Hypothekendarlehen

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Hypothekendarlehen – Finanzierung mit Hypothek oder Grundschuld

In den letzten Jahren haben infolge der niedrigen Zinsen immer mehr Verbraucher die Möglichkeit einer günstigen Baufinanzierung genutzt, um den Wunsch nach einem Eigenheim Wirklichkeit werden zu lassen. In nahezu allen Fällen wird in dem Zusammenhang ein Hypothekendarlehen aufgenommen. Doch worum handelt es sich dabei eigentlich genau, was sind Hypotheken und worauf sollten Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung achten?

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Das Hypothekendarlehen einfach erklärt

Heutzutage wird der Begriff Hypothekendarlehen synonym für sämtliche Kredite verwendet, die beantragt werden, um den Kauf von Immobilien oder deren Bau zu finanzieren. Aus diesem Grund werden derartige Kredite nahezu ausschließlich im Zuge einer Baufinanzierung eingesetzt. Namensgebend sind die Hypotheken, die auf das Haus oder das Grundstück aufgenommen werden, um als Sicherheit für das Baudarlehen zu dienen. Allerdings werden für diesen Zweck heutzutage weniger Hypotheken genutzt, vielmehr findet die Eintragung von Grundschulden zugunsten der Bank statt.

Kredite, die mit Hypotheken bzw. Grundschulden abgesichert sind, werden von den Kreditgebern in mehreren Varianten angeboten, insbesondere:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
endfälliges Baudarlehen

Hintergrundinformationen zu Hypotheken

Da es sich um ein wesentliches Merkmal eines Hypothekendarlehens handelt, dass die Bank entweder eine Hypothek oder Grundschuld als Sicherheit entgegennimmt, möchten wir etwas näher auf diese beiden Begriffe eingehen. Bei Hypotheken handelt es sich um sogenannte Grundpfandrechte. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, dann treten Sie gleichermaßen ein Pfandrecht an den Kreditgeber ab. Dies beinhaltet, dass die Bank im Fall des Falles sogar das Recht besitzt, sich an der Immobilie zu bedienen, indem sie eine Zwangsversteigerung anberaumt. Dies geschieht in der Regel dann, wenn der Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr zahlen kann und mit mindestens drei aufeinanderfolgenden Zahlungen im Verzug ist.

Hypotheken werden als Belastung ins Grundbuch eingetragen, und zwar für gewöhnlich in Abteilung III. In der Praxis sind Hypotheken in zwei Varianten vertreten, zum einen als Briefhypothek, zum anderen als Buchhypothek. Der Unterschied besteht lediglich darin, dass die Buchhypothek ausschließlich ins Grundbuch eingetragen wird, während für die Briefhypothek zusätzlich ein Hypothekenbrief ausgestellt wird, sodass die Übertragung des Rechtes leichter möglich ist. Ein wichtiger Unterschied zwischen Hypotheken und Grundschulden besteht darin, dass Hypotheken streng akzessorisch sein müssen. Damit ist gemeint, dass die Bank das Grundpfandrecht ausschließlich im Zusammenhang mit dem vergebenen Immobiliendarlehen verwerten und nicht für andere Verbindlichkeiten nutzen darf.

Hintergrundinformationen zur Grundschuld

Grundschulden werden von Kreditinstituten in Deutschland schon seit vielen Jahren wesentlich häufiger als Hypotheken genutzt, wenn es darum geht, einen Kredit abzusichern. Mit der Hypothek auf Haus und Grundstück sind demnach in den meisten Fällen eher Grundschulden gemeint. Daher sind zahlreiche Begriffe im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung, die das Wort „Hypothek“ enthalten, nicht unbedingt wörtlich zu nehmen. Dies gilt zum Beispiel für die Bezeichnungen Hypothekenzinsen, Hypothekenkredite oder Hypothekendarlehen. Meist steckt nämlich eine Grundschuld als Absicherung hinter dem Kredit, der zur Finanzierung einer Immobilie dient.

Grundschulden sind ebenfalls ein Grundpfandrecht, das Sie dem Kreditgeber einräumen, um diesem als Sicherheit für das Darlehen zu dienen. Der wesentliche Unterschied zu Hypotheken besteht darin, dass bei Grundschulden die Kreditsicherheit nicht streng akzessorisch ist. Daher sind Grundschulden bei Banken sehr beliebt, denn sie können dazu dienen, zusätzlich anderweitige Forderungen oder zukünftige Verbindlichkeiten seitens des Kunden abzusichern. Die Grundschuld wird als Sicherheit ebenfalls ins Grundbuch eingetragen, wobei vor allem folgende Angaben erforderlich sind:

Gläubiger
Höhe der Forderung (Sicherheit)
Hypothekenzins
eventuelle Nebenleistungen

Bei Grundschulden wird ebenfalls zwischen zwei Varianten unterschieden, nämlich zwischen der Brief- und der Buchgrundschuld. Der Unterschied ist identisch zu dem zwischen der Buch- und der Briefhypothek. Demnach wird bei der Buchgrundschuld lediglich die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen, während bei der Briefgrundschuld zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Dabei handelt es sich um eine Urkunde, die seitens des Grundbuchamtes erteilt wird.

Die Rangordnung der Grundpfandrechte

Bei Hypothekendarlehen und den dazugehörigen Grundpfandrechten ist die sogenannte Rangordnung von großer Bedeutung. Denn es kann vorkommen, dass im amtlichen Grundbuch für eine Immobilie oder ein Grundstück mehrere Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind. In diesem Fall stellt sich die Frage, welcher Gläubiger sich im Schadensfall zuerst bedienen darf.

Die Antwort ist recht einfach, denn dies ist durch die Rangordnung im Grundbuch geregelt. Es werden stets die Forderungen desjenigen Gläubigers zuerst befriedigt, der eine erstrangige Sicherheit besitzt. Die Rangfolge wiederum richtet sich danach, welche Hypotheken oder Grundschulden zuerst ins Grundbuch eingetragen wurden. Dabei spielt es keine Rolle, welchen Wert das entsprechende Grundpfandrecht hat, entscheidend ist ausschließlich die zeitliche Reihenfolge der Eintragungen. Zum besseren Verständnis möchten wir Ihnen im Folgenden drei beispielhafte Einträge mit der entsprechenden Rangfolge nennen, die es so im Grundbuch geben kann:

Grundschulden 100.000 Euro, eingetragen am 23.7.2005 = Rang 1
Grundschulden 70.000 Euro, eingetragen am 17.4.2007 = Rang 2
Hypothek 50.000 Euro, eingetragen am 14.12.2009 = Rang 3

Sie erkennen an diesem Beispiel deutlich, dass die erstrangigen Grundschulden gleichzeitig die Sicherheiten sind, die am frühesten ins Grundbuch eingetragen wurden. Die weiteren Grundpfandrechte sind somit zweit- und drittrangig.

Beleihungswert abhängig von der Rangordnung

Im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehen ist der Beleihungswert von großer Bedeutung. Hierbei handelt es sich um den Wert, mit dem die Bank das Grundpfandrecht als Sicherheit für den Kredit ansetzt. Dabei wird der gewährte Darlehensbetrag keineswegs in vollem Umfang über das entsprechende Grundpfandrecht abgesichert. Stattdessen nimmt die Bank stets Abschläge vor, denn sie ist dazu verpflichtet, Kreditsicherheiten möglichst konservativ zu bewerten. So kann es durchaus vorkommen, dass eine Immobilie mit einem Kaufpreis von beispielsweise 250.000 Euro im Laufe der Jahre an Wert verliert, sodass der Kreditgeber bei einer eventuell notwendig werdenden Zwangsversteigerung womöglich nur noch 200.000 Euro realisieren kann.

Genau aus diesem Grund nehmen Kreditgeber eine vorsichtige Bewertung vor, die sich in erster Linie nach der Rangfolge des Grundpfandrechtes im entsprechenden Grundbuch richtet. So liegt die sogenannte Beleihungsgrenze bei erstrangigen Hypotheken bzw. Grundschulden für gewöhnlich deutlich höher als bei zweit- oder gar drittrangigen Grundpfandrechten. Viele Kreditgeber stellen ein Hypothekendarlehen ohnehin nur zur Verfügung, wenn der Kreditnehmer noch eine erstrangige Sicherheit bieten kann.. Für gewöhnlich bewegt sich der Beleihungswert zwischen 60 und 80 Prozent des Kaufpreises bzw. Verkehrswertes der Immobilie. Was das bedeutet, zeigen wir erneut an einem Beispiel auf:

Verkehrswert (Kaufpreis): 300.000 Euro
erstrangiges Grundpfandrecht als Sicherheit
Beleihungswert: 80 Prozent
gesichertes Grundschulddarlehen: 240.000 Euro

In diesem Beispielfall würden Sie für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro ein erstrangiges Grundschulddarlehen in Höhe von 240.000 Euro erhalten. Die Differenz zum Kaufpreis müsste die Bank, wenn kein ausreichendes Eigenkapital zur Verfügung steht, dann in Form eines Blankodarlehens vergeben. Es sei denn, Sie haben noch anderweitige Sicherheiten zu bieten, beispielsweise die Verpfändung von Sparguthaben oder Wertpapieren.

Unterschiedliche Modelle des Hypothekendarlehens

Banken stellen ihren Kunden heutzutage auch im Bereich der Baufinanzierung eine große Bandbreite an Kreditarten zur Verfügung. Neben den bereits erwähnten Darlehensvarianten (Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und endfälliges Baudarlehen) wird bei Hypothekendarlehen zwischen folgenden Modellen unterschieden:

Festzinshypothek
variabler Baukredit
Libor-Hypothek

Was die einzelnen Varianten auszeichnet und worauf Sie achten sollten, das erläutern wir Ihnen gerne in den folgenden drei Abschnitten.

Die Festzinshypothek: Zinsfestschreibung für einen bestimmten Zeitraum

Mit dem Begriff der Festzinshypothek wird ein Hypothekendarlehen bezeichnet, bei dem sich die Zinsen über einen vereinbarten Zeitraum nicht ändern dürfen, dessen Zinssatz also für diese Zeitspanne garantiert ist. Man spricht in dem Zusammenhang von einer Zinsfestschreibung oder auch von einer Fixzinsperiode, deren Dauer für gewöhnlich zwischen 5 und 20 Jahre beträgt. Nach Ablauf der Festzinshypothek muss normalerweise eine Anschlussfinanzierung erfolgen, die allerdings das Risiko beinhaltet, dass sich die Kreditzinsen am Markt bis dahin (deutlich) erhöht haben.

Variabler Baukredit: Zinsflexibilität in beide Richtungen

Alternativ zu Hypothekendarlehen mit festgeschriebenen Zinsen bieten nahezu alle Banken auch variabel verzinsliche Baudarlehen an. In diesem Fall gibt es keine Zinsvereinbarung, vielmehr kann der Kreditgeber den Darlehenszins jederzeit an die gegebenenfalls geänderten Marktverhältnisse anpassen. Je nachdem, in welche Richtung sich die Zinsen entwickeln, kann sich diese Regelung für den Darlehensnehmer vor- oder nachteilig auswirken.

Sinken die Bauzinsen, profitiert der Kunde, wenn die Bank den Zinssatz bei seinem Darlehen nach unten anpasst. Steigen hingegen die Marktzinsen, wirkt sich eine Angleichung des Darlehenszinssatzes an das neue Zinsniveau zu Ungunsten des Kunden aus.

Libor-Hypothek: variabler Zinssatz für eine feste Laufzeit

Eine vergleichsweise selten genutzte Variante des Hypothekendarlehens nennt sich Libor-Hypothek. Die wesentliche Eigenheit besteht darin, dass diese Baukredite zwar einen variablen Zinssatz haben, dieser allerdings für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben ist. Anders ausgedrückt handelt es sich um eine Fixzinsvereinbarung mit vergleichsweise kurzer Laufzeit, die selten mehr als sechs bis neun Monate beträgt. Sinnvoll ist die Wahl einer solchen Libor-Hypothek vor allem, wenn sich der Kreditnehmer Flexibilität bewahren möchte und eher damit zu rechnen ist, dass die Hypothekenzinsen im nächsten halben Jahr tendenziell fallen werden.

Die Kosten eines Hypothekendarlehens im Überblick

Baukredite verursachen beim Kreditnehmer selbstverständlich Kosten. Hauptkostenfaktor sind die Hypothekenzinsen, die Sie für die in Anspruch genommene Darlehenssumme zahlen müssen. Abhängig ist die Höhe der Zinsen und somit auch der Kosten im Bereich des Hypothekendarlehens vorrangig von den folgenden Eckpunkten:

Darlehenssumme
Darlehensart
Dauer der Zinsfestschreibung
Bonität des Kreditnehmers
äußere Einflussfaktoren (zum Beispiel EZB-Leitzins)

Neben den Bauzinsen kann es im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens zu weiteren Kosten kommen. Dazu zählen beispielsweise Bereitstellungszinsen, die der Kreditnehmer zahlen muss, wenn er sich vergleichsweise viel Zeit mit dem Abruf der vollständigen Darlehenssumme lässt. Auch für die Eintragung der Grundpfandrechte ins Grundbuch kommen Kosten auf den Kreditnehmer zu. Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich meist auf ca. 1,5 Prozent, wobei der Kaufpreis die Basis für die Berechnung darstellt. Nicht zu vergessen sind die Kaufnebenkosten, die nicht selten bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen können.

Beispiel einer Anschlussfinanzierung

Beispiel einer Kauffinanzierung

Voraussetzungen für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens

Für die Vergabe eines Hypothekendarlehens stellen Banken in der Regel gewisse Bedingungen. Aus dem Grund gibt es einige Voraussetzungen, die von den Kunden erfüllt werden müssen, insbesondere:

kein negatives Merkmal in der Schufa
festes Einkommen (aus abhängiger Beschäftigung)
Sicherheiten, die für das Darlehen gestellt werden können, vor allem in Form von Grundschulden
Wohnsitz in Deutschland

Allerdings gibt es auch Banken, bei denen Kunden unter Umständen auch bei einem negativen Schufa-Merkmal einen Baukredit erhalten können.

Hypothekendarlehen umschulden

Manchmal kann eine (vorzeitige) Ablösung eines Hypothekendarlehens sinnvoll sein. Zweckmäßig ist eine Umschuldung vor allem, wenn Sie entweder – im Vergleich zu den aktuellen Marktzinsen – eine recht hohe Zinsbelastung haben oder Ihnen die vereinbarte Darlehensrate mittlerweile zu hoch ist. In beiden Fällen können Umschuldungen eine gute Lösung sein, um zukünftig Zinskosten einzusparen oder die Ratenbelastung zu reduzieren. Im Zusammenhang mit einer Umschuldung müssen Sie vor allem beachten, ob Sie den Immobilienkredit überhaupt vorzeitig ablösen können. Für gewöhnlich wird dies vonseiten des Kreditgebers innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht gestattet, zumindest nicht kostenfrei. Allenfalls stimmt die Bank aus Kulanz zu, veranschlagt dann jedoch fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine Gelegenheit bietet sich jedoch, wenn bereits mindestens zehn Jahre der Zinsbindung abgelaufen sind, denn dann existiert ein Sonderkündigungsrecht. Ebenfalls problemlos umschulden können Sie, falls Sie einen variabel verzinslichen Baukredit bedienen. Dann besteht jederzeit die Möglichkeit, Teile der Restschuld oder auch das gesamte Darlehen vor Ablauf der eigentlichen Laufzeit abzulösen. Von wirtschaftlichem Nutzen ist eine Umschuldung vor allem dann, wenn das allgemeine Zinsniveau seit der Aufnahme Ihres Immobilienkredites gesunken ist.

Kündigung eines Hypothekendarlehens

Zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form Sie einen Baukredit kündigen dürfen, hängt von mehreren Faktoren ab. Im vorherigen Abschnitt haben wir bereits kurz erwähnt, dass die Kündigung des Hypothekendarlehens innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist normalerweise nicht möglich ist. Ausnahmen gelten für variabel verzinsliche Immobilienkredite und bei Baudarlehen, deren Zinsfestschreibung schon über zehn Jahre läuft.
Bei einem variabel verzinslichen Baukredit ist die Kündigung jederzeit mit Einhaltung einer Frist möglich, die für gewöhnlich drei Monate beträgt. Aber auch bei einem Baukredit mit Zinsfestschreibung, bei dem noch keine zehn Jahre abgelaufen sind, gibt es unter bestimmten Umständen die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung, ohne dass die Bank zuvor zustimmen muss. Dies trifft zum Beispiel zu, falls Sie die finanzierte Immobilie veräußern möchten. Dies kann ebenfalls eine Option sein, falls Sie doch einen noch höheren Darlehensbetrag benötigen. In beiden Fällen besitzt der Kreditgeber jedoch das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu veranschlagen. Auch in einigen Härtefällen wie beispielsweise dem Tod des Kreditnehmers oder des Ehepartners sträuben sich Kreditinstitute normalerweise nicht gegen eine vorzeitige Kündigung. Dann ist es jedoch meistens notwendig, sich mit der Bank zu einigen.

Was Kreditnehmer bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens beachten sollten

Im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens sollten Sie einige wichtige Punkte berücksichtigen. Zunächst einmal ist es mit Vorteilen verbunden, wenn Sie möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können, hier profitieren Sie vor allem in Form von günstigen Zinsen. Experten empfehlen diesbezüglich einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 bis 30 Prozent des gesamten Finanzierungsbedarfs.

Eine weitere Empfehlung besteht darin, in Zeiten niedriger Zinsen eine möglichst lange Zinsfestschreibung zu wählen. Im Idealfall können Sie ein Volltilgerdarlehen abschließen, bei dem Gesamtlaufzeit und Zinsbindung identisch sind. Im optimalen Fall vereinbaren Sie zudem mit der Bank die Möglichkeit, jährlich eine gewisse Sonderzahlung leisten können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.

Darüber hinaus ist es ratsam, eine möglichst hohe anfängliche Tilgung zu wählen. Anderenfalls zahlen Sie den Baukredit über einen Zeitraum von meist mehr als 40 Jahren zurück.

Hier noch einmal unsere Hinweise rund um die Aufnahme eines Hypothekendarlehens in der Übersicht:

möglichst lange Zinsbindung wählen
hohe Eigenkapitalquote
anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent wählen
Sondertilgungsoptionen vereinbaren

Fragen und Antworten zum Hypothekendarlehen

Beim Einsatz eines Hypothekendarlehens für die Immobilienfinanzierung tauchen immer wieder einige Fragen auf, die wir im Folgenden gerne beantworten wollen.

Repräsentative Beispiele