159,3767.082,95231.917,05

Soll-Stand der Bauanschlussfinanzierung:
Darlehensbetrag = 231.917,- ‚ā¨
gebundener Sollzins p.a. = 0,83 %
anfängliche Tilgung p.a. = 4,00 %
Zinsbindung = 10 Jahre

j√§hrliche Rate in ‚ā¨Zinsen in ‚ā¨Tilgung in ‚ā¨Restschuld in ‚ā¨
1. Jahr - 11.201,641.889,549.312,10222.604,90
2. Jahr - 11.201,641.811,969.389,68213.215,22
3. Jahr - 11.201,641.733,729.467,92203.747,30
4. Jahr - 11.201,641.654,859.546,79194.200,51
5. Jahr - 11.201,641.575,299.626,35184.574,16
6. Jahr - 11.201,641.495,079.706,57174.867,59
7. Jahr - 11.201,641.414,239.787,41165.080,18
8. Jahr - 11.201,641.332,699.868,95155.211,23
9. Jahr - 11.201,641.250,459.951,19145.260,04
10. Jahr - 11.201,641.073,439.194,74136.065,30
Summe15.231,2395.851,70136.065,30

Die einzelnen Schritte folgen in der Regel logisch aufgebaut hintereinander, sodass es sich um einen guten Leitfaden handelt.

Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungen

Wie bereits zu Beginn unseres Beitrages erwähnt, sind Immobilienfinanzierungen die umfangreichsten und kompliziertesten Finanzierungen, die auf Privatpersonen zukommen können. Daher existieren eine Reihe von Fragen, von denen im Folgenden einige beantwortet werden.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?
Das Eigenkapital hat in den letzten Jahren eine immer gr√∂√üere Bedeutung gewonnen. Manche Kreditinstitute vergeben √ľberhaupt keine Baudarlehen mehr, wenn der Kreditnehmer nicht eine bestimmte Eigenkapitalquote vorweisen kann. Dar√ľber hinaus profitieren auch Sie als Kreditnehmer, wenn Sie Eigenkapital einbinden k√∂nnen. Der Kreditgeber ist dann n√§mlich dazu bereit, Ihnen einen g√ľnstigeren Darlehenszins anzubieten, als wenn Sie keine Eigenmittel h√§tten. Zudem wird die gesamte Finanzierung mit Eigenkapital stabiler. Feste Vorgaben gibt es allerdings nicht, wie hoch die Eigenkapitalquote sein muss. Hier gilt es, sich bei dem jeweiligen Kreditgeber zu informieren. Oftmals erfordern Kreditinstitute heutzutage eine Eigenkapitalquote von mindestens 15- bis 20 Prozent.
Worum handelt es sich beim Fremdwährungsdarlehen?
Im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen f√§llt √∂fter der Begriff Fremdw√§hrungsdarlehen. Es handelt sich dabei um einen langfristigen Kredit, der in einer fremden W√§hrung ausgezahlt wird. Fremdw√§hrungskredite sind allerdings nicht ohne Risiko. Sowohl die Auszahlung als auch die R√ľckzahlung erfolgt n√§mlich in der Fremdw√§hrung. Die Devisenkurse ver√§ndern sich jedoch t√§glich. L√§uft der W√§hrungskurs in die falsche Richtung, kann es passieren, dass Sie am Laufzeitende einen h√∂heren Betrag aufwenden m√ľssen, als Sie als Fremdw√§hrungskredit erhalten haben. Daher sollten W√§hrungskredite allenfalls eine Beimischung im Rahmen von Immobilienfinanzierungen sein, jedoch nur einen recht geringen Anteil am Gesamtfinanzierungsbedarf einnehmen.
Welche Sicherheiten gibt es bei Baukrediten?

Nahezu alle Immobilienfinanzierungen haben gemeinsam, dass die Kreditinstitute vom Kreditnehmer eine oder mehrere Sicherheiten zum Finanzieren fordern. Die typische Kreditsicherheit ist in diesem Fall die Grundschuld. Diese wird zugunsten des Kreditgebers ins Grundbuch eingetragen, sodass der Kunde sein Haus zum Beispiel nicht ohne Wissen der Bank ver√§u√üern darf. Im Schadensfall hat der Kreditgeber durch die eingetragene Grundschuld das Recht, eine Zwangsvollstreckung der Immobilie anzuberaumen. F√ľr den nicht selten auftretenden Blankoanteil der Finanzierungen stehen weitere Kreditsicherheiten optional zur Verf√ľgung. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine B√ľrgschaft, die Abtretung von Forderungen oder auch die Verpf√§ndung von Wertpapier- und Sparguthaben handeln. Meistens ist allerdings die Grundschuld die einzige Kreditsicherheit, die bei Baukrediten in Anspruch genommen wird.

Wer erh√§lt f√ľr gew√∂hnlich einen Baukredit?

Die Anforderungen der Banken an die Bonit√§t des Kunden sind gerade bei Baudarlehen gro√ü. Die Kreditf√§higkeit wird ohnehin vorausgesetzt, Sie m√ľssen also vollj√§hrig sein. Dar√ľber hinaus pr√ľfen die Kreditgeber Ihre Kreditw√ľrdigkeit sehr genau und zum Teil streng. Sie k√∂nnen davon ausgehen, dass Sie – im Normalfall – von einem gew√∂hnlichen deutschen Kreditgeber keinen Baukredit erhalten, falls Sie einen negativen Eintrag in der Schufa haben.

Es gibt hier jedoch Ausnahmen, sodass selbst bei einem negativen Schufa-Eintrag eine Vergabe von Immobilienkrediten oder anderen Darlehensarten nicht zwangsl√§ufig unm√∂glich ist. Dar√ľber hinaus wird der Kreditgeber √ľberpr√ľfen, ob Sie einer Besch√§ftigung nachgehen und ein ausreichend hohes Einkommen erzielen. In der √úbersicht sind es zusammenfassend die folgenden Unterlagen, Fakten und Dokumente, anhand derer Banken Ihre Kreditw√ľrdigkeit einsch√§tzen und Ihre Bonit√§t beurteilen k√∂nnen:

  • Schufa-Auskunft
  • Einkommensnachweise
  • Besch√§ftigungsverh√§ltnis
  • Eigenkapital
  • Sicherheiten
Was f√ľr Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Bei einem Erwerb einer Immobilie fallen sehr unterschiedliche Nebenkosten an, die man allesamt, bei einer passenden Baufinanzierung, nicht vernachlässigen sollte. Klassische Nebenkosten sind:

Direkte Kauf-Nebenkosten:

  • Grunderwerbsteuer = 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises (nach Bundesland)
  • Notargeb√ľhren = bis ca. 2 % des Grundst√ľckkaufpreises
  • evtl. Maklergeb√ľhren = ca. 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises

*Diese Kauf-Nebenkosten sollten als Eigenkapital vorgestreckt werden (unsere Empfehlung).

Indirekte Nebenkosten:

  • aktuelle Mietkosten bis zur K√ľndigung
  • R√ľckstellungen f√ľr Instandhaltungsarbeiten
  • Versicherungen wie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Wohngeb√§udeversicherung, Lebensversicherung und/oder Berufsunf√§higkeit
  • Umzugskosten
  • Ausgaben f√ľr Modernisierungsma√ünahmen, Innenausstattung und/oder Sanierung

Pflichtangaben und Informationen f√ľr angebotene Kredite

Fester Sollzinssatz zwischen 0,18 % und 7,97 % | effektiver Jahreszins zwischen 0,20 % und 7,99 % | Nettodarlehensbetrag von 3.000 ‚ā¨ bis 300.000 ‚ā¨ | Gesamtbetrag von 3.002,16 ‚ā¨ bis 304.090,71 ‚ā¨ | monatliche Raten von 250,18 ‚ā¨ bis 1.689,40 ‚ā¨ | 12 bis 180 Raten, Laufzeit von 12 bis 180 Monaten | keine Zusatzvertr√§ge und Bearbeitungsgeb√ľhren | Bonit√§t vorausgesetzt.

Repr√§sentatives Beispiel, nach ¬ß6a PAngV: 10.000,- ‚ā¨ Nettokreditbetrag | 3,45 % effektiver Jahreszins | 3,40 % gebundener Sollzins p.a. | 60 Monate Laufzeit | Gesamtbetrag 10.887,29 ‚ā¨ | mtl. Rate 181,45 ‚ā¨ I keine Bearbeitungsgeb√ľhr und Zusatzprodukte I alle Konditionsangaben stellen demnach zugleich das 2/3 Beispiel in der gew√§hlten Laufzeit gem√§√ü ¬ß 6 a Abs 3 PangV dar.

Laufzeit Ratenkredite: ab 12 Monate / ab 1 Jahr

Nettodarlehensbetr√§ge: ab 3.000,- ‚ā¨
Das Darlehen kann jederzeit abgelöst werden.
Eine Sondertilgung ist jederzeit möglich. Je nach Kreditinstitut ist eine Ablösung kostenfrei möglich.

Höhe und Anzahl der Rate(n): individuell und an den jeweiligen Kreditkonditionen angepasst

Sollzinsen: ab 0,18 % f√ľr Immobilienfinanzierungen und ab 0,68 % f√ľr Privatkredite

Pr√ľfung, Entscheidung und Auszahlung: an einem Werktag, je nach Umfang, m√∂glich

Der tatsächliche Zinssatz ist immer bonitätsabhängig. Alle Konditionsangaben stellen demnach zugleich das 2/3 Beispiel in der gewählten Laufzeit, gemäß § 6a Absatz 3 PAngV, dar.

Der Gesamtbetrag, der auf den Verbraucher zukommt, richtet sich nach dem Zinssatz und evtl. zusätzlich abgeschlossener Restschuldversicherung.

Repräsentative Beispiele
Baufinanzierung ab 0,18 %
effektiver Jahreszins p.a. 0,22 % | Fester Sollzins p.a. 0,22 % | Nettodarlehensbetrag 220.000 ‚ā¨ | Kaufpreis der Immobilie 420.000 ‚ā¨ | Beleihungsauslauf 58,2 % | Beleihungswert 378.000,00 ‚ā¨ | Anf√§ngliche Tilgung p.a. 3,00 % | anf√§ngliche monatliche Rate 590,33 ‚ā¨ | Sollzinsbindung 10 Jahre | Anzahl der Raten 120 | kalkulatorische Vertragslaufzeit 32 Jahre und 3 Monate | kalkulatorisch zu zahlender Gesamtbetrag 227.897,30 ‚ā¨

Beleihung­swertSollzinseff. Jahreszins
bis 50,0 %0,18 %0,19 %
bis 80,0 %0,34 %0,39 %
bis 90,0 %0,71 %0,76 %
bis 100,0 %1,01 %1,05 %
repr√§sentatives Beispiel einer Baufinanzierung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
Privatkredit ab 0,68 %

Laufzeit84 Monate
Nettodarlehensbetrag30.000,- ‚ā¨
Sollzins fest p.a.0,68 %
eff. Jahreszins0,68 %
mtl. Rate356,81 ‚ā¨
Summe Zinsen728,04 ‚ā¨
Gesamtbetrag30.728,04 ‚ā¨
repr√§sentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen

Baufinanzierung ab 0,18 %
effektiver Jahreszins p.a. 0,22 % | Fester Sollzins p.a. 0,22 % | Nettodarlehensbetrag 220.000 ‚ā¨ | Kaufpreis der Immobilie 420.000 ‚ā¨ | Beleihungsauslauf 58,2 % | Beleihungswert 378.000,00 ‚ā¨ | Anf√§ngliche Tilgung p.a. 3,00 % | anf√§ngliche monatliche Rate 590,33 ‚ā¨ | Sollzinsbindung 10 Jahre | Anzahl der Raten 120 | kalkulatorische Vertragslaufzeit 32 Jahre und 3 Monate | kalkulatorisch zu zahlender Gesamtbetrag 227.897,30 ‚ā¨

Beleihung­swertSollzinseff. Jahreszins
bis 50,0 %0,18 %0,19 %
bis 80,0 %0,34 %0,39 %
bis 90,0 %0,71 %0,76 %
bis 100,0 %1,01 %1,05 %
repr√§sentatives Beispiel einer Baufinanzierung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
Privatkredit ab 0,68 %

Laufzeit84 Monate
Nettodarlehensbetrag30.000,- ‚ā¨
Sollzins fest p.a.0,68 %
eff. Jahreszins0,68 %
mtl. Rate356,81 ‚ā¨
Summe Zinsen728,04 ‚ā¨
Gesamtbetrag30.728,04 ‚ā¨
repr√§sentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen

Q
F√ľr die Vermittlung eines Kredites bei Experten-Kredite, der Beratung, der gesamten Abwicklung, von der Beantragung bis zur Auszahlung, entstehen f√ľr unsere Kunden keinerlei Kosten.
Die Kreditanfrage und deren Bearbeitung sind f√ľr Sie zu 100 % kostenfrei und unverbindlich. Wir erstellen individuelle und pers√∂nliche Kreditangebote und Kreditvergleiche, ohne Verpflichtungen Ihrerseits.
Auch bei einer Ablehnung oder Nichtzustandekommen eines Vertrages gehen Sie keinerlei Verpflichtungen und/oder Kosten bei Experten-Kredite ein.
Unsere Konditionen bestimmen alle Voraussetzungen, die erf√ľllt sein m√ľssen (z.B. negativer Schufa-Eintrag, Angaben Ihrer Bankdaten, Unterlagen, Nachweise), damit Ihr Kredit schnell bearbeitet und bewilligt werden kann.
Tatsächliche Werte, wie monatliche Kreditrate, Kreditlaufzeit, Kreditzins und Kreditsumme können, je nach Bonität des Kunden, variieren und/oder abweichen. Die Zinsen beim Kreditvergleich von Experten-Kredite sind bonitätsabhängig.
Ihre Anfragen werden werktags, im Regelfall innerhalb von 24h, bearbeitet und beantwortet.


Gesetzliche Angaben nach § 6a PAngV:

Laufzeit Ratenkredite: ab 12 Monate / ab 1 Jahr

Nettodarlehensbetr√§ge: ab 3.000,- ‚ā¨
Das Darlehen kann jederzeit abgelöst werden.
Eine Sondertilgung ist jederzeit möglich. Je nach Kreditinstitut ist eine Ablösung kostenfrei möglich.

Höhe und Anzahl der Rate(n): individuell und an den jeweiligen Kreditkonditionen angepasst

Sollzinsen: ab 0,18 % f√ľr Immobilienfinanzierungen und ab 0,68 % f√ľr Privatkredite

Pr√ľfung, Entscheidung und Auszahlung: an einem Werktag, je nach Umfang, m√∂glich

Der tatsächliche Zinssatz ist immer bonitätsabhängig. Alle Konditionsangaben stellen demnach zugleich das 2/3 Beispiel in der gewählten Laufzeit, gemäß § 6a Absatz 3 PAngV, dar.

Der Gesamtbetrag, der auf den Verbraucher zukommt, richtet sich nach dem Zinssatz und evtl. zusätzlich abgeschlossener Restschuldversicherung.


Repräsentative Beispiele:

Baufinanzierung ab 0,18 %

effektiver Jahreszins p.a. 0,22 % | Fester Sollzins p.a. 0,22 % | Nettodarlehensbetrag 220.000 ‚ā¨ | Kaufpreis der Immobilie 420.000 ‚ā¨ | Beleihungsauslauf 58,2 % | Beleihungswert 378.000,00 ‚ā¨ | Anf√§ngliche Tilgung p.a. 3,00 % | anf√§ngliche monatliche Rate 590,33 ‚ā¨ | Sollzinsbindung 10 Jahre | Anzahl der Raten 120 | kalkulatorische Vertragslaufzeit 32 Jahre und 3 Monate | kalkulatorisch zu zahlender Gesamtbetrag 227.897,30 ‚ā¨

Beleihung­swertSollzinseff. Jahreszins
bis 50,0 %0,18 %0,19 %
bis 80,0 %0,34 %0,39 %
bis 90,0 %0,71 %0,76 %
bis 100,0 %1,01 %1,05 %
repr√§sentatives Beispiel einer Baufinanzierung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen

Privatkredit ab 0,68 %

Laufzeit84 Monate
Nettodarlehensbetrag30.000,- ‚ā¨
Sollzins fest p.a.0,68 %
eff. Jahreszins0,68 %
mtl. Rate356,81 ‚ā¨
Summe Zinsen728,04 ‚ā¨
Gesamtbetrag30.728,04 ‚ā¨
repr√§sentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
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