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Ihr großer Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung

M√∂chten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen? Oder haben Sie geplant, in n√§herer Zukunft ein Eigenheim bauen zu lassen? In beiden F√§llen ist die Immobilienfinanzierung normalerweise unumg√§nglich. Selten schaffen es B√ľrger, den Kaufpreis oder die Baukosten in vollem Umfang aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Die Baufinanzierung ist allerdings ein sehr komplexes Thema. Dies liegt unter anderem an den zahlreichen Details, die in Verbindung mit der Finanzierung stehen. Aus diesem Grund m√∂chten wir in unserem folgenden gro√üen Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung auf m√∂glichst viele Details eingehen und Sie mit Informationen versorgen.

Worum handelt es sich bei einer Baufinanzierung?

Unter dem Begriff Immobilienfinanzierungen werden verschiedene Darlehen zusammengefasst, die dazu dienen, einen Hauskauf oder den Bau einer Immobilie zu finanzieren. Oftmals wird als Synonym ebenso von einer Baufinanzierung gesprochen. Dieser Begriff ist nicht wörtlich zu nehmen, denn mittels Baufinanzierungen können Sie ebenso den Kauf eines Objektes finanzieren. Die meisten Kreditinstitute, die in dieser Sparte aktiv sind, bieten das Annuitätendarlehen an. Es gibt allerdings noch weitere Kredite, die ebenfalls im Zuge einer Immobilienfinanzierung genutzt werden können. Infrage kommen grundsätzlich die folgenden Darlehensarten:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
endfällige Kredite
Bauspardarlehen
KfW-Darlehen

Auf diese unterschiedlichen Finanzierungsvarianten f√ľr eine Immobilie werden wir im folgenden Abschnitt n√§her eingehen. Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den Kreditarten zu kennen. Nur so haben Sie die M√∂glichkeit, die f√ľr Sie optimal strukturierte Finanzierungsvariante zu nutzen.

Die verschiedenen Darlehensarten näher erläutert

Eine Immobilienfinanzierung besteht meistens aus nicht nur einem Darlehen, sondern stattdessen werden mehrere Kredite kombiniert. Mit Abstand am häufigsten vergeben die Kreditinstitute ein Annuitätendarlehen.

Das Annuitätendarlehen

Das Annuit√§tendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die monatliche Rate sich nicht ver√§ndert. Eins √§ndert sich allerdings: Der Zinsanteil und der Anteil der Tilgung an dieser Kreditrate. Im Laufe der Jahre wird der Tilgungsanteil gr√∂√üer, der Zinsanteil jedoch sinkt. Der gro√üe Vorteil eines Annuit√§tendarlehens besteht in der Kalkulationssicherheit, da sich die H√∂he der monatlichen Kreditrate nicht √§ndert. In √ľber 70 Prozent aller F√§lle entscheiden sich Kreditnehmer in Deutschland f√ľr ein Annuit√§tendarlehen.

Das Tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen ist eine weitere Kreditvariante, die zur Finanzierung einer Immobilie eingesetzt wird. Der wesentliche Unterschied zum Annuit√§tendarlehen besteht darin, dass sich die Ratenh√∂he nach und nach √§ndert. Das passiert, weil die H√∂he der Tilgung jedes Jahr identisch bleibt. Da allerdings auch beim Tilgungsdarlehen der Kreditzins nur auf die aktuelle Restschuld berechnet werden, sinken die Konditionen in Form des Zinses im Laufe der Jahre. Das wiederum hat zur Folge, dass die Kreditrate nach und nach geringer wird. Der gro√üe Vorteil des Tilgungsdarlehens ist es, dass der Kreditnehmer schon beim Abschluss des Immobilienkredites wei√ü, wann er schuldenfrei sein wird. Tilgungsdarlehen sind so ausgestaltet, dass zum Beispiel Jahr f√ľr Jahr eine Tilgung von f√ľnf Prozent geleistet wird. In diesem Fall wissen Sie als Kreditnehmer genau, dass der gesamte Kredit nach 20 Jahren vollst√§ndig getilgt ist.

Das Volltilgerdarlehen

Eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass - nicht wie beim gew√∂hnlichen Tilgungsdarlehen - sp√§ter keine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Beim Volltilgerdarlehen ist n√§mlich die Laufzeit des Kredites identisch mit der Dauer der Zinsfestschreibung. F√ľr Sie als Kreditnehmer bedeutet dies eine extrem hohe Kalkulationssicherheit. Sie haben n√§mlich sp√§ter kein Zins√§nderungsrisiko, wie es bei einer notwendigen Anschlussfinanzierung der Fall w√§re. Insbesondere in der Niedrigzinsphase ist das Volltilgerdarlehen daher eine optimale L√∂sung. So sichern Sie sich die g√ľnstigen Zinss√§tze bis zum Ende der Tilgungsdauer.

Das Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen wird ebenfalls h√§ufig in Immobilienfinanzierungen integriert. Allerdings k√∂nnen Sie das Bauspardarlehen nicht sofort beantragen und erhalten, sondern stattdessen m√ľssen Sie einen bereits √ľber Jahre angesparten Bausparvertrag besitzen. Dieser muss zugleich zuteilungsreif sein, denn erst dann darf die Bausparkasse den Kredit auszahlen. Der gro√üe Vorteil besteht beim Bausparvertrag und dem abrufbaren Bausparkredit darin, dass der Zins meist noch geringer als bei einem gew√∂hnlichen Annuit√§tendarlehen sind. Zudem handelt es sich beim Bauspardarlehen automatisch um ein Volltilgerdarlehen, da Gesamtlaufzeit und Zinsbindung identisch sind.

KfW-Darehen

Ebenfalls h√§ufiger in Baufinanzierungen eingebunden werden KfW-F√∂rderdarlehen. Diese sind insbesondere f√ľr Kreditnehmer interessant, die ein Energiesparhaus bauen oder kaufen. In diesem Fall kommen verschiedene F√∂rderanlagen der KfW-Bank infrage, die insbesondere mit einem g√ľnstigen Zins und manchmal sogar mit einem Zuschuss versehen sind.

Zinsbindung beim Immobilienkauf: variabler oder fester Zins?

Zahlreiche Kreditsuchende w√ľnschen sich im Zusammenhang mit Baufinanzierungen eine kompetente Beratung. Dabei geht es zum Beispiel um die Frage, welche Form der Zinsbindung man w√§hlt oder ob √ľberhaupt eine Zinsfestschreibung sinnvoll ist. Tats√§chlich ist es eine der wichtigsten Entscheidungen im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit, ob Sie den Zins f√ľr einen bestimmten Zeitraum festschreiben lassen oder sich f√ľr ein variabel verzinsliches Darlehen entscheiden. Wovon h√§ngt diese Entscheidung eigentlich ab?

Die Zinsbindung hat den Vorteil, dass Sie sich den mit der Bank - vielleicht nach einer ausf√ľhrlichen Beratung - vereinbarten Zinssatz f√ľr einen festgelegten Zeitraum sichern. Der Kreditzins ist garantiert und darf seitens des Kreditgebers bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht ver√§ndert werden. Beim variabel verzinslichen Kredit ist es hingegen so, dass die Bank das Recht besitzt, den Kreditzins jederzeit anzupassen. Aufgrund dieser Konstellation ist die Entscheidung vergleichsweise einfach.

Ein gutes Beispiel stellt die derzeitige Niedrigzinssituation am Kapitalmarkt dar. Baudarlehen erhalten Sie aktuell schon zu Zinss√§tzen, die teilweise unterhalb von 0,8 Prozent liegen. Die meisten Experten rechnen damit, dass es eine so g√ľnstige Finanzierungskondition in einigen Jahren nicht mehr geben wird. Demzufolge ist es wahrscheinlicher, dass der Bauzins in den kommenden Jahren ansteigen als weiter fallen werden. Das ist die Grundlage daf√ľr, dass derzeit die Vereinbarung einer Zinsbindung bei Immobilienkrediten die richtige Entscheidung ist. Sie k√∂nnen sich die historisch niedrigen Konditionen f√ľr einen Zeitraum von 5, 10 oder 15 Jahren sichern. Manche Kreditinstitute, wie Experten-Kredite, bieten sogar einen Zeitraum f√ľr die Zinsbindung an, der 20 bis 30 Jahre betr√§gt.

Wann aber w√§re der variabel verzinsliche Baukredit die richtige Option? In diesem Fall m√ľsste die Zinssituation am Markt genau umgekehrt sein. Das bedeutet: Die Konditionen beim Zins w√§ren auf einem hohen Niveau, sodass zuk√ľnftige Zinssenkungen wahrscheinlich sind. In diesem Fall w√§re es falsch, sich lange an diesen hohen Zins zu binden. Stattdessen w√§re das variabel verzinsliche Baudarlehen die ideale L√∂sung. Der Vorteil ist, dass bei sinkendem Zins am Kapitalmarkt das Kreditinstitut den Darlehenszins ebenfalls reduzieren w√ľrde und Sie demzufolge ab diesem Zeitpunkt weniger Zinsen zahlen m√ľssen.

In der √úbersicht sind es - je nach Kreditinstitut - die folgenden Optionen, die Sie aktuell oft bei der Zinsgestaltung haben:

Zinsbindung f√ľr 5 Jahre
Zinsbindung f√ľr 10 Jahre
Zinsbindung f√ľr 15 Jahre
Variabler Zins

Der Tilgungssatz: wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

Eine weitere Entscheidung, die Sie im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienkredit treffen m√ľssen, bezieht sich auf die anf√§ngliche Tilgung. Damit ist der Tilgungssatz gemeint, den Sie mit dem Kreditinstitut bei Beginn der Darlehensphase vereinbaren. In fr√ľheren Zeiten waren anf√§ngliche Tilgungen zwischen einem und zwei Prozent √ľblich. Da die Bauzinsen derzeit jedoch auf einem geringen Niveau sind, ist mehr Geld f√ľr die Tilgung √ľbrig. Zudem ist es sinnvoller, w√§hrend der Niedrigzinsphase einen h√∂heren Tilgungsanteil zu w√§hlen. Der Vorteil ist: Sie sind schneller schuldenfrei und reduzieren somit das sp√§tere Zins√§nderungsrisiko, da die Bauzinsen vermutlich in 10 oder 15 Jahren (deutlich) h√∂her als jetzt sein werden. Zwar gibt es keine allgemein g√ľltige Vorgabe, jedoch empfehlen Experten aktuell eine anf√§ngliche Tilgung zwischen drei und f√ľnf Prozent.

Allerdings sollten Sie bei der Wahl der Tilgungsrate beachten, dass Sie sich finanziell nicht √ľbernehmen. Es macht keinen Sinn, wenn Sie beispielsweise eine anf√§ngliche Tilgung von acht Prozent vereinbaren, die monatliche Darlehensrate dadurch aber so hoch wird, dass Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Es sollte also ein gesundes Mittelma√ü zwischen tragbarer Rate und m√∂glichst hoher anf√§nglicher Tilgung gew√§hlt werden.

Welche Immobilien kann ich mir leisten?

Eine wichtige Frage im Zusammenhang mit Baufinanzierungen ist, welches Haus oder welche Eigentumswohnung sich der Kreditsuchende √ľberhaupt leisten kann. Nicht immer ist die Reihenfolge so, dass Sie zun√§chst ein Haus aussuchen bzw. kaufen und sich dann erst um die entsprechenden Finanzierungen k√ľmmern. Manche Menschen gehen stattdessen so vor, dass sie zun√§chst ermitteln, welchen Preis sie sich leisten k√∂nnen. Erst dann gehen sie auf die Suche nach dem passenden Objekt.

[icon name="eur" unprefixed_class="highlight"] Beispiel einer Immobilienfinanzierung bei einem Kaufpreis von 200.00,-‚ā¨
Die Gesamtlaufzeit ergibt sich unter Annahme, dass der Zinssatz und Tilgungssatz gleich bleiben

Kaufpreis200.000 Euro
Finanzierungsanteil95 %
Finanzierungssumme (=Nettodarlehensbetrag)190.000 Euro
Auszahlung100 %
Zinsbindung10 Jahre
Tilgung3 % p.a.
Gebundener Sollzinsatz0,95 % p.a.
Effektiver Jahresins0,98 %
Anfängliche monatliche Rate681,00 Euro
Besicherungerstrangig grundpfandrechtlich
Gesamtlaufzeit29 Jahre
Zu zahlender Gesamtbetrag236.988 Euro

Die Frage ist also: Wie finde ich heraus, welche Immobilien ich mir leisten kann? An dieser Stelle ist es sinnvoll, einen Kreditrechner in Anspruch zu nehmen. Dieser dient nicht nur dem Vergleich der Angebote, sondern Sie können durch Eingabe verschiedener Variablen berechnen, welche Darlehenssumme und somit welchen Kaufpreis Sie sich leisten können. Wie dies funktioniert, möchten wir gerne an folgendem Beispiel erläutern:

  • Zinssatz: 1,20 Prozent
  • Anf√§ngliche Tilgung: 3,5 Prozent
  • Maximal tragbare Rate: 1.200 Euro pro Monat
  • Gesamtbelastung pro Jahr: 14.400 Euro
  • Maximaler Kreditbetrag: ca. 300.000 Euro

Zur Erkl√§rung: Sie wissen, dass Sie sich eine maximale Kreditrate in H√∂he von 1.200 Euro im Monat leisten k√∂nnen. Nun ermitteln Sie mithilfe des Kreditrechners unter Eingabe der geplanten anf√§nglichen Tilgung und des Zinssatzes, wie hoch die Darlehenssumme unter dieser Voraussetzung maximal sein d√ľrfte. Die maximale Kreditsumme ist allerdings nicht automatisch der Kaufpreis, den Sie sich leisten k√∂nnen.

Zu ber√ľcksichtigen sind n√§mlich die Kauf- oder Baunebenkosten. Diese betragen nicht selten zwischen 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten. Dar√ľber hinaus fehlt in der bisherigen Berechnung das Eigenkapital, welches Sie eventuell in die Gesamtfinanzierung einbringen k√∂nnen. Das Ergebnis Ihrer Berechnung, welches Haus oder welche Eigentumswohnung Sie sich leisten k√∂nnten, kann zum Beispiel wie folgt aussehen:

  • Maximaler Darlehensbetrag: 200.000 Euro
  • Eigenkapital: 50.000 Euro
  • Kaufpreis maximal: 220.000 Euro
  • Kaufnebenkosten: 30.000 Euro

In diesem Beispiel haben Sie zun√§chst ermittelt, dass Sie sich einen maximalen Kreditbetrag von 200.000 Euro leisten k√∂nnen. Sie verf√ľgen zudem √ľber 50.000 Euro Eigenkapital, sodass s√§mtliche Kosten in Verbindung mit dem Haus 250.000 Euro nicht √ľbersteigen d√ľrfen. Somit darf der Kaufpreis unter der Voraussetzung, dass sich die Nebenkosten auf rund 30.000 Euro belaufen, maximal 220.000 Euro betragen. Damit wissen Sie: Sie d√ľrfen alle H√§user oder Eigentumswohnungen in die n√§here Auswahl einbeziehen, die nicht mehr als 220.000 Euro kosten.

[icon name="eur" unprefixed_class="highlight"] Immobilienzins√ľbersicht (Finanzierungsanteil -> Rest = Eigenanteil)

Zinsbindung / Finanzierungsanteilbis 50%bis 60%bis 70%bis 80%bis 90%bis 95%bis 100%√ľber 100%
5 Jahre - soll¬Ļ0.410.410.430.480.610.810.971.15
5 Jahre - effektiv²0.450.450.470.520.650.8511.2
8 Jahre - soll¬Ļ0.520.520.580.630.680.851.051.18
8 Jahre - effektiv²0.550.550.610.660.710.881.081.21
10 Jahre - soll¬Ļ0.560.560.580.630.730.91.11.24
10 Jahre - effektiv²0.570.570.610.660.760.931.131.27
12 Jahre - soll¬Ļ0.620.620.640.690.760.921.151.26
12 Jahre - effektiv²0.630.630.660.710.790.951.191.3
15 Jahre - soll¬Ļ0.70.70.650.70.780.941.181.29
15 Jahre - effektiv²0.720.720.670.720.810.971.211.32
20 Jahre - soll¬Ļ0.950.950.90.950.991.051.211.36
20 Jahre - effektiv²0.970.970.920.971.021.081.241.4
20 Jahre - soll¬Ļ1.091.091.141.291.351.421.621.82
25 Jahre - effektiv²1.111.111.161.311.371.441.651.87
30 Jahre - soll¬Ļ1.191.191.211.241.341.471.661.85
30 Jahre - effektiv²1.211.211.241.261.361.51.691.88
¬Ļ Gebundener Sollzins p.a. in %
² Effektiver Jahreszins p.a. in %

Immobilienkredit sollte Nebenkosten mit abdecken

Insbesondere unter der Voraussetzung, dass Sie kein oder nur wenig Eigenkapital haben, m√ľssen Sie beim Immobilienkredit an die Kauf- oder Baunebenkosten denken. Der Baukredit muss in diesem Fall nicht nur den Kaufpreis der Immobilien abdecken, sondern ebenfalls die erw√§hnten Nebenkosten. Nicht selten wird tats√§chlich bei der geplanten Finanzierung vergessen, dass zus√§tzlich zum Kaufpreis noch Nebenkosten von teilweise bis zu 20 Prozent entstehen k√∂nnen. Diese Kaufnebenkosten setzen sich f√ľr gew√∂hnlich aus den folgenden Komponenten zusammen:

Grunderwerbsteuer
Notar- und Gerichtskosten
Maklergeb√ľhren

Sondertilgung: wichtiges Detail bei Baukrediten

Wie eingangs erw√§hnt, gibt es bei Immobilienfinanzierungen eine Reihe von Details zu beachten. Dazu z√§hlt auch die M√∂glichkeit, w√§hrend der Laufzeit Sondertilgungen vorzunehmen. Abgesehen von der planm√§√üigen Tilgung im Zuge der monatlichen Darlehensrate haben viele Kreditnehmer den Wunsch, sich zumindest die Option offenzuhalten, dass zwischenzeitlich Sonderzahlungen geleistet werden d√ľrfen. In aller Regel handelt es sich um eine individuelle Vereinbarung mit dem Kreditinstitut. Die am Markt anzutreffenden Regelungen lassen sich den folgenden Gruppen zuordnen:

Sondertilgungen nicht möglich
Sondertilgungen begrenzt auf einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr
Sondertilgungen kostenpflichtig

Erlaubt sind Sondertilgungen √ľbrigens immer bei variabel verzinslichen Baukrediten. Anders sieht es bei Immobilienkrediten mit Zinsbindung aus. In diesem Fall sind Sie auf die Genehmigung der Bank angewiesen, dass Sie eine au√üerplanm√§√üige Tilgung vornehmen d√ľrfen. Im Idealfall vereinbaren Sie Sondertilgungen in Ihrem Darlehensvertrag, dass Sie jederzeit und kostenfrei Sonderzahlungen vornehmen k√∂nnen. In der Regel k√∂nnen Sie zwischen f√ľnf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr sondertilgen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens

Ein ebenfalls wichtiges Thema im Rahmen von Baufinanzierungen ist die eventuell zu zahlende Vorf√§lligkeitsentsch√§digung. Diese Kosten kommen auf Kreditnehmer zu, die Ihren Baukredit vor Ablauf der Zinsbindung abl√∂sen m√∂chten. Der Grund ist fast immer, dass die Zinsen am Markt niedriger als die Kreditzinsen sind, die Sie aktuell zahlen. Als Kreditnehmer k√∂nnten Sie also zuk√ľnftig Zinsen sparen, wenn Sie in einen g√ľnstigeren Baukredit umschulden. Die Sichtweise der Bank ist nat√ľrlich eine ganz andere, denn dem Kreditgeber w√ľrden einkalkulierte Zinsen entgehen. Er kann das Baugeld n√§mlich derzeit nicht zu dem Zins verleihen, den Sie als Kreditnehmer noch zahlen. Somit entsteht ein entgangener Zinsgewinn bzw. eine entgangene Zinseinnahme, welche der Kreditgeber ausgleichen m√∂chte. Dies geschieht durch die Berechnung einer Vorf√§lligkeitsentsch√§digung.

Vorf√§lligkeitsentsch√§digungen kommen allerdings wiederum nur dann zum Tragen, falls Sie ein Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung abzahlen. Bei variabel verzinslichen Baukrediten muss hingegen nie eine Vorf√§lligkeitsentsch√§digung gezahlt werden. In dem Fall d√ľrfen Sie die Restschuld - unter Einhaltung einer K√ľndigungsfrist - jederzeit kostenfrei und vorzeitig tilgen. Bevor Sie also eine vorzeitige Abl√∂sung Ihres Immobilienkredites anstreben, sollten Sie sich beim Kreditgeber √ľber die H√∂he der Vorf√§lligkeitsentsch√§digung informieren. Im schlechtesten Fall ist die zu zahlende Entsch√§digung n√§mlich h√∂her als der Zinsvorteil, den Sie durch das vorzeitige Abl√∂sen des Baukredites erzielen.

Weitere Informationen zur Kreditablösung und Umschuldung eines Immobilienkredites finden sie hier.

Fördermaßnahmen bei einem Immobilienkauf

Bei einem Kauf einer Immobilie werden verschiedene Programme, einer finanziellen F√∂rderungen, durch sehr gute Zusch√ľsse und g√ľnstige Darlehen, gegeben. F√ľr alle Baufinanzierer bietet die KfW-Bank verschiedenste F√∂rderprogramme zum Erwerb oder Sanierung des Hauses oder der Wohnung an. Dabei ist eine Kombination verschiedener Programme m√∂glich. F√ľr energieeffizientes Sanieren gibt es von der KfW-Bank spezielle F√∂rderprogramme, die sich richtig rechnen.
Besonders interessant ist das Baukindergeld, welches gerade f√ľr Familien und Alleinerziehenden den Wunsch zum Eigenheim n√§her r√ľcken l√§sst.
Folgende Programme kommen bei einer Förderung in Betracht:

KfW NummerArt der FörderungFörderhöhe bis zu Bezeichnung / Link
424Zuschuss12.000 ‚ā¨ pro Kind

Baukindergeld

124Kredit100.000 ‚ā¨

KfW-Wohn­eigentums­programm

151 - 152Kredit120.000 ‚ā¨

Energieeffizient Sanieren

153Kredit120.000 ‚ā¨

Energieeffizient Bauen

159Kredit50.000 ‚ā¨

Altersgerecht Umbauen

455-BZuschuss6.250 ‚ā¨

Barrierereduzierung

430Zuschuss48.000 ‚ā¨

Energieeffizient Sanieren

431Zuschuss4.000 ‚ā¨

Energieeffizient Bauen und Sanieren

Wir helfen Ihnen bei der richtigen Auswahl der Förderungsmaßnahme, von der Beantragung bis zur Auszahlung. Sollten Sie hierzu Fragen haben oder Hilfe benötigen, so kontaktieren Sie uns bitte.

Tipps zum Thema Baukredite: so vermeiden Sie Fehler

Baukredite sind die komplizierteste Finanzierungsform, die es im Privatkundenbereich gibt. Daher ist es nicht verwunderlich, dass zahlreiche Kreditnehmer Fehler begehen, die zum Teil teuer werden können. Aus diesem Grund kann eine kompetente Beratung bei Immobilienfinanzierungen äußerst sinnvoll und empfehlenswert sein. Es hilft bereits, wenn Ihnen typische Fehler bekannt sind, denn diese lassen sich meistens mit wenig Aufwand vermeiden.

Zu den häufigeren Fehlern, die im Zusammenhang mit Baukrediten immer wieder begangen werden, zählen unter anderem:

Nicht die optimale Darlehensart wählen
Erstes Angebot der Hausbank annehmen
Keinen Vergleich der Finanzierungsangebote durchf√ľhren
Variabel verzinslichen Baukredit statt Zinsbindung wählen
Finanzielle Leistungskraft √ľbersch√§tzen und zu hohe Kreditrate vereinbaren
Nebenkosten nicht mit einkalkulieren
Zu niedrige anfängliche Tilgung wählen

Diese genannten und noch weitere Fehler können Sie oft vermeiden, wenn Sie sich zum Thema informieren.

Häufige Fragen und Antworten zum Immobiliendarlehen

Im letzten Abschnitt möchten wir einige Fragen nennen, die zum großen Thema Immobilienfinanzierung oftmals gestellt werden. Vielleicht helfen Ihnen die entsprechende Antworten bereits weiter, sodass Sie auch dadurch wichtige Informationen zu Ihrer anstehenden Erst- oder Anschlussfinanzierung erhalten.

Einen Immobillienratenrechner f√ľr eine Berechnung der monatlichen Rate einer Immobilienumschuldung oder Baufinanzierungsumschuldung finden sie hier.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?
Das Eigenkapital hat in den letzten Jahren eine immer gr√∂√üere Bedeutung gewonnen. Manche Kreditinstitute vergeben √ľberhaupt keine Baudarlehen mehr, wenn der Kreditnehmer nicht eine bestimmte Eigenkapitalquote vorweisen kann. Dar√ľber hinaus profitieren auch Sie als Kreditnehmer, wenn Sie Eigenkapital einbinden k√∂nnen. Der Kreditgeber ist dann n√§mlich dazu bereit, Ihnen einen g√ľnstigeren Darlehenszins anzubieten, als wenn Sie keine Eigenmittel h√§tten. Zudem wird die gesamte Finanzierung mit Eigenkapital stabiler. Feste Vorgaben gibt es allerdings nicht, wie hoch die Eigenkapitalquote sein muss. Hier gilt es, sich bei dem jeweiligen Kreditgeber zu informieren. Oftmals erfordern Kreditinstitute heutzutage eine Eigenkapitalquote von mindestens 15- bis 20 Prozent.
Worum handelt es sich beim Fremdwährungsdarlehen?
Im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen f√§llt √∂fter der Begriff Fremdw√§hrungsdarlehen. Es handelt sich dabei um einen langfristigen Kredit, der in einer fremden W√§hrung ausgezahlt wird. Fremdw√§hrungskredite sind allerdings nicht ohne Risiko. Sowohl die Auszahlung als auch die R√ľckzahlung erfolgt n√§mlich in der Fremdw√§hrung. Die Devisenkurse ver√§ndern sich jedoch t√§glich. L√§uft der W√§hrungskurs in die falsche Richtung, kann es passieren, dass Sie am Laufzeitende einen h√∂heren Betrag aufwenden m√ľssen, als Sie als Fremdw√§hrungskredit erhalten haben. Daher sollten W√§hrungskredite allenfalls eine Beimischung im Rahmen von Immobilienfinanzierungen sein, jedoch nur einen recht geringen Anteil am Gesamtfinanzierungsbedarf einnehmen.
Welche Sicherheiten gibt es bei Baukrediten?
Nahezu alle Immobilienfinanzierungen haben gemeinsam, dass die Kreditinstitute vom Kreditnehmer eine oder mehrere Sicherheiten zum Finanzieren fordern. Die typische Kreditsicherheit ist in diesem Fall die Grundschuld. Diese wird zu Gunsten des Kreditgebers ins Grundbuch eingetragen, sodass der Kunde sein Haus zum Beispiel nicht ohne Wissen der Bank ver√§u√üern darf. Im Schadensfall hat der Kreditgeber durch die eingetragene Grundschuld das Recht, eine Zwangsvollstreckung der Immobilie einzuwilligen. F√ľr den nicht selten auftretenden Blankoanteil der Finanzierungen stehen weitere Kreditsicherheiten optional zur Verf√ľgung. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine B√ľrgschaft, die Abtretung von Forderungen oder auch die Verpf√§ndung von Wertpapier- und Sparguthaben handeln. Meistens ist allerdings die Grundschuld die einzige Kreditsicherheit, die bei Baukrediten in Anspruch genommen wird.
Wer erh√§lt f√ľr gew√∂hnlich einen Baukredit?

Die Anforderungen der Banken an die Bonit√§t des Kunden sind gerade bei Baudarlehen gro√ü. Die Kreditf√§higkeit wird ohnehin vorausgesetzt, Sie m√ľssen also vollj√§hrig sein. Dar√ľber hinaus pr√ľfen die Kreditgeber Ihre Kreditw√ľrdigkeit sehr genau und zum Teil streng. Sie k√∂nnen davon ausgehen, dass Sie - im Normalfall - von einem gew√∂hnlichen deutschen Kreditgeber keinen Baukredit erhalten, falls Sie einen negativen Eintrag in der Schufa haben.

Es gibt hier jedoch Ausnahmen, sodass selbst bei einem negativen Schufa-Eintrag eine Vergabe von Immobilienkrediten oder anderen Darlehensarten nicht zwangsl√§ufig unm√∂glich ist. Dar√ľber hinaus wird der Kreditgeber √ľberpr√ľfen, ob Sie einer Besch√§ftigung nachgehen und ein ausreichend hohes Einkommen erzielen. In der √úbersicht sind es zusammenfassend die folgenden Unterlagen, Fakten und Dokumente, anhand derer Banken Ihre Kreditw√ľrdigkeit einsch√§tzen und Ihre Bonit√§t beurteilen k√∂nnen:

  • Schufa-Auskunft
  • Einkommensnachweise
  • Besch√§ftigungsverh√§ltnis
  • Eigenkapital
  • Sicherheiten
Was f√ľr Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Bei einem Erwerb einer Immobilie fallen sehr unterschiedliche Nebenkosten an, die man allesamt, bei einer passenden Baufinanzierung, nicht vernachlässigen sollte. Klassische Nebenkosten sind:

Direkte Kauf-Nebenkosten:

  • Grunderwerbsteuer = 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises (nach Bundesland)
  • Notargeb√ľhren = bis ca. 2 % des Grundst√ľckkaufpreises
  • evtl. Maklergeb√ľhren = ca. 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises

*Diese Kauf-Nebenkosten sollten als Eigenkapital vorgestreckt werden (unsere Empfehlung).

Indirekte Nebenkosten:

  • aktuelle Mietkosten bis zur K√ľndigung
  • R√ľckstellungen f√ľr Instandhaltungsarbeiten
  • Versicherungen wie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Wohngeb√§udeversicherung, Lebensversicherung und/oder Berufsunf√§higkeit
  • Umzugskosten
  • Ausgaben f√ľr Modernisierungsma√ünahmen, Innenausstattung und/oder Sanierung
Ist eine Finanzierung mit schlechter Schufa möglich?

Bei Experten-Kredite ist selbst bei negativem Schufaeintrag eine Finanzierung immer noch möglich, egal ob:

  • Baufinanzierung mit Schufa
  • Hausfinanzierung mit Schufa
  • Baukredit mit Schufa
  • Immobilienkredit mit Schufa
  • Haus kaufen trotz Schufa
  • Hauskredit trotz Schufa
  • Baufinanzierung trotz Schufa
  • Baufinanzierung trotz negativer Schufa
  • Immobilienkredit trotz Schufa

k√ľmmern wir uns um Ihr Anliegen und versuchen Ihren Wunsch vom Eigenheim zu realisieren.

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Unsere Mitarbeiter sind bestens ausgebildet und werden kontinuierlich weiter geschult. F√ľr die Beratung in unseren B√ľros steht die modernste Technik und Anbindung an die Banken zur Verf√ľgung.

Aktuelles rund um Kredite

Informationen rund um Kreditarten und deren Hintergr√ľnde, sowie Verbraucher-spezifische Hinweise und Tipps. Hier finden Sie alles rund um Kredite, was Umschuldung und Finanzierung angeht.
Weiterhin k√∂nnen Sie unsere FAQ`s f√ľr alle relevanten Begriffe als Erkl√§rung nutzen.

Baukindergeld РFörderung von Wohneigentum
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Die vergangenen Jahre sind im Finanzbereich unter anderem durch √§u√üerst niedrige Kreditzinsen, aber auch durch geringe Anlagezinsen gepr√§gt. Vor allem die g√ľnstigen Bauzinsen haben dazu gef√ľhrt, dass sich zahlreiche Menschen in Deutschland ein Eigenheim leisten...

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Bearbeitungszeit während der Corona-Krise

Aktuelle Informationen √ľber COVID-19 Pandemie f√ľr unsere Kunden In aktueller Lage m√∂chten mehr Kunden mehr Geld im Privatkreditbereich leihen, wie vor der Coronavirus-Pandemie. Da die Banken Ihre Annahmekriterien dahin gehend auch versch√§rft haben, f√ľhrt dies wiederum...

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Widerrufsjoker f√ľr Immobiliendarlehen: so schulden Sie ohne Zusatzkosten um Viele Kreditnehmer √§rgern sich, dass sie zum Beispiel vor f√ľnf Jahren einen Immobilienkredit abgeschlossen haben und demzufolge einen teilweise viel h√∂heren Zins zahlen, als wenn sie aktuell...

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* Information zu den Kreditkonditionen und Kosten

F√ľr die Vermittlung eines Kredites bei Experten-Kredite, der Beratung und der gesamten Abwicklung, von der Beantragung bis zur Auszahlung, entstehen bei uns keinerlei (Vor-)Kosten f√ľr unsere Kunden.
Unsere Konditionen bestimmen alle Voraussetzungen, die erf√ľllt sein m√ľssen (z.B. negativer Schufa-Eintrag, Angaben Ihrer Bankdaten, Unterlagen, Nachweise), damit Ihr Kredit schnell bearbeitet und bewilligt werden kann.
Tatsächliche Werte, wie monatliche Kreditrate, Kreditlaufzeit, Kreditzins und Kreditsumme können, je nach Bonität des Kunden, abweichen.
Ihre Anfragen werden werktags, im Regelfall innerhalb von 24h, bearbeitet und beantwortet.

Angaben nach § 6a PAngV

Laufzeit Ratenkredite: ab 12 Monate / ab 1 Jahr

Nettodarlehensbetr√§ge: ab 3.000,- ‚ā¨
Das Darlehen kann je nach Kreditinstitut mit einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Eine Sondertilgung ist je nach Kreditinstitut möglich.

Höhe und Anzahl der Rate(n): individuell und an den jeweiligen Kreditkonditionen angepasst

Sollzinsen und maximaler Jahreszins: von -0,40 % bis maximal 9,93 % und effektiv von -0,40 % bis maximal 10,39 % (maximaler Zinssatz)

Pr√ľfung und Entscheidung: an einem Werktag m√∂glich

Die Zinsen sind bonitätsunabhängig. Alle Konditionsangaben stellen demnach zugleich das 2/3 Beispiel in der gewählten Laufzeit, gemäß § 6a Absatz 3 PAngV dar.

Der Gesamtbetrag, der auf den Verbraucher zukommt, richtet sich nach dem Zinssatz und evtl. zusätzlich abgeschlossener Restschuldversicherung.

Repräsentative Beispiele

(2/3 Mehrheit aus Vertragsabschl√ľssen)

Privatkredit
Laufzeit120 Monate
Nettodarlehensbetrag50.000,- ‚ā¨
Sollzins fest p.a.5,36 %
eff. Jahreszins5,49 %
mtl. Rate540,00 ‚ā¨
Summe Zinsen14.668,48 ‚ā¨
davon Zinsen tilgungsfreie Zeit0,00 ‚ā¨
Gesamtbetrag64.668,48 ‚ā¨
repr√§sentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
Eigent√ľmer-Darlehen f√ľr Bestandsimmobilie ohne grundpfandrechtliche Absicherung
Laufzeit120 Monate
Nettodarlehensbetrag50.000,- ‚ā¨
Sollzins fest p.a.4,12 %
eff. Jahreszins4,20 %
mtl. Rate510,- ‚ā¨
Summe Zinsen11.063,97 ‚ā¨
davon Zinsen tilgungsfreie Zeit0,00 ‚ā¨
Gesamtbetrag61.063,97 ‚ā¨
repr√§sentatives Beispiel eines Eigent√ľmer Darlehens f√ľr Bestandsimmobilie ohne Grundpfandrechtliche Absicherung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
Eigent√ľmer-Darlehen f√ľr Bestandsimmobilie mit grundpfandrechtlicher Absicherung und negativer Schufa
Auszahlungsbetrag120.000,- ‚ā¨
Mindestrate603,- ‚ā¨
Nominalzins5,03 %
Zinsbindung5 Jahre
repr√§sentatives Beispiel eines Eigent√ľmer-Darlehens f√ľr Bestandsimmobilie mit grundpfandrechtlicher Absicherung und negativer Schufa aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
Privatkredit
Laufzeit120 Monate
Nettodarlehensbetrag50.000,- ‚ā¨
Sollzins fest p.a.5,36 %
eff. Jahreszins5,49 %
mtl. Rate540,00 ‚ā¨
Summe Zinsen14.668,48 ‚ā¨
davon Zinsen tilgungsfreie Zeit0,00 ‚ā¨
Gesamtbetrag64.668,48 ‚ā¨
repr√§sentatives Beispiel eines Privatkredites aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
Eigent√ľmer-Darlehen f√ľr Bestandsimmobilie ohne grundpfandrechtliche Absicherung
Laufzeit120 Monate
Nettodarlehensbetrag50.000,- ‚ā¨
Sollzins fest p.a.4,12 %
eff. Jahreszins4,20 %
mtl. Rate510,- ‚ā¨
Summe Zinsen11.063,97 ‚ā¨
davon Zinsen tilgungsfreie Zeit0,00 ‚ā¨
Gesamtbetrag61.063,97 ‚ā¨
repr√§sentatives Beispiel eines Eigent√ľmer Darlehens f√ľr Bestandsimmobilie ohne Grundpfandrechtliche Absicherung aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen
Eigent√ľmer-Darlehen f√ľr Bestandsimmobilie mit grundpfandrechtlicher Absicherung und negativer Schufa
Auszahlungsbetrag120.000,- ‚ā¨
Mindestrate603,- ‚ā¨
Nominalzins5,03 %
Zinsbindung5 Jahre
repr√§sentatives Beispiel eines Eigent√ľmer-Darlehens f√ľr Bestandsimmobilie mit grundpfandrechtlicher Absicherung und negativer Schufa aus 2/3 Mehrheit von Vertragsabschl√ľssen