Immobilien-Finanzierung + Immobiliendarlehen

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Ihr großer Ratgeber zum Thema Immobilien-Finanzierung

Möchten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen? Oder haben Sie geplant, in näherer Zukunft ein Eigenheim bauen zu lassen? In beiden Fällen ist in der Regel eine Immobilien-Finanzierung unumgänglich, denn nur die wenigsten sind in der Lage, Kaufpreis oder Baukosten in vollem Umfang aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Die Baufinanzierung ist allerdings ein sehr komplexes Thema. Dies liegt unter anderem an den zahlreichen Details, die in Verbindung mit der Finanzierung stehen. Aus diesem Grund möchten wir in unserem folgenden großen Ratgeber zum Thema Immobiliendarlehen auf möglichst viele Details eingehen und Sie mit Informationen versorgen.

Die Immobilien-Finanzierung und ihre Varianten

Unter dem Begriff der Immobilien-Finanzierung werden verschiedene Darlehensformen zusammengefasst, die dazu dienen, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Oftmals wird synonym auch von einer Baufinanzierung gesprochen. Diese Bezeichnung ist nicht unbedingt wörtlich zu nehmen, denn mit einem Baukredit können Sie nicht nur den Bau, sondern auch den Kauf eines Objektes finanzieren. Am häufigsten bieten Kreditinstitute in diesem Zusammenhang das Annuitätendarlehen an. Doch kommen bei der Immobilien-Finanzierung durchaus weitere Darlehensarten infrage. Zu den wichtigsten Formen des Immobiliendarlehens zählen:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
endfällige Kredite
Bauspardarlehen
KfW-Darlehen

Auf diese unterschiedlichen Finanzierungsvarianten für eine Immobilie werden wir im folgenden Abschnitt näher eingehen. Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den Kreditarten zu kennen. Nur so haben Sie die Möglichkeit, die für Sie optimal strukturierte Finanzierungsform zu nutzen.

Die verschiedenen Varianten des Immobiliendarlehens näher erläutert

Eine Immobilien-Finanzierung besteht meist nicht nur aus einem Darlehen, vielmehr werden in der Regel mehrere Kredite kombiniert. Zu diesen gehören:

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die monatliche Rate sich nicht verändert. Eins ändert sich allerdings: Der Zinsanteil und der Anteil der Tilgung an dieser Kreditrate. Im Laufe der Jahre wird der Tilgungsanteil größer, während der Zinsanteil sinkt. Der große Vorteil eines Annuitätendarlehens besteht in der Kalkulationssicherheit, da sich die Höhe der monatlichen Kreditrate nicht ändert. In über 70 Prozent aller Fälle entscheiden sich Kreditnehmer in Deutschland bei der Immobilien-Finanzierung für ein Annuitätendarlehen.

Das Tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen ist eine weitere beliebte Form des Immobiliendarlehens. Der wesentliche Unterschied zum Annuitätendarlehen besteht darin, dass sich die Ratenhöhe mit der Zeit ändert. Dazu kommt es, weil die Höhe der Tilgung jedes Jahr identisch bleibt. Da auch beim Tilgungsdarlehen der Kreditzins lediglich auf die aktuelle Restschuld berechnet wird, sinken die Zinszahlungen im Lauf der Zeit. Das wiederum hat zur Folge, dass die Kreditrate über die Jahre geringer wird. Der große Vorteil des Tilgungsdarlehens ist, dass der Kreditnehmer schon bei Vertragsabschluss weiß, wann er schuldenfrei sein wird. Tilgungsdarlehen sind so ausgestaltet, dass zum Beispiel Jahr für Jahr eine Tilgung von fünf Prozent geleistet wird. In diesem Fall wissen Sie als Kreditnehmer genau, dass der gesamte Kredit nach 20 Jahren vollständig getilgt ist.

Das Volltilgerdarlehen

Eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass – anders als beim gewöhnlichen Tilgungsdarlehen – später keine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Beim Volltilgerdarlehen ist nämlich die Laufzeit des Kredites identisch mit der Dauer der Zinsfestschreibung. Für Sie als Kreditnehmer bedeutet dies eine hohe Kalkulationssicherheit, da Sie das bei einer Anschlussfinanzierung bestehende Zinsänderungsrisiko umgehen. Insbesondere in einer Niedrigzinsphase ist das Volltilgerdarlehen daher eine optimale Lösung für die Immobilien-Finanzierung. So sichern Sie sich die günstigen Zinssätze bis zum Ende der Tilgungsdauer.

Das Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen wird ebenfalls häufig in Immobilien-Finanzierungen integriert. Allerdings können Sie das Bauspardarlehen nicht einfach beantragen und erhalten, sondern müssen über einen bereits über Jahre angesparten Bausparvertrag verfügen. Dieser muss zudem zuteilungsreif sein, denn erst dann darf die Bausparkasse den Kredit auszahlen. Der große Vorteil bei einem Bausparvertrag und dem abrufbaren Bausparkredit besteht darin, dass die Zinsen meist noch unter denen eines gewöhnlichen Annuitätendarlehens liegen. Zudem handelt es sich beim Bauspardarlehen automatisch um ein Volltilgerdarlehen, da Gesamtlaufzeit und Zinsbindung identisch sind.

KfW-Darlehen

Ebenfalls häufiger in Baufinanzierungen eingebunden werden KfW-Förderdarlehen. Diese sind insbesondere für Kreditnehmer interessant, die ein Energiesparhaus bauen oder kaufen. In diesem Fall kommen verschiedene Förderprogramme der KfW-Bank infrage, die insbesondere mit günstigen Zinsen und manchmal sogar mit einem Zuschuss versehen sind.

Zinsbindung bei der Immobilien-Finanzierung: variabler oder fester Zins?

Die Entscheidung für oder gegen eine Zinsfestschreibung sowie die Wahl der Art der Zinsbindung ist einer der wichtigsten Faktoren bei einem Immobiliendarlehen. Ob Sie den Zins für einen bestimmten Zeitraum festschreiben lassen oder sich für ein variabel verzinsliches Darlehen entscheiden, hängt von mehreren Umständen ab.

Eine Zinsbindung hat den Vorteil, dass Sie sich den mit der Bank vereinbarten Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum sichern. Der Kreditzins ist also garantiert und darf seitens des Kreditgebers bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht verändert werden. Beim variabel verzinslichen Kredit ist es hingegen so, dass die Bank das Recht besitzt, den Kreditzins jederzeit an den jeweils aktuellen Marktzins anzupassen. Das ist bei sinkenden Zinsen von Vorteil, bei steigenden Zinsen jedoch von Nachteil. Bei der Entscheidung sollten Sie also die derzeitige Zinssituation am Markt ebenso berücksichtigen wie die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in Zukunft sinken oder steigen werden.

Bei der Zinsgestaltung für Ihr Immobiliendarlehen haben Sie zumeist folgende Optionen:

Zinsbindung für 5 Jahre
Zinsbindung für 10 Jahre
Zinsbindung für 15 Jahre
variabler Zins

Der Tilgungssatz beim Immobiliendarlehen

Eine weitere Entscheidung, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer Immobilien-Finanzierung treffen müssen, bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Damit ist der Tilgungssatz gemeint, den Sie mit dem Kreditinstitut bei Beginn der Darlehensphase vereinbaren. Hier ist es sinnvoll, eine möglichst hohe anfängliche Tilgung zu wählen. Der Vorteil ist: Sie sind schneller schuldenfrei und reduzieren somit das spätere Zinsänderungsrisiko.
Allerdings sollten Sie bei der Wahl der Tilgungsrate für Ihr Immobiliendarlehen darauf achten, dass Sie sich finanziell nicht übernehmen.

Allerdings sollten Sie bei der Wahl der Tilgungsrate für Ihr Immobiliendarlehen darauf achten, dass Sie sich finanziell nicht übernehmen. Es macht keinen Sinn, wenn Sie beispielsweise eine anfängliche Tilgung von acht Prozent vereinbaren, die monatliche Darlehensrate dadurch aber so hoch wird, dass Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Es sollte also ein gesundes Mittelmaß zwischen tragbarer Rate und möglichst hoher anfänglicher Tilgung gewählt werden.

Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Eine wichtige Frage im Zusammenhang mit der Immobilien-Finanzierung besteht darin, welchen Kaufpreis sich der Kreditsuchende überhaupt leisten kann. Nicht immer ist die Reihenfolge so, dass sich der angehende Käufer zunächst eine Immobilie aussucht und sich dann um die entsprechende Finanzierung kümmert. Manche gehen vielmehr so vor, dass sie zunächst ermitteln, welche Immobilie für sie finanziell erreichbar ist, und sich erst dann auf die Suche nach dem passenden Objekt machen.

Beispiel eines Immobiliendarlehens bei einem Kaufpreis von 200.000,- €
Die Gesamtlaufzeit ergibt sich unter Annahme, dass der Zinssatz und Tilgungssatz gleich bleiben.

Um herauszufinden, für welche Immobilie Sie eine Finanzierung stemmen können, ist es sinnvoll, einen Kredit-Rechner zu nutzen. Dieser dient nicht nur dem Vergleich der Angebote, vielmehr können Sie durch die Eingabe verschiedener Variablen auch berechnen, welche Darlehenssumme und somit welchen Kaufpreis Sie sich leisten können. Wie dies funktioniert, möchten wir gerne an folgendem Beispiel erläutern:

• Zinssatz: 3,5 Prozent
• anfängliche Tilgung: 1,0 Prozent
• maximal tragbare Rate: 1.200 Euro pro Monat
• Gesamtbelastung pro Jahr: 14.400 Euro
• maximaler Kreditbetrag: ca. 300.000 Euro

Zur Erklärung: Sie wissen, dass Sie für Ihr Immobiliendarlehen monatlich maximale Ratenzahlungen in Höhe von 1.200 Euro leisten können. Nun ermitteln Sie mithilfe des Kredit-Rechners (unter Eingabe der geplanten anfänglichen Tilgung und des Zinssatzes), wie hoch die Darlehenssumme unter dieser Voraussetzung höchstens ausfallen dürfte.

Doch Vorsicht: Diese maximale Kreditsumme entspricht nicht dem Kaufpreis. Zu berücksichtigen sind nämlich auch die Kauf- oder Baunebenkosten. Diese betragen nicht selten zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten. Darüber hinaus fehlt in der bisherigen Berechnung das Eigenkapital, das Sie gegebenenfalls in die Immobilien-Finanzierung einbringen können. Das Ergebnis Ihrer Berechnung könnte dann zum Beispiel wie folgt aussehen:

• maximaler Darlehensbetrag: 200.000 Euro
• Eigenkapital: 50.000 Euro
• Kaufpreis maximal: 220.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 30.000 Euro

In diesem Beispiel haben Sie zunächst ermittelt, dass Sie sich einen maximalen Kreditbetrag von 200.000 Euro leisten können. Sie verfügen zudem über 50.000 Euro Eigenkapital, sodass die Gesamtkosten für die Immobilie 250.000 Euro nicht übersteigen dürfen. Ausgehend von Kaufnebenkosten von rund 30.000 Euro darf der Kaufpreis für Ihre Immobilie somit maximal 220.000 Euro betragen.

Immobilienzinsübersicht (Finanzierungsanteil -> Rest = Eigenanteil)

Eine Immobilien-Finanzierung sollte auch die Nebenkosten abdecken

Insbesondere unter der Voraussetzung, dass Sie kein oder nur wenig Eigenkapital haben, müssen Sie beim Immobilienkredit an die Kauf- oder Baunebenkosten denken. Der Baukredit muss in diesem Fall nicht nur den Kaufpreis der Immobilien abdecken, sondern ebenfalls die erwähnten Nebenkosten. Nicht selten wird tatsächlich bei der geplanten Finanzierung vergessen, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch Nebenkosten von teilweise bis zu 20 Prozent entstehen können. Diese Kaufnebenkosten setzen sich für gewöhnlich aus den folgenden Komponenten zusammen:

Grunderwerbsteuer
Notar- und Gerichtskosten
Maklergebühren

Ein wichtiges Detail bei Immobiliendarlehen: die Sondertilgung

Wie eingangs erwähnt, gibt es bei Immobilien-Finanzierungen eine Reihe von Punkten zu beachten. Dazu zählt auch die Möglichkeit, während der Laufzeit Sondertilgungen vorzunehmen. Abgesehen von der planmäßigen Tilgung im Zuge der monatlichen Darlehensrate haben viele Kreditnehmer den Wunsch, sich zumindest die Option offenzuhalten, zwischenzeitlich Sonderzahlungen leisten zu dürfen. In aller Regel handelt es sich um eine individuelle Vereinbarung mit dem Kreditinstitut. Die am Markt anzutreffenden Regelungen lassen sich den folgenden Gruppen zuordnen:

Sondertilgungen nicht möglich
Sondertilgungen begrenzt auf einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr
Sondertilgungen kostenpflichtig

Immer erlaubt sind Sondertilgungen übrigens bei variabel verzinslichen Baukrediten. Anders sieht es bei Immobiliendarlehen mit Zinsbindung aus. In diesem Fall sind Sie für außerplanmäßige Tilgungszahlungen auf die Zustimmung der Bank angewiesen. Im Idealfall vereinbaren Sie in Ihrem Darlehensvertrag, dass Sie jederzeit und kostenfrei Sonderzahlungen vornehmen können. In der Regel können Sie zwischen fünf bis zehn Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr sondertilgen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Immobiliendarlehens

Kreditnehmer, die Ihren Baukredit vor Ablauf der Zinsbindung ablösen möchten, müssen sich mit dem Thema der gegebenenfalls zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung beschäftigen. Der Grund für eine vorzeitige Ablösung des Immobiliendarlehens besteht fast immer darin, dass die Zinsen am Markt niedriger als die Kreditzinsen sind, die Sie aktuell zahlen. Als Kreditnehmer könnten Sie also zukünftig Zinsen sparen, wenn Sie in einen günstigeren Baukredit umschulden. Der Bank als Kreditgeber entgehen in diesem Fall jedoch bereits einkalkulierte Zinseinnahmen, da das Baugeld derzeit nicht zu dem Zinssatz verliehen werden kann, den Sie als Kreditnehmer noch zahlen. Diesen entgangenen Zinsgewinn möchte der Kreditgeber ausgleichen. Das geschieht durch die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigungen kommen allerdings nur dann zum Tragen, wenn Sie ein Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung abzahlen. Bei variabel verzinslichen Baukrediten muss hingegen nie eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. In dem Fall dürfen Sie die Restschuld – unter Einhaltung einer Kündigungsfrist – jederzeit kostenfrei und vorzeitig tilgen. Bevor Sie also eine vorzeitige Ablösung Ihres Darlehens anstreben, sollten Sie sich beim Kreditgeber über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Im schlechtesten Fall ist die zu zahlende Entschädigung nämlich höher als der Zinsvorteil, den Sie durch das vorzeitige Ablösen des Baukredites erzielen.

Weitere Informationen zur Kreditablösung und Umschuldung eines Immobiliendarlehens finden Sie hier.

Fördermaßnahmen bei einem Immobilienkauf

Für Immobilienkäufer stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, die den Erwerb einer Immobilie mithilfe von Zuschüssen oder günstigen Darlehen unterstützen. Für alle Baufinanzierer bietet die KfW-Bank verschiedenste Förderprogramme für den Kauf oder die Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung an. Dabei ist eine Kombination verschiedener Programme möglich. Für das energieeffiziente Sanieren gibt es von der KfW-Bank spezielle Förderprogramme, die sich richtig rechnen.

Folgende Programme kommen bei einer Förderung in Betracht:

Wir helfen Ihnen bei der Auswahl der für Sie passenden Förderungsmaßnahme, von der Beantragung bis zur Auszahlung. Sollten Sie hierzu Fragen haben oder Hilfe benötigen, so kontaktieren Sie uns bitte.

Tipps zum Thema Immobilien-Finanzierung: so vermeiden Sie Fehler

Immobiliendarlehen sind die komplizierteste Finanzierungsform, die es im Privatkundenbereich gibt. Daher ist es nicht verwunderlich, dass zahlreiche Kreditnehmer Fehler begehen, die zum Teil teuer werden können. Aus diesem Grund kann eine kompetente Beratung bei der Immobilien-Finanzierung äußerst sinnvoll sein. Es hilft bereits, wenn Ihnen typische Fehler bekannt sind, denn diese lassen sich meist ohne großen Aufwand vermeiden.

Zu den häufigeren Fehlern, die im Zusammenhang mit Baukrediten immer wieder begangen werden, zählen unter anderem:

nicht die optimale Darlehensart wählen
erstes Angebot der Hausbank annehmen
keinen Vergleich der Finanzierungsangebote durchführen
variabel verzinslichen Baukredit statt Zinsbindung wählen
finanzielle Leistungskraft überschätzen und zu hohe Kreditrate vereinbaren
Nebenkosten nicht mit einkalkulieren
zu niedrige anfängliche Tilgung wählen

Diese und zahlreiche weitere Fehler können Sie oft vermeiden, wenn Sie sich zum Thema informieren oder eine Beratung in Anspruch nehmen.

Häufige Fragen und Antworten zum Immobiliendarlehen

Im letzten Abschnitt möchten wir einige Fragen beantworten, die zum großen Thema Immobilien-Finanzierung oftmals gestellt werden. Vielleicht helfen Ihnen unsere Antworten bereits weiter, sodass Sie auch dadurch wichtige Informationen zu Ihrer anstehenden Erst- oder Anschlussfinanzierung erhalten.

Einen Rechner, mit dem Sie die monatliche Rate für eine Immobilien-Finanzierung oder -Umschuldung berechnen können, finden Sie hier.

Repräsentative Beispiele