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Ihr großer Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung

Möchten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen? Oder haben Sie geplant, in näherer Zukunft ein Eigenheim bauen zu lassen? In beiden Fällen ist die Immobilienfinanzierung normalerweise unumgänglich. Selten schaffen es Bürger, den Kaufpreis oder die Baukosten in vollem Umfang aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Die Baufinanzierung ist allerdings ein sehr komplexes Thema. Dies liegt unter anderem an den zahlreichen Details, die in Verbindung mit der Finanzierung stehen. Aus diesem Grund möchten wir in unserem folgenden großen Ratgeber zum Thema Immobilienfinanzierung auf möglichst viele Details eingehen und Sie mit Informationen versorgen.

Worum handelt es sich bei einer Baufinanzierung?

Unter dem Begriff Immobilienfinanzierungen werden verschiedene Darlehen zusammengefasst, die dazu dienen, einen Hauskauf oder den Bau einer Immobilie zu finanzieren. Oftmals wird als Synonym ebenso von einer Baufinanzierung gesprochen. Dieser Begriff ist nicht wörtlich zu nehmen, denn mittels Baufinanzierungen können Sie ebenso den Kauf eines Objektes finanzieren. Die meisten Kreditinstitute, die in dieser Sparte aktiv sind, bieten das Annuitätendarlehen an. Es gibt allerdings noch weitere Kredite, die ebenfalls im Zuge einer Immobilienfinanzierung genutzt werden können. Infrage kommen grundsätzlich die folgenden Darlehensarten:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
endfällige Kredite
Bauspardarlehen
KfW-Darlehen

Auf diese unterschiedlichen Finanzierungsvarianten für eine Immobilie werden wir im folgenden Abschnitt näher eingehen. Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den Kreditarten zu kennen. Nur so haben Sie die Möglichkeit, die für Sie optimal strukturierte Finanzierungsvariante zu nutzen.

Die verschiedenen Darlehensarten näher erläutert

Eine Immobilienfinanzierung besteht meistens aus nicht nur einem Darlehen, sondern stattdessen werden mehrere Kredite kombiniert. Mit Abstand am häufigsten vergeben die Kreditinstitute ein Annuitätendarlehen.

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die monatliche Rate sich nicht verändert. Eins ändert sich allerdings: Der Zinsanteil und der Anteil der Tilgung an dieser Kreditrate. Im Laufe der Jahre wird der Tilgungsanteil größer, der Zinsanteil jedoch sinkt. Der große Vorteil eines Annuitätendarlehens besteht in der Kalkulationssicherheit, da sich die Höhe der monatlichen Kreditrate nicht ändert. In über 70 Prozent aller Fälle entscheiden sich Kreditnehmer in Deutschland für ein Annuitätendarlehen.

Das Tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen ist eine weitere Kreditvariante, die zur Finanzierung einer Immobilie eingesetzt wird. Der wesentliche Unterschied zum Annuitätendarlehen besteht darin, dass sich die Ratenhöhe nach und nach ändert. Das passiert, weil die Höhe der Tilgung jedes Jahr identisch bleibt. Da allerdings auch beim Tilgungsdarlehen der Kreditzins nur auf die aktuelle Restschuld berechnet werden, sinken die Konditionen in Form des Zinses im Laufe der Jahre. Das wiederum hat zur Folge, dass die Kreditrate nach und nach geringer wird. Der große Vorteil des Tilgungsdarlehens ist es, dass der Kreditnehmer schon beim Abschluss des Immobilienkredites weiß, wann er schuldenfrei sein wird. Tilgungsdarlehen sind so ausgestaltet, dass zum Beispiel Jahr für Jahr eine Tilgung von fünf Prozent geleistet wird. In diesem Fall wissen Sie als Kreditnehmer genau, dass der gesamte Kredit nach 20 Jahren vollständig getilgt ist.

Das Volltilgerdarlehen

Eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass - nicht wie beim gewöhnlichen Tilgungsdarlehen - später keine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Beim Volltilgerdarlehen ist nämlich die Laufzeit des Kredites identisch mit der Dauer der Zinsfestschreibung. Für Sie als Kreditnehmer bedeutet dies eine extrem hohe Kalkulationssicherheit. Sie haben nämlich später kein Zinsänderungsrisiko, wie es bei einer notwendigen Anschlussfinanzierung der Fall wäre. Insbesondere in der Niedrigzinsphase ist das Volltilgerdarlehen daher eine optimale Lösung. So sichern Sie sich die günstigen Zinssätze bis zum Ende der Tilgungsdauer.

Das Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen wird ebenfalls häufig in Immobilienfinanzierungen integriert. Allerdings können Sie das Bauspardarlehen nicht sofort beantragen und erhalten, sondern stattdessen müssen Sie einen bereits über Jahre angesparten Bausparvertrag besitzen. Dieser muss zugleich zuteilungsreif sein, denn erst dann darf die Bausparkasse den Kredit auszahlen. Der große Vorteil besteht beim Bausparvertrag und dem abrufbaren Bausparkredit darin, dass der Zins meist noch geringer als bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen sind. Zudem handelt es sich beim Bauspardarlehen automatisch um ein Volltilgerdarlehen, da Gesamtlaufzeit und Zinsbindung identisch sind.

KfW-Darehen

Ebenfalls häufiger in Baufinanzierungen eingebunden werden KfW-Förderdarlehen. Diese sind insbesondere für Kreditnehmer interessant, die ein Energiesparhaus bauen oder kaufen. In diesem Fall kommen verschiedene Förderanlagen der KfW-Bank infrage, die insbesondere mit einem günstigen Zins und manchmal sogar mit einem Zuschuss versehen sind.

Zinsbindung beim Immobilienkauf: variabler oder fester Zins?

Zahlreiche Kreditsuchende wünschen sich im Zusammenhang mit Baufinanzierungen eine kompetente Beratung. Dabei geht es zum Beispiel um die Frage, welche Form der Zinsbindung man wählt oder ob überhaupt eine Zinsfestschreibung sinnvoll ist. Tatsächlich ist es eine der wichtigsten Entscheidungen im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit, ob Sie den Zins für einen bestimmten Zeitraum festschreiben lassen oder sich für ein variabel verzinsliches Darlehen entscheiden. Wovon hängt diese Entscheidung eigentlich ab?

Die Zinsbindung hat den Vorteil, dass Sie sich den mit der Bank - vielleicht nach einer ausführlichen Beratung - vereinbarten Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum sichern. Der Kreditzins ist garantiert und darf seitens des Kreditgebers bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht verändert werden. Beim variabel verzinslichen Kredit ist es hingegen so, dass die Bank das Recht besitzt, den Kreditzins jederzeit anzupassen. Aufgrund dieser Konstellation ist die Entscheidung vergleichsweise einfach.

Ein gutes Beispiel stellt die derzeitige Niedrigzinssituation am Kapitalmarkt dar. Baudarlehen erhalten Sie aktuell schon zu Zinssätzen, die teilweise unterhalb von 0,8 Prozent liegen. Die meisten Experten rechnen damit, dass es eine so günstige Finanzierungskondition in einigen Jahren nicht mehr geben wird. Demzufolge ist es wahrscheinlicher, dass der Bauzins in den kommenden Jahren ansteigen als weiter fallen werden. Das ist die Grundlage dafür, dass derzeit die Vereinbarung einer Zinsbindung bei Immobilienkrediten die richtige Entscheidung ist. Sie können sich die historisch niedrigen Konditionen für einen Zeitraum von 5, 10 oder 15 Jahren sichern. Manche Kreditinstitute, wie Experten-Kredite, bieten sogar einen Zeitraum für die Zinsbindung an, der 20 bis 30 Jahre beträgt.

Wann aber wäre der variabel verzinsliche Baukredit die richtige Option? In diesem Fall müsste die Zinssituation am Markt genau umgekehrt sein. Das bedeutet: Die Konditionen beim Zins wären auf einem hohen Niveau, sodass zukünftige Zinssenkungen wahrscheinlich sind. In diesem Fall wäre es falsch, sich lange an diesen hohen Zins zu binden. Stattdessen wäre das variabel verzinsliche Baudarlehen die ideale Lösung. Der Vorteil ist, dass bei sinkendem Zins am Kapitalmarkt das Kreditinstitut den Darlehenszins ebenfalls reduzieren würde und Sie demzufolge ab diesem Zeitpunkt weniger Zinsen zahlen müssen.

In der Übersicht sind es - je nach Kreditinstitut - die folgenden Optionen, die Sie aktuell oft bei der Zinsgestaltung haben:

Zinsbindung für 5 Jahre
Zinsbindung für 10 Jahre
Zinsbindung für 15 Jahre
Variabler Zins

Der Tilgungssatz: wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

Eine weitere Entscheidung, die Sie im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienkredit treffen müssen, bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Damit ist der Tilgungssatz gemeint, den Sie mit dem Kreditinstitut bei Beginn der Darlehensphase vereinbaren. In früheren Zeiten waren anfängliche Tilgungen zwischen einem und zwei Prozent üblich. Da die Bauzinsen derzeit jedoch auf einem geringen Niveau sind, ist mehr Geld für die Tilgung übrig. Zudem ist es sinnvoller, während der Niedrigzinsphase einen höheren Tilgungsanteil zu wählen. Der Vorteil ist: Sie sind schneller schuldenfrei und reduzieren somit das spätere Zinsänderungsrisiko, da die Bauzinsen vermutlich in 10 oder 15 Jahren (deutlich) höher als jetzt sein werden. Zwar gibt es keine allgemein gültige Vorgabe, jedoch empfehlen Experten aktuell eine anfängliche Tilgung zwischen drei und fünf Prozent.

Allerdings sollten Sie bei der Wahl der Tilgungsrate beachten, dass Sie sich finanziell nicht übernehmen. Es macht keinen Sinn, wenn Sie beispielsweise eine anfängliche Tilgung von acht Prozent vereinbaren, die monatliche Darlehensrate dadurch aber so hoch wird, dass Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Es sollte also ein gesundes Mittelmaß zwischen tragbarer Rate und möglichst hoher anfänglicher Tilgung gewählt werden.

Welche Immobilien kann ich mir leisten?

Eine wichtige Frage im Zusammenhang mit Baufinanzierungen ist, welches Haus oder welche Eigentumswohnung sich der Kreditsuchende überhaupt leisten kann. Nicht immer ist die Reihenfolge so, dass Sie zunächst ein Haus aussuchen bzw. kaufen und sich dann erst um die entsprechenden Finanzierungen kümmern. Manche Menschen gehen stattdessen so vor, dass sie zunächst ermitteln, welchen Preis sie sich leisten können. Erst dann gehen sie auf die Suche nach dem passenden Objekt.

Beispiel einer Immobilienfinanzierung bei einem Kaufpreis von 200.000,-€
Die Gesamtlaufzeit ergibt sich unter Annahme, dass der Zinssatz und Tilgungssatz gleich bleiben

Die Frage ist also: Wie finde ich heraus, welche Immobilien ich mir leisten kann? An dieser Stelle ist es sinnvoll, einen Kreditrechner in Anspruch zu nehmen. Dieser dient nicht nur dem Vergleich der Angebote, sondern Sie können durch Eingabe verschiedener Variablen berechnen, welche Darlehenssumme und somit welchen Kaufpreis Sie sich leisten können. Wie dies funktioniert, möchten wir gerne an folgendem Beispiel erläutern:

• Zinssatz: 1,20 Prozent
• Anfängliche Tilgung: 3,5 Prozent
• Maximal tragbare Rate: 1.200 Euro pro Monat
• Gesamtbelastung pro Jahr: 14.400 Euro
• Maximaler Kreditbetrag: ca. 300.000 Euro

Zur Erklärung: Sie wissen, dass Sie sich eine maximale Kreditrate in Höhe von 1.200 Euro im Monat leisten können. Nun ermitteln Sie mithilfe des Kreditrechners unter Eingabe der geplanten anfänglichen Tilgung und des Zinssatzes, wie hoch die Darlehenssumme unter dieser Voraussetzung maximal sein dürfte. Die maximale Kreditsumme ist allerdings nicht automatisch der Kaufpreis, den Sie sich leisten können.

Zu berücksichtigen sind nämlich die Kauf- oder Baunebenkosten. Diese betragen nicht selten zwischen 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten. Darüber hinaus fehlt in der bisherigen Berechnung das Eigenkapital, welches Sie eventuell in die Gesamtfinanzierung einbringen können. Das Ergebnis Ihrer Berechnung, welches Haus oder welche Eigentumswohnung Sie sich leisten könnten, kann zum Beispiel wie folgt aussehen:

• Maximaler Darlehensbetrag: 200.000 Euro
• Eigenkapital: 50.000 Euro
• Kaufpreis maximal: 220.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 30.000 Euro

In diesem Beispiel haben Sie zunächst ermittelt, dass Sie sich einen maximalen Kreditbetrag von 200.000 Euro leisten können. Sie verfügen zudem über 50.000 Euro Eigenkapital, sodass sämtliche Kosten in Verbindung mit dem Haus 250.000 Euro nicht übersteigen dürfen. Somit darf der Kaufpreis unter der Voraussetzung, dass sich die Nebenkosten auf rund 30.000 Euro belaufen, maximal 220.000 Euro betragen. Damit wissen Sie: Sie dürfen alle Häuser oder Eigentumswohnungen in die nähere Auswahl einbeziehen, die nicht mehr als 220.000 Euro kosten.

Immobilienzinsübersicht (Finanzierungsanteil -> Rest = Eigenanteil)

Immobilienkredit sollte Nebenkosten mit abdecken

Insbesondere unter der Voraussetzung, dass Sie kein oder nur wenig Eigenkapital haben, müssen Sie beim Immobilienkredit an die Kauf- oder Baunebenkosten denken. Der Baukredit muss in diesem Fall nicht nur den Kaufpreis der Immobilien abdecken, sondern ebenfalls die erwähnten Nebenkosten. Nicht selten wird tatsächlich bei der geplanten Finanzierung vergessen, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch Nebenkosten von teilweise bis zu 20 Prozent entstehen können. Diese Kaufnebenkosten setzen sich für gewöhnlich aus den folgenden Komponenten zusammen:

Grunderwerbsteuer
Notar- und Gerichtskosten
Maklergebühren

Sondertilgung: wichtiges Detail bei Baukrediten

Wie eingangs erwähnt, gibt es bei Immobilienfinanzierungen eine Reihe von Details zu beachten. Dazu zählt auch die Möglichkeit, während der Laufzeit Sondertilgungen vorzunehmen. Abgesehen von der planmäßigen Tilgung im Zuge der monatlichen Darlehensrate haben viele Kreditnehmer den Wunsch, sich zumindest die Option offenzuhalten, dass zwischenzeitlich Sonderzahlungen geleistet werden dürfen. In aller Regel handelt es sich um eine individuelle Vereinbarung mit dem Kreditinstitut. Die am Markt anzutreffenden Regelungen lassen sich den folgenden Gruppen zuordnen:

Sondertilgungen nicht möglich
Sondertilgungen begrenzt auf einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr
Sondertilgungen kostenpflichtig

Erlaubt sind Sondertilgungen übrigens immer bei variabel verzinslichen Baukrediten. Anders sieht es bei Immobilienkrediten mit Zinsbindung aus. In diesem Fall sind Sie auf die Genehmigung der Bank angewiesen, dass Sie eine außerplanmäßige Tilgung vornehmen dürfen. Im Idealfall vereinbaren Sie Sondertilgungen in Ihrem Darlehensvertrag, dass Sie jederzeit und kostenfrei Sonderzahlungen vornehmen können. In der Regel können Sie zwischen fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr sondertilgen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens

Ein ebenfalls wichtiges Thema im Rahmen von Baufinanzierungen ist die eventuell zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Kosten kommen auf Kreditnehmer zu, die Ihren Baukredit vor Ablauf der Zinsbindung ablösen möchten. Der Grund ist fast immer, dass die Zinsen am Markt niedriger als die Kreditzinsen sind, die Sie aktuell zahlen. Als Kreditnehmer könnten Sie also zukünftig Zinsen sparen, wenn Sie in einen günstigeren Baukredit umschulden. Die Sichtweise der Bank ist natürlich eine ganz andere, denn dem Kreditgeber würden einkalkulierte Zinsen entgehen. Er kann das Baugeld nämlich derzeit nicht zu dem Zins verleihen, den Sie als Kreditnehmer noch zahlen. Somit entsteht ein entgangener Zinsgewinn bzw. eine entgangene Zinseinnahme, welche der Kreditgeber ausgleichen möchte. Dies geschieht durch die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigungen kommen allerdings wiederum nur dann zum Tragen, falls Sie ein Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung abzahlen. Bei variabel verzinslichen Baukrediten muss hingegen nie eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. In dem Fall dürfen Sie die Restschuld - unter Einhaltung einer Kündigungsfrist - jederzeit kostenfrei und vorzeitig tilgen. Bevor Sie also eine vorzeitige Ablösung Ihres Immobilienkredites anstreben, sollten Sie sich beim Kreditgeber über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Im schlechtesten Fall ist die zu zahlende Entschädigung nämlich höher als der Zinsvorteil, den Sie durch das vorzeitige Ablösen des Baukredites erzielen.

Weitere Informationen zur Kreditablösung und Umschuldung eines Immobilienkredites finden sie hier.

Fördermaßnahmen bei einem Immobilienkauf

Bei einem Kauf einer Immobilie werden verschiedene Programme, einer finanziellen Förderungen, durch sehr gute Zuschüsse und günstige Darlehen, gegeben. Für alle Baufinanzierer bietet die KfW-Bank verschiedenste Förderprogramme zum Erwerb oder Sanierung des Hauses oder der Wohnung an. Dabei ist eine Kombination verschiedener Programme möglich. Für energieeffizientes Sanieren gibt es von der KfW-Bank spezielle Förderprogramme, die sich richtig rechnen.
Besonders interessant ist das Baukindergeld, welches gerade für Familien und Alleinerziehenden den Wunsch zum Eigenheim näher rücken lässt.
Folgende Programme kommen bei einer Förderung in Betracht:

Wir helfen Ihnen bei der richtigen Auswahl der Förderungsmaßnahme, von der Beantragung bis zur Auszahlung. Sollten Sie hierzu Fragen haben oder Hilfe benötigen, so kontaktieren Sie uns bitte.

Tipps zum Thema Baukredite: so vermeiden Sie Fehler

Baukredite sind die komplizierteste Finanzierungsform, die es im Privatkundenbereich gibt. Daher ist es nicht verwunderlich, dass zahlreiche Kreditnehmer Fehler begehen, die zum Teil teuer werden können. Aus diesem Grund kann eine kompetente Beratung bei Immobilienfinanzierungen äußerst sinnvoll und empfehlenswert sein. Es hilft bereits, wenn Ihnen typische Fehler bekannt sind, denn diese lassen sich meistens mit wenig Aufwand vermeiden.

Zu den häufigeren Fehlern, die im Zusammenhang mit Baukrediten immer wieder begangen werden, zählen unter anderem:

Nicht die optimale Darlehensart wählen
Erstes Angebot der Hausbank annehmen
Keinen Vergleich der Finanzierungsangebote durchführen
Variabel verzinslichen Baukredit statt Zinsbindung wählen
Finanzielle Leistungskraft überschätzen und zu hohe Kreditrate vereinbaren
Nebenkosten nicht mit einkalkulieren
Zu niedrige anfängliche Tilgung wählen

Diese genannten und noch weitere Fehler können Sie oft vermeiden, wenn Sie sich zum Thema informieren.

Häufige Fragen und Antworten zum Immobiliendarlehen

Im letzten Abschnitt möchten wir einige Fragen nennen, die zum großen Thema Immobilienfinanzierung oftmals gestellt werden. Vielleicht helfen Ihnen die entsprechende Antworten bereits weiter, sodass Sie auch dadurch wichtige Informationen zu Ihrer anstehenden Erst- oder Anschlussfinanzierung erhalten.

Einen Immobillienratenrechner für eine Berechnung der monatlichen Rate einer Immobilienumschuldung oder Baufinanzierungsumschuldung finden sie hier.

Repräsentative Beispiele