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Baufinanzierung

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Baufinanzierung - Wissenswertes zur Immobilienfinanzierung

Baufinanzierungen sind die komplexesten und umfangreichsten Finanzierungen, die im privaten Bereich existieren. Es gibt unzählige Aspekte, die Kreditsuchende im Zusammenhang mit der Suche nach der passenden Finanzierung beachten müssen. In unserem ausführlichen Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung erfahren Sie, um welche Punkte es sich handelt und was Sie im Zusammenhang mit einer Erst- oder Anschlussfinanzierung möglichst beachten sollten.

Welche Finanzierungsformen existieren?

Ein Kredit in Form eines Immobiliendarlehens wird für bestimmte Anlässe in Anspruch genommen. In erster Linie sind es die folgenden Finanzierungsvorhaben, bei denen Baufinanzierungen zum Einsatz kommen:

Hauskauf
Erwerb einer Eigentumswohnung
Hausbau
größere Sanierungen
An- und Umbauten

In den meisten Fällen ist es entweder der Kauf oder der Bau einer Immobilie, der über die entsprechenden Immobiliendarlehen finanziert werden muss. Den Immobilienkauf können die neuen Eigentümer selten vollständig mit Eigenmitteln finanzieren, denn fast immer muss zusätzlich die Finanzierung seitens einer Bank erfolgen.

Beispiel einer klassischen Kauffinanzierung

  • Kaufpreis (inklusive Kaufnebenkosten) = 359.931,00 €
  • Eigenkapitaleinsatz = 29.931,00 €
  • benötigtes Darlehen = 330.000,00 €
  • gebundener Sollzins p.a. = 1,44 %
  • anfängliche Tilgungsrate = 2,00 %
  • Zinsbindung = 10 Jahre
Zeitverlaufjährliche Rate in €Zinsen in €Tilgung in €Restschuld in €
1. Jahr11.3524.708,276.643,73323.356,27
2. Jahr11.3524.611,976.740,03316.616,24
3. Jahr11.3524.514,266.837,74309.778,50
4. Jahr11.3524.415,156.936,85302.841,65
5. Jahr11.3524.314,597.037,41295.804,24
6. Jahr11.3524.212,597.139,41288.664,83
7. Jahr11.3524.109,107.242,90281.421,93
8. Jahr11.3524.004,127.347,88274.074,05
9. Jahr11.3523.897,597.454,41266.619,64
10. Jahr11.3523.789,547.562,46259.057,18

Welche Baudarlehen können genutzt werden?

Es gibt mehrere Darlehensvarianten, die Kreditinstitute im Zuge einer Baufinanzierung offerieren. In der überwiegenden Mehrheit handelt es sich dabei um die folgenden Kredite:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
Endfälliges Darlehen
Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung)

In über 70 Prozent aller Fälle nutzen Kreditsuchende ein Annuitätendarlehen, bei dem die vereinbarte Darlehensrate stets gleich bleibt, solange die Zinsvereinbarung gültig ist. Allerdings kann es durchaus passieren, dass zum Beispiel das Tilgungsdarlehen für den einen oder anderen Kreditnehmer die optimale Lösung darstellt oder einen Top-Zins beinhaltet. Daran erkennen Sie bereits, dass es im Zuge einer anstehenden Finanzierung wichtig ist, sich zunächst mit der passenden Darlehensart zu beschäftigen.

Den besten Darlehensgeber finden: Angebote vergleichen

Am Markt werden unzählige Immobilienkredite von zahlreichen Banken offeriert. Trotz niedriger Zinssätze gibt es zwischen bei dem einem oder anderen Kreditangebot teilweise noch größere Differenzen, sodass der eine Top-Zins oft schwer zu finden ist. Daher ist es sinnvoll und wichtig, dass Sie möglichst viele aktuelle Darlehensangebote vergleichen, um so den günstigsten und optimal passenden Immobilienkredit zu finden. Den Kreditvergleich können Sie beispielsweise mit einem Baufinanzierungsrechner durchführen, der eine Reihe von Angeboten gegenüberstellt. Der Vorteil eines solchen Vergleichsrechners besteht darin, dass Sie kein einzelnes Angebot mehrerer Banken einholen müssen, denn dies wäre sehr zeitaufwendig.

Nutzen Sie unseren Vergleichsrechner zur Baufinanzierungberechnung

Allerdings reicht ein Online-Rechner für gewöhnlich nicht aus, da Immobilienfinanzierungen sehr komplex sind und sich mehrere Faktoren darauf auswirken, welche Zinssätze die Bank letztendlich berechnet. Wird im Ergebnis bei einem Zinsrechner zum Beispiel ein Angebot mit einem Zins angezeigt, bedeutet das noch lange nicht, dass dieses Darlehensangebot auch für Sie gilt. Vielleicht besitzen Sie eine nicht ausreichende Bonität oder andere Faktoren dazu führen, dass die Bank einen höheren Zins veranschlagt.

Baufinanzierungsrechner: Eckdaten des Kredites ermitteln

Der Baufi-Rechner ist also nur eingeschränkt dazu geeignet, um Angebote am Markt zu vergleichen oder den individuellen Top-Zins zu finden. Auf der anderen Seite ist er jedoch ein sehr gutes Hilfsmittel, wenn Sie die Eckdaten Ihres zukünftigen Immobilienkredites ermitteln möchten. In diesem Fall ist der Baufinanzierungsrechner in erster Linie ein Zinsrechner, mit dem Sie zum Beispiel berechnen können, wie hoch die monatliche Rate ausfallen wird. Wie der Baufinanzierungsrechner als Zinsrechner funktionieren kann, möchten wir anhand des folgenden Beispiels gerne verdeutlichen:

Im ersten Schritt erfassen Sie vom Rechner die folgenden Daten:

Darlehenssumme
Laufzeit
Zinssatz
Anfangstilgung

Anhand dieser Daten können Sie anschließend mit dem Online-Rechner ermitteln, wie hoch die monatliche Darlehensrate ausfallen wird. Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, sich die Laufzeit anzeigen zu lassen. In der Regel beinhalten solche Zins- und Tilgungsrechner ferner eine Aufstellung darüber, wie hoch die Restschuld zu jedem beliebigen Zeitpunkt der laufenden Immobilienfinanzierung ist. Sie können somit am Tilgungsplan ablesen, zu welchem Zeitpunkt beispielsweise nur noch die Hälfte des ursprünglich aufgenommenen Kreditbetrages bzw. der Gesamtschuld zurückgezahlt werden muss. Auf Grundlage der Berechnung kann die Bank oder die Kreditvermittler in der Regel Finanzierungsvorschläge ausarbeiten, die optimal auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.

Die Kosten der Baufinanzierungen: Hypothekenzinsen als größter Kostenfaktor

Beim Vergleich von Angeboten denken nahezu alle Kreditsuchenden im Zuge einer Anschluss- oder Erstfinanzierung an den zu zahlenden Zinssatz. Der Satz hängt allerdings gerade bei Immobilienkrediten von mehreren Faktoren ab. Beeinflusst wird die Höhe des Zinssatzes, der von der Bank veranschlagt wird, insbesondere von den folgenden Merkmalen:

Zinssituation am Markt (EZB-Leitzins)
Dauer der Zinsfestschreibung
Bonität des Kreditnehmers
Eigenkapitalquote
Sicherheiten / Beleihungswert

Diese Einflussfaktoren führen letztendlich dazu, dass eben ein reiner Online-Rechner nicht ausreicht, weil das entsprechende Angebot der Bank individuell sein und die genannten Faktoren berücksichtigen muss. Die genannten Einflussfaktoren führen ferner dazu, dass sich der vom Kreditgeber veranschlagte Zinssatz bei zwei verschiedenen Kreditsuchenden zum Teil erheblich unterscheiden kann, weil es andere Voraussetzungen vergibt. Einen sogenannten Top-Zins erhalten vorwiegend Kreditnehmer, die eine sehr gute Bonität haben und zum Beispiel eine Eigenkapitalquote von 30 oder mehr Prozent aufweisen können.

Wie hoch darf die Rate sein?

Bevor Sie einen Immobilienkredit aufnehmen oder den Kauf durchführen, sollten Sie zuvor kalkulieren, welche monatliche Rate finanzierbar ist. Es ist wichtig, die maximal mögliche Darlehensrate zu ermitteln, damit Sie durch das aufgenommene Immobiliendarlehen nicht Schritt für Schritt in die Überschuldung geraten. Die maximal vertretbare Kreditrate lässt sich recht einfach feststellen. Sie müssen dazu lediglich im Zuge einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung Ihr frei verfügbares Einkommen identifizieren. Wie funktioniert das?

Zum Feststellen Ihrer Einkünfte, im Normalfall Ihrem Gehalt und weiteren Einnahmen, wie zum Beispiel Kindergeld, stellen Sie alle regelmäßigen Ausgaben gegenüber. Dazu zählen beispielsweise:

  • Ihre Lebenshaltungskosten
  • Kosten für die Mobilität
  • Versicherungsprämien
  • Kosten für die Telekommunikation
  • Vereinsbeiträge
  • und weitere Aufwendungen

Die Summe, die sich nach Abzug sämtlicher Ausgaben von Ihren Einnahmen ergibt, ist bereits das frei verfügbare Einkommen. Über diesen Betrag können Sie frei verfügen, sodass es sich dabei automatisch um die maximal tragbare monatliche Rate handelt.

Experten empfehlen allerdings, von diesem frei verfügbaren Einkommen einen Sicherheitsabschlag zu machen. Häufig kann es nämlich im Laufe der Jahre zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Wäre dann kein Puffer mehr zwischen Darlehensrate und monatlich frei verfügbarem Einkommen vorhanden, könnte dies zu Liquiditätsproblemen führen. Daher ist es ratsam, vom frei verfügbaren Einkommen einen Sicherheitsabschlag zwischen 20 und 30 Prozent zu tätigen.

Zinsen: Fixzins oder variabler Zins?

Ein wichtiges Thema im Zusammenhang mit Baufinanzierungen ist die Zinsfestschreibung. Gemeint ist damit, dass Sie mit der Bank einen festen Zinssatz vereinbaren, der sich über die gewählte Dauer hinweg nicht ändern darf. Demgegenüber steht das sogenannte variabel verzinsliche Immobiliendarlehen, bei dem der Kreditgeber jederzeit das Recht hat, den Zinssatz zu verändern. Es stellt sich daher die Frage, was die ideale Laufzeit bei der Zinsbindung ist oder ob sogar ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen die bessere Lösung wäre.

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Wahl einfach. Da die Bauzinsen schon seit Jahren äußerst niedrig sind, ist es unwahrscheinlich, dass die Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren fallen werden. Stattdessen gehen Experten von einem Zinsanstieg aus. Daher ist es wahrscheinlich die richtige Entscheidung, wenn Sie jetzt beim Abschluss eines Immobilienkredites eine Zinsbindung und kein variabel verzinsliches Darlehen wählen. Hinzu kommt, dass die Zinsbindung sich über einen möglichst langen Zeitraum erstrecken sollte, damit Sie sich die derzeit günstigen Hypothekenzinsen für lange Zeit sichern.

Aus dieser Tatsache ergibt sich, dass sich die meisten Kreditsuchenden aktuell für Zinsbindung entscheiden, die sich zwischen 10 bis 20 Jahren bewegt. Der zu zahlende Zins ist zwar bei einer langen Zinsfestschreibung etwas höher als zum Beispiel beim Fixzins von lediglich fünf Jahren. Allerdings sind die Differenzen so gering, dass letztendlich die Zinssicherheit den Ausschlag geben sollte.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Ein wichtiger Faktor im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist mittlerweile das Eigenkapital. Seit mehreren Jahren sind Banken dazu angehalten, verstärkt auf die persönliche Bonität des Kreditsuchenden zu achten, wenn es darum geht, ob das Darlehen genehmigt wird oder der Kredit abgelehnt werden muss. Manche Kreditinstitute gehen mittlerweile sogar so weit, dass sie eine Vollfinanzierung ablehnen. Das bedeutet, dass der Darlehensantrag nicht genehmigt wird, falls der Kunde keine Eigenmittel vorweisen kann. Ohne Eigenkapital ist es daher deutlich unwahrscheinlicher als mit Eigenmitteln, dass der Kreditgeber Ihrem Antrag auf den Immobilienkredit entspricht.

Das Eigenkapital hat allerdings nicht nur Vorteile für die Bank, indem der Kredit insgesamt sicherer wird. Darüber hinaus profitieren Sie als Kreditnehmer ebenfalls, denn die Eigenmittel führen zu den folgenden Pluspunkten:

Günstigerer Darlehenszins
Stabilere Kreditfinanzierung
Geringere Darlehensrate

Die geringere Darlehensrate ergibt sich daraus, dass Sie bei vorhandenen Eigenmitteln natürlich weniger Fremdkapital benötigen, sodass die Darlehensrate dementsprechend moderater ausfallen kann.

Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen

Zu einer qualifizierten Beratung im Bereich der Immobilienkredite gehört auch, dass näher auf das Thema Anfangstilgung eingegangen wird. Insbesondere die Anfangstilgung ist aktuell von großer Bedeutung, weil die Zinsen am Markt äußerst niedrig sind. Wählen Sie dann eine relativ geringe anfängliche Tilgungsrate, würde dies dazu führen, dass Sie beispielsweise 30 oder sogar mehr als 40 Jahre brauchen, bis das Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt ist. Daher sollten gute Finanzierungsvorschläge unbedingt eine optimal zugeschnittene Anfangstilgung beinhalten.

Die anfängliche Tilgungsrate sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Eine zu hohe Tilgungsrate könnte jedoch dazu führen, dass Sie sich finanziell übernehmen und die gesamte Kreditfinanzierung vielleicht sogar aufgrund Liquiditätsproblemen ins Wanken gerät. Eine zu hohe Tilgung birgt demzufolge die Gefahr einer Überschuldung. Zu niedrig sollte die Anfangstilgung allerdings auch nicht sein, denn dann zahlen Sie Ihre Darlehensraten sehr lange und erhöhen dadurch das spätere Zinsänderungsrisiko.

Wann in der Zukunft welche Restschuld aktuell sein wird, können Sie insbesondere dem Tilgungsplan entnehmen, den Sie mit einem bereits erwähnten Finanzierungsrechner erstellen lassen. Viele Experten raten aufgrund der aktuellen Zinssituation dazu, dass die Anfangstilgung sich auf mindestens drei Prozent belaufen sollte und so im Tilgungsplan jederzeit ersichtlich ist. Jedes Prozent mehr führt dazu, dass Sie den Immobilienkredit zwischen fünf bis acht Jahren schneller zurückgezahlt haben und somit Ihr Zinsänderungsrisiko (deutlich) senken.

Beratung und Finanzierungsvorschläge: Sondertilgung und Kaufnebenkosten im Blick

Zu einer guten Beratung hinsichtlich Immobilienfinanzierungen und den daraus resultierenden Finanzierungsvorschlägen gehört, dass ein Fokus nicht nur auf dem Zinssatz und der Anfangstilgung liegt. Darüber hinaus sollten im Bereich der Finanzierungsvorschläge unbedingt eine mögliche Sondertilgung thematisiert werden. Ferner ist es wichtig, die voraussichtliche Zinsentwicklung im Blick zu haben. Warum das so ist, möchten wir im weiteren Verlauf des Beitrages erläutern.

Dass Sie sich über mögliche Sondertilgungen bei der kreditgebenden Bank informieren, ist unter der Voraussetzung wichtig, dass Sie voraussichtlich in der Zukunft eine außerplanmäßige Tilgung vornehmen möchten oder sich diese Option zumindest offen halten wollen. Bei Immobilienkrediten mit einer Fixzinsvereinbarung besteht allerdings das Problem, dass die Bank solchen Sondertilgungen nicht zwangsläufig zustimmen muss.

Meistens sind die Kreditgeber in der Hinsicht auch beim Thema Finanzierungsvorschläge zwar kulant. Selten darf jedoch eine Sondertilgung kostenfrei durchgeführt werden. Stattdessen veranschlagen die Kreditgeber fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung oder sonstige Gebühren, wenn Sie neben der regulären Tilgung zusätzlich außerplanmäßige Sondertilgungen vornehmen möchten. Im Idealfall schaffen Sie es, mit Ihrer Bank zu vereinbaren, dass zum Beispiel bis zu zehn Prozent der jeweils aktuellen Restschuld Jahr für Jahr sondergetilgt werden dürfen.

Der Blick auf die Entwicklung des Zinses ist vor allem zu dem Zeitpunkt wichtig, zu dem Sie sich zwischen einem Fixzins und einem variabel verzinslichen Darlehen entscheiden müssen. Gleiches gilt für eine Anschlussfinanzierung. Dann geht es um die Frage, ob Sie sich mittels eines Forwarddarlehens vielleicht schon mehrere Jahre vor dem Auslaufen der Baufinanzierung das zinsgünstige Baudarlehen sichern. Dazu müssen Sie allerdings zumindest ungefähr einschätzen können, wie die Zinsentwicklung in den nächsten Monaten und Jahren aussehen wird. Somit ist auch die voraussichtliche Zinsentwicklung ein wichtiges Element einer Baufinanzierungsberatung.

Kaufnebenkosten in die Baufinanzierung einbeziehen

Zu den passenden Finanzierungen und im Bereich der Finanzierungsvorschläge gehören nicht nur die bereits angesprochenen Zinsen und eventuell Gebühren. Darüber hinaus müssen weitere Aufwendungen berücksichtigt werden, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen. Dabei handelt es sich in erster Linie um die Nebenkosten, die mit dem Erwerb oder dem Bau einer Immobilie in Verbindung stehen. Die Höhe der Nebenkosten hängt vor allem davon ab, in welchem Bundesland Ihre zukünftige Immobilie steht, ob Sie einen Makler beauftragt haben bzw. einen seitens des Verkäufers des Objektes beauftragten Makler zahlen müssen und welche Notar- bzw. Grundbuchkosten im Detail anfallen. Die klassischen Nebenkosten eines Immobilienerwerbs sind nämlich:

Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
Maklergebühren

Wichtig ist, dass Sie diese Kaufnebenkosten unbedingt in die Berechnung Ihrer Finanzierung mit einbeziehen. Im besten Fall schaffen Sie es, dass Sie mit Ihren Eigenmitteln mindestens diese Kauf- oder Baunebenkosten abdecken. Ansonsten könnte es sogar schwierig werden, einen passenden Immobilienkredit zu erhalten, weil die Banken zunehmend eine bestimmte Eigenkapitalquote fordern.

Informieren Sie sich über mögliche Fördermittel

In Deutschland gibt es diverse Fördermittel, die im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien oder auch Eigentumswohnungen stehen und die auch Finanzierungsvorschläge als Tipp beinhalten sollten. Insbesondere die KfW Bank mit ihren zahlreichen Förderprogrammen ist an der Stelle interessant, denn es werden verschiedene Fördermittel zur Verfügung gestellt. Besonders gute Chancen auf eine Förderung haben Sie unter der Voraussetzung, dass Sie entweder ein Energiesparhaus bauen oder dieses erwerben. Alternativ bzw. zusätzlich können Fördermittel meistens beansprucht werden, wenn Sie durch bestimmte Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen dazu beitragen, dass Ihr Haus zukünftig weniger Energie verbrauchen wird. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Webseite der KfW-Bank, denn dort sind die zahlreichen Förderprogramme mit den einzelnen Details übersichtlich aufgeführt.

Aktuelle Förderungen für neue Häuser der KfW

KfW NummerFörderprogrammInformationenBezeichnung / Link
124KfW-Wohn­eigentums­programm bis zu 100.000 €
Förderkredite ab 0,84 % eff. Jahreszins
KfW-Kredit 124
134KfW-Wohn­eigentums­programm – Genossen­schafts­anteilebis zu 50.000 €
Förderkredite ab 0,84 % eff. Jahreszins
KfW-Kredit 134
424Baukindergeld12.000 € Zuschuss pro Kind (10 Jahre lang je 1.200 €) KfW-Zuschuss 424
153Energieeffizient Bauenbis zu 120.000 €
Förderkredite ab 0,75 % Sollzins p.a.
KfW-Kredit 153
270Erneuerbare Energien – Standard bis zu 50 Mio. €
ab 1,03 % eff. Jahreszins
KfW-Kredit 270
431Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitungbis zu 4.000 €KfW-Zuschuss 431
433Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle bis zu 28.200 €KfW-Zuschuss 433

Wir unterstützen und beraten Sie bei der Auswahl des richtigen KfW Förderprogramms. Jetzt kostenfrei beraten lassen

Umschuldung der Baufinanzierung in Betracht ziehen

Nicht nur kurz vor dem Auslauf der Erstfinanzierung, wenn eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden muss, ist eine mögliche Umschuldung des Immobilienkredites ein Thema. Das Umschulden bereits bestehender Immobiliendarlehen oder auch anderer Kredite kann darüber hinaus ebenfalls interessant sein, wenn Sie zukünftig Zinsen einsparen oder Ihre finanziellen Verhältnisse besser ordnen möchten. Wir sind Experte beim Thema Umschuldungen, auch in schwierigeren Situationen, und können Ihnen zu diesem Thema behilflich sein. Umschuldungen können Ihnen dabei helfen, teure Kredite abzulösen oder das Risiko einer Überschuldung zu verringern. Daher sollten Sie eine mögliche Umschuldungsmaßnahme nicht nur bei einer gewöhnlichen, anstehenden Anschlussfinanzierung in Betracht ziehen, sondern ebenfalls darüber nachdenken, falls Sie sich in einer etwas schwierigeren Situation befinden.

Beispiel einer Baufinanzierungsumschuldung mit vorher und nachher Vergleich.
Im konkreten Fall, was eine Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren wirklich an finanzieller Erleichterung bringen kann.

Ist-Stand der Bestandsfinanzierung:
Darlehensbetrag = 299.000,- €
gebundener Sollzins p.a. = 2,46 %
anfängliche Tilgung p.a. = 2,00 %
Zinsbindung = 10 Jahre

jährliche Rate in €Zinsen in €Tilgung in €Restschuld in €
1. Jahr - 11.3527.287,516.047,85292.952,15
2. Jahr - 11.3527.137,056.198,31286.753,84
3. Jahr - 11.3526.982,856.352,51280.401,33
4. Jahr - 11.3526.824,786.510,58273.890,75
5. Jahr - 11.3526.662,826.672,54267.218,21
6. Jahr - 11.3526.496,806.838,56260.379,65
7. Jahr - 11.3526.326,677.008,69253.370,96
8. Jahr - 11.3526.152,287.183,08246.187,88
9. Jahr - 11.3525.973,617.361,75238.826,13
10. Jahr - 11.3525.315,006.909,08231.917,05
Summe65.159,3767.082,95231.917,05

Soll-Stand der Bauanschlussfinanzierung:
Darlehensbetrag = 231.917,- €
gebundener Sollzins p.a. = 0,83 %
anfängliche Tilgung p.a. = 4,00 %
Zinsbindung = 10 Jahre

jährliche Rate in €Zinsen in €Tilgung in €Restschuld in €
1. Jahr - 11.201,641.889,549.312,10222.604,90
2. Jahr - 11.201,641.811,969.389,68213.215,22
3. Jahr - 11.201,641.733,729.467,92203.747,30
4. Jahr - 11.201,641.654,859.546,79194.200,51
5. Jahr - 11.201,641.575,299.626,35184.574,16
6. Jahr - 11.201,641.495,079.706,57174.867,59
7. Jahr - 11.201,641.414,239.787,41165.080,18
8. Jahr - 11.201,641.332,699.868,95155.211,23
9. Jahr - 11.201,641.250,459.951,19145.260,04
10. Jahr - 11.201,641.073,439.194,74136.065,30
Summe15.231,2395.851,70136.065,30

Die einzelnen Schritte folgen in der Regel logisch aufgebaut hintereinander, sodass es sich um einen guten Leitfaden handelt.

Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierungen

Wie bereits zu Beginn unseres Beitrages erwähnt, sind Immobilienfinanzierungen die umfangreichsten und kompliziertesten Finanzierungen, die auf Privatpersonen zukommen können. Daher existieren eine Reihe von Fragen, von denen im Folgenden einige beantwortet werden.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?
Das Eigenkapital hat in den letzten Jahren eine immer größere Bedeutung gewonnen. Manche Kreditinstitute vergeben überhaupt keine Baudarlehen mehr, wenn der Kreditnehmer nicht eine bestimmte Eigenkapitalquote vorweisen kann. Darüber hinaus profitieren auch Sie als Kreditnehmer, wenn Sie Eigenkapital einbinden können. Der Kreditgeber ist dann nämlich dazu bereit, Ihnen einen günstigeren Darlehenszins anzubieten, als wenn Sie keine Eigenmittel hätten. Zudem wird die gesamte Finanzierung mit Eigenkapital stabiler. Feste Vorgaben gibt es allerdings nicht, wie hoch die Eigenkapitalquote sein muss. Hier gilt es, sich bei dem jeweiligen Kreditgeber zu informieren. Oftmals erfordern Kreditinstitute heutzutage eine Eigenkapitalquote von mindestens 15- bis 20 Prozent.
Worum handelt es sich beim Fremdwährungsdarlehen?
Im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen fällt öfter der Begriff Fremdwährungsdarlehen. Es handelt sich dabei um einen langfristigen Kredit, der in einer fremden Währung ausgezahlt wird. Fremdwährungskredite sind allerdings nicht ohne Risiko. Sowohl die Auszahlung als auch die Rückzahlung erfolgt nämlich in der Fremdwährung. Die Devisenkurse verändern sich jedoch täglich. Läuft der Währungskurs in die falsche Richtung, kann es passieren, dass Sie am Laufzeitende einen höheren Betrag aufwenden müssen, als Sie als Fremdwährungskredit erhalten haben. Daher sollten Währungskredite allenfalls eine Beimischung im Rahmen von Immobilienfinanzierungen sein, jedoch nur einen recht geringen Anteil am Gesamtfinanzierungsbedarf einnehmen.
Welche Sicherheiten gibt es bei Baukrediten?

Nahezu alle Immobilienfinanzierungen haben gemeinsam, dass die Kreditinstitute vom Kreditnehmer eine oder mehrere Sicherheiten zum Finanzieren fordern. Die typische Kreditsicherheit ist in diesem Fall die Grundschuld. Diese wird zugunsten des Kreditgebers ins Grundbuch eingetragen, sodass der Kunde sein Haus zum Beispiel nicht ohne Wissen der Bank veräußern darf. Im Schadensfall hat der Kreditgeber durch die eingetragene Grundschuld das Recht, eine Zwangsvollstreckung der Immobilie anzuberaumen. Für den nicht selten auftretenden Blankoanteil der Finanzierungen stehen weitere Kreditsicherheiten optional zur Verfügung. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine Bürgschaft, die Abtretung von Forderungen oder auch die Verpfändung von Wertpapier- und Sparguthaben handeln. Meistens ist allerdings die Grundschuld die einzige Kreditsicherheit, die bei Baukrediten in Anspruch genommen wird.

Wer erhält für gewöhnlich einen Baukredit?

Die Anforderungen der Banken an die Bonität des Kunden sind gerade bei Baudarlehen groß. Die Kreditfähigkeit wird ohnehin vorausgesetzt, Sie müssen also volljährig sein. Darüber hinaus prüfen die Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit sehr genau und zum Teil streng. Sie können davon ausgehen, dass Sie - im Normalfall - von einem gewöhnlichen deutschen Kreditgeber keinen Baukredit erhalten, falls Sie einen negativen Eintrag in der Schufa haben.

Es gibt hier jedoch Ausnahmen, sodass selbst bei einem negativen Schufa-Eintrag eine Vergabe von Immobilienkrediten oder anderen Darlehensarten nicht zwangsläufig unmöglich ist. Darüber hinaus wird der Kreditgeber überprüfen, ob Sie einer Beschäftigung nachgehen und ein ausreichend hohes Einkommen erzielen. In der Übersicht sind es zusammenfassend die folgenden Unterlagen, Fakten und Dokumente, anhand derer Banken Ihre Kreditwürdigkeit einschätzen und Ihre Bonität beurteilen können:

  • Schufa-Auskunft
  • Einkommensnachweise
  • Beschäftigungsverhältnis
  • Eigenkapital
  • Sicherheiten
Was für Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Bei einem Erwerb einer Immobilie fallen sehr unterschiedliche Nebenkosten an, die man allesamt, bei einer passenden Baufinanzierung, nicht vernachlässigen sollte. Klassische Nebenkosten sind:

Direkte Kauf-Nebenkosten:

  • Grunderwerbsteuer = 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises (nach Bundesland)
  • Notargebühren = bis ca. 2 % des Grundstückkaufpreises
  • evtl. Maklergebühren = ca. 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises

*Diese Kauf-Nebenkosten sollten als Eigenkapital vorgestreckt werden (unsere Empfehlung).

Indirekte Nebenkosten:

  • aktuelle Mietkosten bis zur Kündigung
  • Rückstellungen für Instandhaltungsarbeiten
  • Versicherungen wie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Wohngebäudeversicherung, Lebensversicherung und/oder Berufsunfähigkeit
  • Umzugskosten
  • Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen, Innenausstattung und/oder Sanierung

Pflichtangaben und Informationen für angebotene Kredite

Fester Sollzinssatz zwischen 4,19 % und 9,99 % | effektiver Jahreszins zwischen 4,25 % und 11,99 % | Nettodarlehensbetrag von 5.000 € bis 300.000 € | Gesamtbetrag von 5.536,84 € bis # 445.495,85 € | monatliche Raten von 230,70 € bis 2.747,50 € | 24 bis 240 Raten, Laufzeit von 24 bis 240 Monaten | keine Zusatzverträge und Bearbeitungsgebühren | Bonität vorausgesetzt.

Repräsentatives Beispiel, nach § 6 a PAngV: 10.000,- € Nettokreditbetrag | 8,95 % effektiver Jahreszins | 8,99 % gebundener Sollzins p. a. | 60 Monate Laufzeit | Gesamtbetrag 15.649,04 € | mtl. Rate 207,53 € | keine Bearbeitungsgebühr und Zusatzprodukte | alle Konditionsangaben stellen demnach zugleich das 2/3 Beispiel in der gewählten Laufzeit gemäß § 6 a Abs 3 PAngV dar.

# Konzeptionelles Darlehen:

Dieses Darlehen ist i. d. R. nur auf 5 Jahre mit dem Zinssatz festgeschrieben, um nach 5 Jahren ohne Vorfälligkeitsgebühren flexibel ablösen zu können.

Laufzeit Ratenkredite: ab 24 Monate/ab 1 Jahr

Nettodarlehensbeträge: ab 5.000.- €

Das Darlehen kann jederzeit abgelöst werden.

Eine Sondertilgung ist jederzeit möglich. Je nach Kreditinstitut ist eine Ablösung kostenfrei möglich.

Höhe und Anzahl der Rate(n): individuell und an die jeweiligen Kreditkonditionen angepasst

Sollzinsen: ab 4,19 % für Immobilienfinanzierungen und ab 5,92 % für Privatkredite

Repräsentative Beispiele
Baufinanzierung ab 4,19 %

Effektiver Jahreszins p. a. 11,99 % | fester Sollzins p. a. 9,99 % | Nettodarlehensbetrag 220.000 € | Kaufpreis der Immobilie 420.000 € | Beleihungsauslauf 58,2 % | Beleihungswert 378.000,00 € | anfängliche Tilgung p. a. 1,00 % | anfängliche monatliche Rate 2.014,83 € | Sollzinsbindung 5 Jahre | Anzahl der Raten 60 | kalkulatorische Vertragslaufzeit 32 Jahre und 3 Monate | kalkulatorisch zu zahlender Gesamtbetrag kann nicht ermittelt werden, weil das Darlehen nach 5 Jahren abgelöst werden wird.

Beleihung­swertSollzinseff. Jahreszins
bis 50,0 %4,19 %4,29 %
bis 80,0 %4,29 %4,39 %
bis 90,0 %4,99 %5,19 %
bis 100,0 %5,29 %5,39 %
repräsentatives Beispiel einer Baufinanzierung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschlüssen

Privatkredit ab 6,99 %

Laufzeit84 Monate
Nettodarlehensbetrag30.000,- €
Sollzins fest p. a.6,95 %
eff. Jahreszins6,99 %
mtl. Rate452,05 €
Summe Zinsen18.729,96 €
Gesamtbetrag48.729,96 €
repräsentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschlüssen

Baufinanzierung ab 0,18 %
effektiver Jahreszins p.a. 0,22 % | Fester Sollzins p.a. 0,22 % | Nettodarlehensbetrag 220.000 € | Kaufpreis der Immobilie 420.000 € | Beleihungsauslauf 58,2 % | Beleihungswert 378.000,00 € | Anfängliche Tilgung p.a. 3,00 % | anfängliche monatliche Rate 590,33 € | Sollzinsbindung 10 Jahre | Anzahl der Raten 120 | kalkulatorische Vertragslaufzeit 32 Jahre und 3 Monate | kalkulatorisch zu zahlender Gesamtbetrag 227.897,30 €

Beleihung­swertSollzinseff. Jahreszins
bis 50,0 %4,19 %4,29 %
bis 80,0 %4,29 %4,39 %
bis 90,0 %4,99 %5,19 %
bis 100,0 %5,29 %5,39 %
repräsentatives Beispiel einer Baufinanzierung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschlüssen
Privatkredit ab 0,68 %

Laufzeit84 Monate
Nettodarlehensbetrag30.000,- €
Sollzins fest p. a.6,95 %
eff. Jahreszins6,99 %
mtl. Rate452,05 €
Summe Zinsen18.729,96 €
Gesamtbetrag48.729,96 €
repräsentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschlüssen

Für die Vermittlung eines Kredites bei Experten-Kredite, der Beratung, der gesamten Abwicklung, von der Beantragung bis zur Auszahlung, entstehen für unsere Kunden keinerlei Kosten.
Die Kreditanfrage und deren Bearbeitung sind für Sie zu 100 % kostenfrei und unverbindlich. Wir erstellen individuelle und persönliche Kreditangebote und Kreditvergleiche, ohne Verpflichtungen Ihrerseits.
Auch bei einer Ablehnung oder Nichtzustandekommen eines Vertrages gehen Sie keinerlei Verpflichtungen und/oder Kosten bei Experten-Kredite ein.
Unsere Konditionen bestimmen alle Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen (z.B. negativer Schufa-Eintrag, Angaben Ihrer Bankdaten, Unterlagen, Nachweise), damit Ihr Kredit schnell bearbeitet und bewilligt werden kann.
Tatsächliche Werte, wie monatliche Kreditrate, Kreditlaufzeit, Kreditzins und Kreditsumme können, je nach Bonität des Kunden, variieren und/oder abweichen. Die Zinsen beim Kreditvergleich von Experten-Kredite sind bonitätsabhängig.
Ihre Anfragen werden werktags, im Regelfall innerhalb von 24h, bearbeitet und beantwortet.


Gesetzliche Angaben nach § 6a PAngV:

Laufzeit Ratenkredite: ab 12 Monate / ab 1 Jahr

Nettodarlehensbeträge: ab 3.000,- €
Das Darlehen kann jederzeit abgelöst werden.
Eine Sondertilgung ist jederzeit möglich. Je nach Kreditinstitut ist eine Ablösung kostenfrei möglich.

Höhe und Anzahl der Rate(n): individuell und an den jeweiligen Kreditkonditionen angepasst

Sollzinsen: ab 0,18 % für Immobilienfinanzierungen und ab 0,68 % für Privatkredite

Prüfung, Entscheidung und Auszahlung: an einem Werktag, je nach Umfang, möglich

Der tatsächliche Zinssatz ist immer bonitätsabhängig. Alle Konditionsangaben stellen demnach zugleich das 2/3 Beispiel in der gewählten Laufzeit, gemäß § 6a Absatz 3 PAngV, dar.

Der Gesamtbetrag, der auf den Verbraucher zukommt, richtet sich nach dem Zinssatz und evtl. zusätzlich abgeschlossener Restschuldversicherung.


Repräsentative Beispiele:

Baufinanzierung ab 0,18 %

effektiver Jahreszins p.a. 0,22 % | Fester Sollzins p.a. 0,22 % | Nettodarlehensbetrag 220.000 € | Kaufpreis der Immobilie 420.000 € | Beleihungsauslauf 58,2 % | Beleihungswert 378.000,00 € | Anfängliche Tilgung p.a. 3,00 % | anfängliche monatliche Rate 590,33 € | Sollzinsbindung 10 Jahre | Anzahl der Raten 120 | kalkulatorische Vertragslaufzeit 32 Jahre und 3 Monate | kalkulatorisch zu zahlender Gesamtbetrag 227.897,30 €

Beleihung­swertSollzinseff. Jahreszins
bis 50,0 %4,19 %4,29 %
bis 80,0 %4,29 %4,39 %
bis 90,0 %4,99 %5,19 %
bis 100,0 %5,29 %5,39 %
repräsentatives Beispiel einer Baufinanzierung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschlüssen

Privatkredit ab 0,68 %

Laufzeit84 Monate
Nettodarlehensbetrag30.000,- €
Sollzins fest p. a.6,95 %
eff. Jahreszins6,99 %
mtl. Rate452,05 €
Summe Zinsen18.729,96 €
Gesamtbetrag48.729,96 €
repräsentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschlüssen
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Wir nehmen uns für eine individuelle und umfassende Beratung Zeit für Sie. Deswegen möchten wir mit Ihnen einen persönlichen Beratungstermin, für ein gemeinsames Gespräch, ausmachen:

Alle Gespräche sind und bleiben kostenfrei für unsere Kunden, auch bei einer Ablehnung, siehe unsere FAQs.

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