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Hypothekendarlehen - Finanzierung mit Hypothek oder Grundschuld

In den letzten Jahren haben immer mehr Verbraucher die Möglichkeit genutzt, aufgrund einer günstigen Baufinanzierung den Wunsch nach einem Eigenheim Wirklichkeit werden zu lassen. In nahezu allen Fällen wird in dem Zusammenhang ein Hypothekendarlehen aufgenommen. Doch worum handelt es sich eigentlich bei einem Hypothekenkredit im Detail, was sind Hypotheken und worauf sollten Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung achten?

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Worum handelt es sich bei einem Hypothekendarlehen?

Heutzutage wird der Begriff Hypothekendarlehen synonym für sämtliche Kredite verwendet, die beantragt werden, um den Kauf von Immobilien oder deren Bau zu finanzieren. Aus diesem Grund werden solche Kredite nahezu ausschließlich im Zuge einer Baufinanzierung eingesetzt. Charakteristisch ist ferner, dass Hypotheken auf das Haus oder das Grundstück aufgenommen wird, die als Sicherheit für das aufgenommene Baudarlehen dient. Allerdings werden heutzutage weniger Hypotheken genutzt, sondern vielmehr findet die Eintragung von Grundschulden zugunsten der Bank statt siehe Grundschulddarlehen.

Kredite, die mit Hypotheken bzw. Grundschulden abgesichert sind, werden von den Kreditgebern in mehreren Varianten angeboten, insbesondere:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
Endfälliges Baudarlehen

Hypotheken aufnehmen bedeutet daher nichts anderes, als dass der Kreditnehmer mit der Bank die Vereinbarung trifft, dass er einen Immobilienkredit erhält.

Hintergrund: worum handelt es sich bei Hypotheken?

Da es sich um ein wesentliches Merkmal eines jeden Hypothekendarlehens handelt, dass die Bank entweder eine Hypothek oder Grundschulden als Sicherheit entgegennimmt, möchten wir etwas näher auf diese zwei Begriffe eingehen. Bei Hypotheken handelt es sich um sogenannte Grundpfandrechte. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, dann treten Sie gleichermaßen ein Pfandrecht an den Kreditgeber ab. Dieses beinhaltet, dass die Bank im Fall des Falles sogar das Recht besitzt, sich an der Immobilie zu bedienen, indem eine Zwangsversteigerung anberaumt wird. Dies geschieht in der Regel dann, wenn der Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr zahlen kann und dies auf mindestens drei aufeinanderfolgende Darlehensarten zutrifft.

Hypotheken werden ins Grundbuch als Belastung eingetragen, und zwar für gewöhnlich in Abteilung III. In der Praxis sind die Hypotheken in zwei Varianten vertreten, nämlich einerseits als Briefhypothek und zum anderen als Buchhypothek. Der Unterschied besteht lediglich darin, dass die Buchhypothek ausschließlich ins Grundbuch eingetragen wird, was auf die Briefhypothek ebenfalls zutrifft. Dort wird allerdings zusätzlich ein Hypothekenbrief ausgestellt, sodass die Übertragung des Rechtes leichter möglich ist. Ein wichtiger Unterschied zwischen Hypotheken und Grundschulden besteht darin, dass die Hypotheken streng akzessorisch sein müssen. Damit ist gemeint, dass die Bank das Grundpfandrecht ausschließlich im Zusammenhang mit dem vergebenen Immobiliendarlehen verwerten und nicht für andere Verbindlichkeiten nutzen darf.

Hintergrund: worum handelt es sich bei einer Grundschuld?

Grundschulden werden seitens der Kreditinstitute in Deutschland schon seit vielen Jahren wesentlich häufiger als Hypotheken genutzt, wenn es darum geht, einen Kredit abzusichern. Mit der Hypothek auf Haus und Grundstück sind demnach in den meisten Fällen eher Grundschulden gemeint. Daher sind zahlreiche Begriffe im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung, die das Wort „Hypotheken“ enthalten, nicht unbedingt wörtlich zu nehmen. Dies gilt zum Beispiel für die Bezeichnungen Hypothekenzinsen, Hypothekenkredite oder Hypotheken Darlehen. Meistens steckt nämlich eine Grundschuld als Absicherung hinter dem Kredit, der zur Finanzierung einer Immobilie dient.

Grundschulden sind ebenfalls ein Grundpfandrecht, welches Sie der Bank einräumen, damit der Kreditgeber eine Sicherheit für den Kredit hat. Der wesentliche Unterschied zu Hypotheken besteht bei Grundschulden darin, dass diese Kreditsicherheit als Pfandrecht nicht streng akzessorisch ist. Daher sind Grundschulden bei Banken sehr beliebt, denn die Sicherheit kann ebenfalls dazu dienen, zusätzlich anderweitige Forderungen oder zukünftige Verbindlichkeiten seitens des Kunden abzusichern. Die Grundschuld wird als Sicherheit ebenfalls ins Grundbuch eingetragen, wobei vor allem folgende Angaben erforderlich sind:

Gläubiger
Höhe der Forderung (Sicherheit)
Hypothekenzins
Eventuelle Nebenleistungen

Bei Grundschulden wird ebenfalls zwischen zwei Varianten unterschieden, nämlich zwischen der Brief- und der Buchgrundschuld. Der Unterschied ist identisch zu dem zwischen der Buch- und der Briefhypothek. Demnach wird bei der Buchgrundschuld lediglich die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen, während bei der Briefgrundschuld zusätzlich ein Grundbuchbrief ausgestellt wird. Dabei handelt es sich um eine Urkunde, die seitens des Grundbuchamtes erteilt wird.

Die Rangordnung der Grundpfandrechte

Im Zusammenhang mit dem Aufnehmen von Hypotheken bzw. der Eintragung von Grundschulden in das Grundbuch ist die sogenannte Rangordnung von größerer Bedeutung. Es kann passieren, dass bezüglich einer Immobilie oder eines Grundstücks gleich mehrere unterschiedliche Hypotheken oder Grundschulden im amtlichen Grundbuch eingetragen sind. Unter dieser Voraussetzung gibt es die Frage, welcher Gläubiger sich im Schadensfall zuerst bedienen darf.

Die Antwort ist relativ einfach, denn das ist durch die Rangordnung im Grundbuch geregelt. Es darf sich zuerst immer derjenige Gläubiger mit seinen Forderungen befriedigen, der eine erstrangige Sicherheit besitzt. Die Rangfolge wiederum richtet sich danach aus, welche Hypotheken oder Grundschulden vom zeitlichen Ablauf zuerst ins Grundbuch eingetragen wurden. Dabei spielt es keine Rolle, welchen Wert das entsprechende Grundpfandrecht hat. Zum besseren Verständnis möchten wir Ihnen im Folgenden drei beispielhafte Einträge mit der entsprechenden Rangfolge nennen, die es so im Grundbuch geben kann:

Grundschulden 100.000 Euro, eingetragen am 23.7.2005 = Rang 1
Hypothek 50.000 Euro, eingetragen am 14.12.2009 = Rang 3
Grundschulden 70.000 Euro, eingetragen am 17.4.2007 = Rang 2

Sie erkennen an diesem Beispiel deutlich, dass die erstrangigen Grundschulden gleichzeitig die Sicherheiten sind, die am frühesten ins Grundbuch eingetragen wurden. Die weiteren Grundpfandrechte sind somit zweit- und drittrangig.

Beleihungswert abhängig von der Rangordnung

Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung und den Hypothekenkrediten ist der Beleihungswert von großer Bedeutung. Es handelt sich dabei faktisch um den Wert, mit dem die Bank das Grundpfandrecht als Sicherheit für den Kredit ansetzt. Es ist keineswegs so, dass der verliehene Darlehensbetrag in vollem Umfang über das entsprechende Grundpfandrecht abgesichert werden würde. Stattdessen nimmt die Bank stets Abschläge vor, denn sie ist dazu verpflichtet, Kreditsicherheiten möglichst konservativ zu bewerten. Es kann durchaus passieren, dass Immobilien beim Kaufpreis von beispielsweise 250.000 Euro im Laufe der vielen Jahre an Wert verlieren, sodass der Kreditgeber bei einer eventuellen Zwangsversteigerung vielleicht nur noch 200.000 Euro realisieren könnte.

Exakt aus diesem Grund nehmen Kreditgeber eine vorsichtige Bewertung vor, die sich in erster Linie nach der Rangfolge des Grundpfandrechtes im entsprechenden Grundbuch gliedert. So ist die sogenannte Beleihungsgrenze bei erstrangigen Hypotheken bzw. bei Grundschulden sicherlich deutlich höher, als wenn es sich um ein zweit- oder gar drittrangiges Grundpfandrecht handelt. Viele Kreditgeber stellen übrigens ein Immobiliendarlehen ohnehin nur zur Verfügung, wenn der Kreditnehmer noch eine erstrangige Sicherheit bieten kann. Für gewöhnlich bewegt sich der Beleihungswert zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises bzw. Verkehrswertes der Immobilie. Was bedeutet das?

Verkehrswert (Kaufpreis): 300.000 Euro
Erstrangiges Grundpfandrecht als Sicherheit
Beleihungswert: 80 Prozent
Gesichertes Grundschulddarlehen: 240.000 Euro

In diesem Beispielfall würden Sie demnach ein erstrangiges Grundschulddarlehen in Höhe von 240.000 Euro erhalten, auch wenn Sie einen Kaufpreis von 300.000 Euro bezahlt haben. Die Differenz, falls kein ausreichendes Eigenkapital zur Verfügung steht, müsste die Bank daher in Form eines Blankodarlehens vergeben oder Sie haben noch anderweitige Sicherheiten zu bieten, beispielsweise die Verpfändung von Sparguthaben oder Wertpapieren.

Unterschiedliche Modelle des Hypothekendarlehens

Banken bieten ihren Kunden heutzutage auch im Bereich der Baufinanzierung eine große Flexibilität an, nämlich indem ganz unterschiedliche Kreditarten zur Verfügung gestellt werden. Abgesehen von den drei häufig angebotenen Darlehensvarianten, nämlich dem Annuitätendarlehen, dem Tilgungsdarlehen sowie dem endfälligen Baudarlehen, wird zwischen den folgenden drei Hypothekendarlehensmodellen unterschieden:

Festzinshypothek
Variabler Baukredit
Libor-Hypothek

Was die einzelnen Varianten auszeichnet und worauf Sie achten sollten, das erläutern wir Ihnen gerne in den folgenden drei Abschnitten.

Die Festzinshypothek: Zinsfestschreibung für einen bestimmten Zeitraum

Mit dem Begriff der Festzinshypothek wird im Grunde ein Baudarlehen bezeichnet, bei dem sich der Zins während der vereinbarten Dauer nicht ändern darf. In diesem Fall kommen Sie mit der Bank zu der Vereinbarung, dass der Zinssatz für einen bestimmten und exakt definierten Zeitraum garantiert ist. Man spricht in dem Zusammenhang von einer Zinsfestschreibung oder auch von einer Fixzinsperiode. Für gewöhnlich bewegen sich die Zeiträume im Bereich zwischen 5 und 20 Jahren. Nach Ablauf der Festzinshypothek muss normalerweise eine Anschlussfinanzierung erfolgen, die allerdings das Risiko beinhaltet, dass sich die Kreditzinsen am Markt bis dahin (deutlich) erhöht haben.

Variabler Baukredit: Zinsflexibilität in beide Richtungen

Alternativ zur Festzinshypothek bieten nahezu alle Banken auch ein variabel verzinsliches Baudarlehen an. In diesem Fall gibt es keine Zinsvereinbarung, sondern der Zinssatz bleibt in alle Richtungen flexibel. Das bedeutet, dass der Kreditgeber nach eigenem Ermessen den Darlehenszins jederzeit an die vielleicht geänderten Marktverhältnisse anpassen kann. Für den Kunden kann diese Regelung - je nach Entwicklung der Bauzinsen am Markt - Vor- und Nachteile haben.

Sinken die Bauzinsen, passt die Bank für gewöhnlich den Zinssatz auch beim Darlehen des Kunden an, was ein Vorteil der variabel verzinslichen Baukredite ist. Steigen die Marktzinsen allerdings, weil zum Beispiel die EZB den Leitzins erhöht hat, nimmt der Kunde mit seinem eigenen Immobiliendarlehen leider ebenfalls an den Steigerungen Teil. In dem Fall wird die Bank den Darlehenszins vermutlich erhöhen, sodass dies der größte Nachteil der variabel verzinslichen Variante ist.

Libor-Hypothek: variabler Zinssatz für eine feste Laufzeit

Eine relativ unbekannte Variante bzw. ein nicht häufig genutztes Hypothekendarlehensmodell nennt sich Libor-Hypothek. Die wesentliche Eigenschaft besteht darin, dass solche Baukredite zwar einen variablen Zinssatz haben, dieser allerdings für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben ist. Anders ausgedrückt handelt es sich um eine Fixzinsvereinbarung mit relativ kurzer Laufzeit, die selten mehr als sechs bis neun Monate beträgt. Sinnvoll ist die Wahl einer solchen Libor-Hypothek vor allem unter der Voraussetzung, dass sich der Kreditnehmer Flexibilität erhalten möchte und eher damit zu rechnen ist, dass die Hypothekenzinsen im nächsten halben Jahr tendenziell fallen werden.

Die Kosten eines Hypothekendarlehens im Überblick

Baukredite verursachen beim Kreditnehmer selbstverständlich Kosten. Der Hauptkostenfaktor sind die Hypothekenzinsen, die Sie für die in Anspruch genommene Darlehenssumme zahlen müssen. Hier ist die Situation für Kreditnehmer seit Jahren äußerst erfreulich, denn die Bauzinsen sind günstig wie nie. Je nach Bonität und weiteren Faktoren, die einen Einfluss auf den Hypothekenzins haben, bewegen sich die Bauzinsen aktuell meistens zwischen 0,5 bis 1,5 Prozent. Abhängig ist die Höhe der Zinsen und somit auch der Kosten im Bereich des Hypothekendarlehens vorrangig von den folgenden Eigenschaften, Zahlen und Merkmalen:

Darlehenssumme
Darlehensart
Dauer der Zinsfestschreibung
Bonität des Kreditnehmers
Äußere Einflussfaktoren (zum Beispiel EZB-Leitzins)

Neben den Bauzinsen kann es im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens und der Immobilienfinanzierung noch zu weiteren Kosten kommen. Dazu zählen beispielsweise Bereitstellungszinsen, die der Kreditnehmer zahlen muss, wenn er sich relativ lange Zeit mit dem Abruf der vollständigen Darlehenssumme lässt. Durch die Eintragung der Grundpfandrechte ins Grundbuch kommen weitere Kosten auf den Kreditnehmer zu. Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich meist auf ca. 1,5 Prozent, wobei der Kaufpreis die Basis für die Berechnung darstellt. Nicht zu vergessen sind die Kaufnebenkosten, die nicht selten bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen können.

Beispiel einer Anschlussfinanzierung

Beispiel einer Kauffinanzierung

Hypothek aufnehmen Voraussetzungen: was ist zu beachten?

Mit den Hypothek aufnehmen Voraussetzungen ist gemeint, unter welchen Bedingungen die Bank überhaupt dazu bereit ist, einen Immobilienkredit zu vergeben. Aktuelle Hypothekenzinsen können sich zwar viele Menschen aufgrund des geringen Zinsniveaus leisten. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass auch die monatliche Rate in der Summe tragbar ist. Aus dem Grund gibt es einige Voraussetzungen, die von den Kunden erfüllt werden müssen, insbesondere:

Ein negatives Merkmal in der Schufa
Festes Einkommen (aus abhängiger Beschäftigung)
Sicherheiten können gestellt werden, insbesondere in Form von Grundschulden
Wohnsitz in Deutschland

Insbesondere im Bereich der Immobiliendarlehen gibt es allerdings auch Banken, die zwar ebenfalls bestimmte Voraussetzungen an die Vergabe des Kredites knüpfen, bei denen Kunden jedoch unter Umständen auch bei einem negativen Schufa-Merkmal den entsprechenden Baukredit erhalten können. Manchmal ist damit verbunden, das Hypothek Darlehen umschulden zu können, um vielleicht beim Zinssatz Einsparungen vorzunehmen. Eine Umschuldung kann ohnehin eine sinnvolle Maßnahme im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung oder konkret bei der (vorzeitigen) Ablösung eines Hypothekendarlehens sein.

Hypothek umschulden: was ist zu beachten?

Bevor Sie Hypotheken umschulden, sollten Sie einige Punkte beachten. Sinnvoll ist die Umschuldung vor allem, wenn Sie entweder - im Vergleich zu den aktuellen Marktzinsen - eine recht hohe Zinsbelastung haben oder Ihnen die vereinbarte Darlehensrate mittlerweile zu hoch ist. In beiden Fällen können Umschuldungen die beste Lösung sein, um zukünftig Zinskosten einzusparen oder nicht die Gefahr einzugehen, dass der gesamte Baukredit aufgrund einer nicht mehr tragbaren Darlehensrate ins Wanken gerät. Im Zusammenhang mit einer Umschuldung müssen Sie vor allem beachten, ob Sie den Immobilienkredit überhaupt vorzeitig tilgen können und damit ablösen dürfen. Für gewöhnlich ist dies seitens der Banken innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht gestattet, zumindest nicht kostenfrei. Allenfalls stimmt die Bank aus Kulanz zu, veranschlagt dann jedoch fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine Ausnahme gibt es, wenn bereits mindestens zehn Jahre der Zinsbindung abgelaufen sind, denn unter dieser Voraussetzung existiert ein Sonderkündigungsrecht. Ebenfalls problemlos umschulden können Sie, falls Sie einen variabel verzinslichen Baukredit bedienen. Dann besteht jederzeit die Möglichkeit, Teile der Restschuld oder das gesamte Darlehen vor Ablauf der eigentlichen Laufzeit abzulösen. Wirtschaftlich lohnenswert ist die Umschuldung vorrangig dann, wenn sich das allgemeine Zinsniveau seit Aufnahme Ihres Immobilienkredites insoweit verändert hat, als die Bauzinsen sich auf einem niedrigeren Niveau befinden.

Wann ist die Kündigung des Hypothekendarlehens möglich?

Zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form Sie einen Baukredit kündigen dürfen, hängt von mehreren Faktoren ab. Im vorherigen Abschnitt haben wir bereits kurz erwähnt, dass die Kündigung des Hypothekendarlehens innerhalb der vereinbarten Zinsbindung normalerweise nicht möglich ist bzw. Sie in dem Fall auf die Kulanz des Kreditgebers angewiesen sind. Ausnahmen gelten für variabel verzinsliche Immobilienkredite und bei Baudarlehen, deren Zinsfestschreibung schon über zehn Jahre läuft.

Bei einem variabel verzinslichen Baukredit ist die Kündigung jederzeit mit Einhaltung einer Frist möglich, die für gewöhnlich drei Monate beträgt. Aber auch bei einem Baukredit mit Zinsfestschreibung, bei dem noch keine zehn Jahre abgelaufen sind, gibt es unter bestimmten Umständen die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung, ohne dass die Bank zuvor zustimmen muss. Dies trifft zum Beispiel zu, falls Sie finanzierte Immobilien veräußern möchten. Dies kann ebenfalls eine Option sein, falls Sie doch einen noch höheren Darlehensbetrag benötigen. In beiden Fällen besitzt der Kreditgeber jedoch das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu veranschlagen. In einigen Härtefällen sträuben sich die Bankinstitute normalerweise ebenfalls nicht gegen eine vorzeitige Kündigung, wie zum Beispiel bei Tod des Kreditnehmers oder des Ehepartners sowie weiteren schweren Schicksalsschlägen. Dann ist es jedoch meistens notwendig, sich mit der Bank zu einigen.

Aufnahme eines Hypothekendarlehens: diese Punkte sollten Kreditnehmer beachten

Vor der Aufnahme eines Hypothekendarlehens sollten Sie einige Punkte beachten, die mittlerweile wichtig sind.

Allen voran ist es mit Vorteilen verbunden, wenn Sie möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbinden können, insbesondere sehr günstige Zinsen. Experten empfehlen diesbezüglich einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent auf Grundlage des gesamten Finanzierungsbedarfs.

Ein weiterer Tipp lautet, dass Sie aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase auf jeden Fall eine möglichst lange Bindung der Zinsen wählen. Im Idealfall können Sie ein Volltilgerdarlehen abschließen, bei dem Gesamtlaufzeit des Kredites und Zinsbindung identisch sind. Optimalerweise vereinbaren Sie zusätzlich sogar mit der Bank die Möglichkeit, jährlich eine gewisse Sonderzahlung leisten können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.

Ein weiterer wichtiger Ratschlag lautet, eine möglichst hohe anfängliche Tilgung zu wählen. Tun Sie dies nicht, sondern vereinbaren zum Beispiel eine Tilgung von lediglich ein bis zwei Prozent, zahlen Sie den Baukredit über einen Zeitraum von meistens mehr als 40 Jahren zurück. In der Übersicht sind es folgende Ratschläge, die es aktuell im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekenkredites zu beachten gilt:

Möglichst lange Zinsbindung wählen
Hohe Eigenkapitalquote
Anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent wählen
Sondertilgungsoptionen vereinbaren

Fragen und Antworten zum Hypotheken Darlehen

Der Einsatz eines Hypothekendarlehens im Rahmen einer Immobilienfinanzierung führt dazu, dass es sich für zahlreiche Kreditsuchende um eine recht komplexe Finanzierung handelt. Daher tauchen immer wieder einige Fragen auf, die wir im Folgenden gerne beantworten wollen.

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